融資創新勢將成國內房地產開發商新出路

　　中國廣州，2011年9月27日──今天，由廣東省房地產行業協會主辦“廣東房協”、德勤華永會計師事務所“德勤中國”和中倫律師事所“中倫“協辦的《融資創未來-粵派地產融資創新論壇》中，多位講者不約而同表示，過去兩年中國房地產巿場調控和刺激政策交替發生，同時當前宏觀全球經濟不明朗，環球資本巿場波動不穩，另外部份傳統融資方式成本遞增，面對以上種種挑戰，中國房地產開發商當務之急需要研討新的融資管道，了解當前境外投資基金資金籌措及投資的有效方法，以及如何對接信托、基金等新的融資方式，方能維持甚至提升其競爭優勢。

　　有鑒近來房地產新政密集出臺和行業面臨巨大調整壓力，廣東房協聯同德勤中國和中倫邀請知名人士分析當前房地產業資本營運趨勢，解構融資的新途徑和相關事項，協助房地產開發商和投資者另辟出路和抓緊眼前的商機。近百名來自內地和香港上巿和非上巿房地產開發企業、基金管理公司、投資銀行和銀行的高管聚首一堂參與了是次盛事，了解多位來自投行、銀行、基金高管講者就包括信托、房地產私募基金和其他新的融資管道、優勢、交易結構、風險管理、稅務和財務問題等所發表的高瞻遠見和分析。

　　廣東省房地產行業協會會長蔡穗聲先生表示：“廣東省房地產行業協會成立20年，見證省內房地產由區域性發展邁向全國性的戰略開拓，多年來，都秉持促進粵派房地產行業發展的宗旨，面對政策、法規和市場形勢的各種變化，積極與政府、開發商、專業機構等多方領域緊密溝通和合作。我們今天能夠與享譽中國巿場全球專業服務機構德勤中國和中國領先綜合性律師事務所中倫合作，深感榮幸，務求能夠從稅務、財務、法律、風險控制等多個融資時必須涉及的領域，為開發商和投資者提供重要的揭示。”

　　蔡會長繼續說：“在多項調控政策影響下，多數城市樓市成交量和首次置業均出現縮減，資金流向具發展潛力的三、四線不限購城市。但長遠來說，城鎮化的巨大需求將推動商品住宅持續上升。在當前地方融資平臺日漸狹仄的背景下，開發商需要靈活創新才能走出困局開創新發展。”

　　綜觀當前的發展形勢，德勤中國全國開發商行業主管合伙人施清耀先生指，眼下不少開發商尋找不同的融資管道。傳統銀行借貸因貸款緊縮已不能作主要融資方式，而過去較多開發商采用的境外上巿/發債只有利于業務增長理想或大型企業，其他管道如銀行信托合作/信托融資成本日高。然而，由于開發展商愿意創新，一些籌措資金途徑也打進了房地產行業，私募基金便是其中一個例子。

　　施先生表示，開發商可以通過引入私募基金為策略投資者，在基金投資期間，讓普通合伙人GP提供有效的激勵，使其有意愿通過各種策略為投資方和開發商實現回報最大化；開發商只需要專注研究應采納何種利潤最大化回報的戰略，包括以低價拿地、增加土地儲備、提高公司估值、規劃、設計、建設和銷售產品，以及尋求利用境內外資本巿場運作退出。

　　而大中型的開發商在成功積累業績和品牌后，可以執行輕資產的戰略轉型，之后拓展新的競爭力，例如投資管理和資產管理，成為綜合房地產金融企業，進階至房地產產業鏈的上游，以便更有效地規避影響自身競爭力如政策環境、土地成本等風險。

　　不過，施先生建議開發商在推出私募基金時，應考慮多方面因素，包括出資人的投資能力、出資人利益有否與GP團隊掛鉤、如何為基金進行稅務規劃并將之納入交易架構中，以及基金的會計處理。最重要的是，開發商在進行任何融資前，都應審視自身的戰略和業務模式，才能取得成功。

　　同時，喬律師認為，從商業角度而言，由開發商主導的私募基金具有賦予投資方更多穩定的后續投資項目以及成熟的項目管理能力的獨特優勢，然而從法律角度而言，仍需關注關聯主體之利益回避、權責明晰以及風險隔離等諸多方面，以其追求開發商以及投資方雙贏之良好愿景。

來源：新浪房產

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