房地產：十字路口 政策決定向下走

　　昨日，迎來節后首個交易日的滬深股市未能實現10月“開門紅”，兩市全天呈現弱勢調整格局。早盤雙雙高開后受權重板塊低迷表現的影響，股指震蕩翻綠，大盤再創新低。由于銀行、石油板塊拖累大盤，房地產股持續殺跌，市場信心進一步受到打擊。截至收盤，上證綜指報2344.79點，下跌0.61%，深證成指報10170.75點，下跌1.18%，兩市合計成交僅714.65億元。

　　由于黃金周期間，各地樓市的成交普遍慘淡，這也使得資本市場上的房地產板塊難善其身。昨日午盤，房地產板塊甚至出現了跌幅擴大的跡象，截至收盤，該板塊的整體跌幅為0.99%。板塊內的四大龍頭均出現較大跌幅，其中招商地產000024,股吧、金地集團600383,股吧分別下跌4.60%、4.11%，保利地產600048,股吧、萬科A的跌幅也均逾3%。

　　房地產板塊的頹勢顯然依舊。不過當前的樓市和土地市場數據、房地產行業中報都顯示，樓市已經處在向上或向下的關鍵十字路口，向上還是向下，這是個不容忽視的問題。由于年內政策放松的可能性很小，這或許決定了房地產行業向下走的概率大于向上走的概率。

　　國家統計局數據顯示，4、5月份，全國樓市成交量增速出現明顯下滑，增速分別只有6.35%和9.08%，6月份增速有所回升，同比增速為12.87%，7月增速開始轉為停滯，8月份銷售增速停滯更為明顯。“金九銀十”向來是房地產行業傳統的銷售旺季。然而今年9月份前4周，主要城市的樓市成交量慘淡。以北上廣深為例，北京、上海、深圳和廣州9月前4周周平均成交量分別為14.05、25.68、3.37和15.53萬平方米，分別是去年9月周平均成交量的52%、65%、35%和59%。顯然，“金九”的愿望已經落空。另外由于黃金周14個城市成交量環比降65%，同比降57%，房地產10月的開場可謂黯淡，“銀十”能否堪受壓力已成疑問。“金九銀十”過后，將會進入樓市傳統銷售淡季，除非調控政策出現由限制到鼓勵的逆轉，銷售量繼續進一步低迷的可能性很大。

　　相對于上述萎靡的成交量所造成的行業下行壓力來說，實際上政策的不放松導致行業向下走的可能性更大。目前，國外金融穩定風險繼續上升，世界經濟二次探底的風險加大，國內貨幣政策和樓市調控政策面臨的外部壓力變大，外部形勢越來越考驗政策治理樓市的決心和智慧。根據對調控政策放開的條件與結果假設分析，我們認為年內放開樓市調控政策的可能性很小。政策打壓下2011年行業業績增速將減緩。盡管目前地產行業已具備一定的估值優勢，但其估值對于調控政策的恐懼依舊十分敏感，具有十分顯著的“政策情緒”特征。

　　正是基于今年年底前樓市調控政策放松的可能性很小以及地產估值對政策的恐懼依舊十分敏感這兩個基本判斷，我們認為四季度房地產行業將鮮有好的投資機會。在投資評級上，維持房地產行業“同步大市”的評級，投資者可對地產行業進行標配。四季度，如果行業出現較大范圍的調整，將反而是行業龍頭公司外延式擴張的時機，因此，行業龍頭公司萬科和保利地產等可多加關注。

　　
來源：證券時報 作者：吳劍雄

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