“金九銀十”破滅 房地產市場或迎歷史拐點

　　再次回顧下十一黃金周的中國樓市。北京市房地產交易管理網統計顯示，今年國慶節前5天假期北京住宅成交總量為547套，與去年國慶節前5天假期的成交量相比大幅下跌24%，與今年9月份前5天相比大幅下跌67%。

　　上海一手房多日成交量只有100多套，比9月份大幅降低，而廣州、杭州、煙臺、威海等地多日商品住宅成交量不足100套，同比下降幅度最大達九成。

　　如今整個樓市依然處于滯漲階段，這和08年金融危機時候的市場境況并不相同，調整幅度也沒有當時那么大。當時也有樓市“拐點”一說，但隨著中央政策的轉向，樓市快速觸底后便很快的回升。如今很多觀望者也在摸索中央政策的方向，但從如今房地產市場供需雙方的情況來看，本次調整或迎商品住宅市場真正拐點。

　　中國房地產企業債臺高筑

　　統計顯示，上半年106家上市房企整體資產負債率達到72%，負債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。其中，最具殺傷力的流動負債已經占到負責總額的70.6%，同比上漲54%。與持續走高的負債總額相對應的是，銀行貸款的不斷收縮。國家統計局的數據顯示，1-8月，房地產開發企業資金來源5.4萬億元，同比增速為23%，比去年同期下滑11.6個百分點。與此同時，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達到9640億元。

　　中國易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭在最近發表的文章中指出：“金九銀十”淪為“銅九鐵十”，預示樓市正式入冬。

　　一方面是一萬億元的負債，一方面是一萬億元的存貨，如今的房地產企業的日子真的不好過。

　　房地產融資渠道或與日趨緊

　　日前，國土資源部有關負責人指出，“在很多地方不管是舊城區改造、新城區建設、旅游區開發，還是文化、休閑旅游產業、保健養生產業等產業的發展，都和房地產開發有著千絲萬縷的聯系。”銀行信貸“泛地產化”蘊藏的風險不容忽視。

　　此外，最近兩年日趨成為各家房產商主要融資選擇的房產信托如今也面臨著大面積集中兌付的境遇。國際投行瑞士信貸最新的統計數據顯示，包括雅居樂、富力地產、合景泰富和保利香港在內，不少開發商過去一年的新債務中，約有一半來自信托貸款。如果將上半年新增的房地產信托融資和開發商新增貸款相比，會發現上半年新增信托融資2080億元和開發商的銀行貸款2110億元相差無幾。

　　最近銀監會調查了綠城集團的融資問題，房產信托風險開始迸發。在如今房地產市場不景氣的情況下，包括銀行、信托公司等金融機構在內的房產融資渠道或因為趨避風險，而日趨緊縮貸口。

　　買方市場正在發生變化

　　一方面房地產企業面臨資金壓力，另一方面眾多購房者預期未來房價將步入下降通道，暫不買房或推遲買房的情況普遍發生。

　　數據顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個百分點；預期房價下跌的比例為40.0%，較上季度增加了12.1個百分點。這是2011年購房者預期未來房價下跌的比例首超上漲的比例，意味著房地產買方市場正在發生一些微妙的變化。一方面是限貸、限購等政策的影響效力繼續，另一方面是購房者對保障房和房價控制目標信心的提升，使社會公眾的降價預期日益高漲。

　　如今房地產市場買賣雙方已經發生巨大的變化，這些問題都存在一定的延續性，房產政策基于這一點，也不會出現實質性的轉向。矛盾已經產生，問題已經顯現，正視市場，穩定心態，或許才是現今各方首先要做的。

來源： 煙臺新浪樂居

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