房地產行業周報:市場對銷售和資金鏈過于悲觀

我們在七、八月份反復強調價量調整,沒有金九銀十,是因為仍有投資者憧憬金九銀十一一而我們相信金九根本不足憑,政策預期更重要。最后,金九銀十不能兌現,連續兩周的交易環比下降成了市場恐慌的理由,而各個媒體報道銀監會調查綠城信托融資情況,則更是給投資者悲觀預期雪上加霜。市場于是迅速看到硬幣的另一面,對NAV和盈利預測乃至公司持續經營的關注迅即增加。

市場對銷售是過分悲觀了。其實九月第二周有中秋節的因素,造成銷售同比大幅下降,環比小幅下降。

我們認為,由于市場在六月份就存在約40%的一次性付款比例,最近開發企業又大舉推出一次性付款的折扣優惠和建筑期內分期付款的促銷措施,貨幣收緊對實際購買力的影響沒有市場想象那么大。我們仍然認為行業基本面是緩慢下行的,沒有金九銀十,但銷售不是暴跌。

資金壓力是客觀存在的。目前銀行在新增開發貸方面的態度比2008年更加嚴厲,信托融資不可能長時間成為企業籌措資金的主要渠道。但這種風險主要集聚在個別民企,而A股的主流藍籌只有資金成本加高的風險,沒有資金斷裂的風險。若非如此,我們也不會看到萬科在北京、廣州等地拿地。如果在中期有一家企業資金風險爆發,我們相信金融監管部門也不會對未來銀行抵押物的風險視而不見。目前已經到了金融監管當局擔心金融出問題而不是為了地產調控本身而警示金融機構的時候,距離政策回歸正常也越來越近了。

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