房地產“秋焦惠”或引發資金回流

在房地產市場持續調控背景下，開發商的股價率先扛不住了。2011年9月，萬科結束了今年前8個月的橫盤整理，終于出現破位下行，月跌幅高達11%，同期，招商地產跌幅超過10%，保利地產跌幅超過15%，金地集團跌幅超過20%。地產股的暴跌，或許意味著樓市的變局正在上演，這樣的變局，將對未來的A股市場產生怎樣的影響？

傳統意義上，9月和10月對開放商而言，可謂“金九銀十”。然而據《每日經濟新聞》記者了解，今年的金秋時節，開發商卻遭遇了“秋焦惠”，也就是樓市行情有秋風習習的感覺，地產中介倍感焦慮，最終開發商不得不以各種“優惠”的方式變相降價。

“秋”：9月樓市入秋

10月8日，中國房地產指數研究院發布《2011年9月中國房地產指數系統百城價格指數》，調查數據顯示：9月百城住宅均價為8877元/平方米，而今年8月，百城住宅均價為8880元/平方米，這也是去年9月以來，首次出現均價下降。

或許，住宅均價微弱的下降并不能完全反映今年秋天樓市的冷清，那么，剛剛結束的成都秋季房交會就足以讓人感到寒意。今年成都秋季房交會于10月6日閉幕，有開發商表示，今年的秋交會可謂冷清收場。有機構統計數據顯示，今年秋交會成交1000套左右，雖然這一數據與業界從開放商方面匯總的數據相比明顯偏低，但與前兩年動輒成交3000套以上的盛況相比，成交量大幅下滑是不爭的事實。

“別看今年秋交會規模依然龐大，但老百姓看的多，動手的少。”某銀行人士表示，“大家都在等開發商降價，現在是買房的不急，賣房的急。”

“焦”：地產中介有些撐不住了

房價的下降幅度不如預期中那么多，因為開放商都還扛得住，但是，由于成交稀少，地產中介卻有些撐不住了。

“可能再過一段時間，我們公司就打算關門了。”成都某房地產中介公司負責人陳強化名告訴記者，“我們不怕房價跌，怕的是沒有成交量。如果沒有成交量，中介就只有餓死。”陳強表示，據他了解，目前大開發商其實還是賣了不少房，但中小開發商就比較慘，在房交會中，有些開發商的成交量接近于零。在二手房>二手房的交易上，由于對未來地產政策的不確定性預期，導致賣房者現在產生惜售的情緒，對買房的人來說，則期盼房價一降再降。據某網統計數據顯示，今年9月，成都二手房掛牌均價為9261元/平方米，環比下跌0.65%；成都六大城區二手住宅成交量網簽為2326套，環比下降18.76%，同比下降44.55%；成都二手房掛牌量為161382套，環比8月下降8.79%。

其實，不僅僅是成都，廣州的樓市也出現成交陡降的情況。有報道顯示，上一周廣州的成交量下降近6成，而成交均價也出現明顯下降。

“惠”：降價才剛開始？

“房地產價格的下降已經開始了，而且是普遍的下降。”一位資深地產行業分析師表示。

陳強告訴記者，今年成都秋季房交會一個重要的基調，就是“優惠”。“開發商還不敢明目張膽地降價，只能以各種名目的優惠活動來吸引購房者。雖然優惠的形式和以前差不多，但折扣比以前大多了。”據了解，此次秋交會上，給出5個點優惠的不在少數，同時還有送車位、送面積等各種優惠。

陳強分析，之所以現在降價幅度不大，主要是大開發商還扛得住，因為他們的銷售額還是相當可觀。以萬科為例，前8月累計銷售金額845.7億元，而去年同期，萬科的累計銷售金額僅為572.1億元，增長了47.8%。所以，大開發商是不缺錢的。只不過，由于房價拐點已經出現，未來大開發商還能支持多久，就很難預計了。“到了年末資金面進一步緊張的時候，房價的降幅就可能超出大家的預期了。”

炒房資金或回流股市

2010年9月末，有關部門連發“五道金牌”，遏制房價過快上漲，樓市調控政策一度令市場預期：隨著房地產市場調控的全面鋪開，將會導致炒樓資金轉戰A股市場。而去年的10月，A股市場也的確出現了“10月行情”。當時，上證指數10月漲幅達12%，成為近兩年來A股表現最強勁的月份之一。

然而，2011年前9個月都過去了，非但沒有出現樓市資金回流股市的現象，相反，在IPO不斷擴容，以及貨幣政策持續緊縮的背景下，市場遭遇連連下挫。那么，如今的樓市變局，會不會真的引發炒樓資金回流股市？

東北證券的行業分析師高建認為，可以預期的是，隨著商品房成交量的逐步萎縮，房價上漲的態勢已經逐步得到遏制，4季度房價松動可期。但是，這種由于限購和限貸原因導致的成交量萎縮，進而形成的房價調整，其下調的空間不會太大。

不過，也有業內人士認為，房地產市場的拐點既然已經出現，而且存在“大勢已去”的跡象，那么，在行業整體呈現下行，且悲觀情緒強烈的情況下，樓市資金被擠出的情況將較為明顯。至于今年為何資金沒有流入A股市場，主要原因是整個貨幣環境趨緊，A股并非最好的投資渠道。相比之下，藝術品收藏市場，以及民間借貸或許更能吸引資金。但是，進入今年第四季度，隨著藝術品收藏市場的降溫，以及民間借貸風險的加劇，并且在A股市場持續低迷了這么久之后，炒樓資金一旦再度被擠出，那么就很有可能回流到股市了。

“雖然大盤下行風險仍然存在，但相比樓市等，A股的風險相對而言可能是最小的。”深圳某大型私募基金投資經理表示，“現在可以預期的是，第四季度貨幣政策會相對寬松，如果樓市擠出資金屆時流入A股市場，對年末的大盤而言，或許將是一個極大的支撐。”

來源：每日經濟新聞　

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