房地產企業： 下個5年必須面對的8大挑戰

　　種種現實說明，房地產行業的光鮮已不復存在。未來五年，來自政策、資金、企業競爭等多層面的拷問將持續加劇，房地產企業將何去何從？ 經歷了黃金十年快速發展的房地產行業，面臨的并非光明前景，反而危機重重。

　　今年以來，限購、限貸等政策層面的調控，讓習慣了市場甜頭的開發商們面臨開門棒喝。成交量的持續下降，資金鏈前所未有的緊張，不少房地產企業紛紛轉行避難，中小開發商甚至面臨倒閉的命運，眾多樓盤齊齊促銷，成交量卻仍難以樂觀……似乎所有的現實都指向了一個殘酷的現實：房地產市場光鮮不再，金九銀十已名存實亡。

　　面對全球通脹壓力和中國房價居高不下的事實，業內專家普遍認為，房地產行業的狀況始終難以樂觀。房價的快速增長引發政策層面的嚴厲調控；政策引導下資金渠道的緊縮，開發商隨時隨地可能面臨資金鏈斷裂的威脅；市場內部品牌開發商和中小企業之間的競爭與重新洗牌；產品創新的危機；商業地產的過剩以及土地價格的持續攀升等等現實，無不描述著房地產行業未來五年的嚴峻發展趨勢。

　　調控政策，最不確定因素

　　政策的調控對房地產市場，往往扮演著決定性角色。2005年以來，中國每年都出臺政策對房地產市場進行調控。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產調控政策。2011年，更是出臺了“史上最嚴的”房地產調控政策——限購令。輪番政策調控的疊加，國家在一線房地產熱點城市采取限購政策以后，房價上漲過快勢頭得到遏制，效果初步顯現。

　　根據國家統計局公布的最新數據可知，實施限購令的大多數城市，房價上漲幅度呈現放緩或者下降趨勢，房價進一步上漲勢頭減弱。限購雖帶來一線城市房地產市場降溫，卻使二三線城市房價急劇上漲。僅從2011年1至5月份的數據便可看出，全國商品房成交面積同比上漲了9%，一線城市下降了16%，地級縣級市上漲了14%，地縣級城市成為成交面積上漲的主要推動力。根據國家統計局的數據來看，雖然全國70個大中城市中，新建商品房價格環比下降和持平的城市有31個，但同比下降的僅有1個，因此可得出房價依然維持在高位，調控效果并不十分明顯的結論。在此情況下，對二、三線熱點城市實施限購也已逐步展開。

　　但縱觀過去幾年的房地產調控政策，在冷市的情況下，樓市政策即推出促進購房需求的一系列調控政策，而一旦房地產市場火熱，樓市政策又轉向抑制方面。促進和抑制似乎成為了房地產調控政策的兩級，而現實中的房地產市場則在兩級之間來回震蕩。

　　對于未來而言，房地產的調控政策仍將持續對房地產市場發揮關鍵性作用。但諸多業內人士表示，未來房地產市場的不確定性，更多來自政策不確定走向。觀望、疑惑等情緒普遍存在于開發商群體中。按照目前抑制房價過快增長的諸多調控政策，如果持續打壓，房地產市場將如何。而如果政策一旦走向寬松，那么在如今這個階段觀望的開發商，無疑是錯過了低點入市的良機。

　　在中國的政策調控環境之下，房地產行業和開發商面臨的，不是某個供需平衡帶來的市場自主調節，而是來自于計劃手段可能存在的變化莫測，而這無疑是未來五年房地產市場最大的變數。房地產政策如何走向，難以估量。

　　信貸緊縮，中小開發商“斷糧”

　　資金和土地歷來是房地產行業發展的兩大命脈。近年來，大量資金涌入房地產業，成為快速推高地價房價的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房價——然而正是在這樣的邏輯下，緊收房地產企業的信貸資金和融資渠道，成為目前房地產調控的一大特點。

　　實際上，融資難幾乎是中國房地產業與生俱來的痼疾，當產業高速發展時，它可以為蓬勃而起的泡沫所遮蔽，而當調控政策撲面而來時，它又立刻成為整個產業鏈中的“阿喀琉斯之踵”。事實上，遭遇金融政策調整，作為建設主體的開發商及地方政府都面臨著前所未有的融資困境。從銀行到資本市場，幾乎所有的融資管道都在一夜之間變得高不可攀。

　　從去年10月到目前，央行已四次加息、九次提高存款準備金率，銀監會則出臺了嚴厲的房貸調控政策，禁止第三套房貸、提高首套、二套房貸要求，并緊縮銀行信貸。開發商面臨著前所未有的資金緊張。在銀行對開發商停貸之后，中小房地產開發商普遍采用的信托也逐漸叫停。而海外融資則僅是少數房地產上市企業能夠承擔的方式。更高的利息、更長時間的還款時間，全球經濟的卷入，海外融資承擔著難以預計的風險。

　　而未來五年里，來自資金層面的拷問仍將持續不斷。在資金鏈緊張的背景下，新型融資渠道開拓將是開發商未來五年必然的選擇，而一旦選擇失誤，則可能付出更為巨大的代價。

　　高和投資董事長蘇鑫在2011博鰲房地產論壇上表示，貸款、證券、信托、基金將是未來房企融資的四大主要渠道。亦有業內專家指出，房地產行業向保險公司融資是未來較為可行的方式。但房地產業需要保證長期穩定的資金收入，保證透明的準入和退出機制，并提供更為成熟的體系，才能夠吸引保險公司的興趣。另一方面，保險公司也需要有一段時間來接觸和熟悉保障房項目的融資流程，這也是導致目前保險公司并沒有積極進入這個領域的原因。

　　而房地產私募股權基金（房地產基金），將開發商越來越重要的融資工具（金融工具），也將逐步成為普遍的融資工具之一。專家認為，如果能夠依靠有力的法律監管，將實現投資商和開發商的雙贏局面。

　　但亦有業內專家指出，房地產融資是一種組合形式的融資，房地產融資給了更多的投資者進入市場的機會，將擁有更大的風險。

　　海量保障房，縮減購房需求

　　保障性住房無疑是目前和未來房地產市場的一大熱點，而大力發展保障性住房不僅將縮減房地產市場的購買需求，還將對開發商的生存環境造成影響。

　　普遍的觀點認為，建設保障性住房對商品房市場影響并不大。但實際上，保障性住房中的限價房和商品房市場中的較低價格的剛需商品房形成了對抗。

　　據相關研究表明，城市中的中低收入人群，一般通過選擇價格相對較低的剛需商品房滿足住房需求。但當商品房價格上漲過快，超過低收入人群購買力后，政府有壓力，就會建造更多的限價房，或者降低申請限價房的標準，使更多的人可以購買限價房。這樣本該屬于低端商品房的購買者，就會被限價房搶占。因此，限價房有抑制低價商品房價格過快上漲的作用。

　　十二五期間，全國將建設3000萬套保障性住宅，按每套4人的居住算，足夠1.2億人居住。這就意味著，在未來，將有1.2億人低端商品房潛在客戶被保障性住房分流。

　　據相關資料顯示，僅2011年，成都就將投入140億元建設400萬平方米保障房，其中廉租住房40萬平方米、經濟適用住房35萬平方米、限價商品住房77萬平方米、公共租賃住房204萬平方米、棚戶區改造住房44萬平方米。這個開工量將超過成都前三年保障性住房建設總量的兩倍。

　　而未來，成都還將加快保障性住房建設的力度和步伐。據成都市城鄉房產管理局局長何立祥何立祥介紹，“十二五”期間，成都計劃建設保障性住房和改造棚戶區住房共2000萬平方米，是“十一五”期間保障性住房建設量的5.6倍。

　　大范圍、多數量的保障房建設，讓未來成都的房地產市場，保障性住宅成為樓市主角，商品房則有淪為配角的趨勢，商品房消費群體將大大縮小。同時，在保障房建設中，盡管開發商也包含在內，但政府仍將扮演建設的主導力量，而這就意味著，在保障性住宅的大規模沖擊下，房企生存環境也將越來越艱難。

　　商業地產過剩，引發新一輪洗牌

　　住宅市場的頻繁調控，引發商業地產的火熱。商業地產日益成為開發商及個人投資者的“新寵”。而這，也為未來五年的商業地產自我淘汰埋下了伏筆。

　　據相關統計，萬科的商業地產已占到業務核心較大比例，相繼有多個大體量商業項目被披露，覆蓋了一線城市、沿海三線城市和內陸區域中心城市，總投資超百億元；富力地產也表示，計劃2011年將在全國8個城市開業16家富力旗下酒店；2010年下半年以來，華潤一直馬不停蹄尋找商業地產投資機會，在哈爾濱、天津、唐山等地均有新增投資項目。

　　今明兩年，成都將有約80個商業綜合體面市。此外，以保利、萬科、藍光等企業代表的品牌開發商頻頻轉身商業地產，中小開發商亦尾隨進入。頻繁進入商業地產的背后，也許是“有遠見的完美轉身”，亦或是“無奈之舉”，不管怎樣，商業地產的數量已呈及幾何增長。

　　更有專家預測，未來幾年，承載各種商業地產形態的城市綜合體將成為諸多地產大鱷角逐的焦點。

　　但實際上，在商業地產領域，決定一個企業是否成功的并不是銷售能力，而是運營能力，因此并不是每一個房地產企業，都適合轉型去做商業地產投資。房企必須擁有雄厚的資金實力，無論是自持還是銷售商業地產，都將占用其大量資金，若無雄厚的實力，或將被套牢，困入其中。面對持續增長的商業地產數量，未來五年，房地產將是一個對商業地產開發商洗牌和淘汰的過程。

　　業內專家普遍認為，對于中小型商業地產開發商而言，真正的考驗才剛剛開始。中小開發商的商業地產規模相對有限，業態也難以多樣，而單一業態的商業地產在未來更難成功。

　　對中小商業地產開發商不利因素同樣來自商業地產的后期運營階段。商業地產實際上分為商業地產開發和商業地產運營。前者是房地產開發的范疇，后者則屬于零售服務業。投資商業地產的開發商做的不僅僅是房地產，還要做零售服務業的運營工作。而這無疑對資源相對匱乏的中小開發商提出挑戰。

　　當然，質疑同樣也指向實力雄厚的品牌開發商。商業地產過剩將直接導致多個層面問題：首先，商業資源缺乏。以超市為例，據相關統計，真正能夠成為商業地產合作伙伴的超市數量在十個以下。而當幾百個購物中心搶一定量的超市資源時，僧多粥少，即使招來商同質化現象也非常嚴重。其次，商業地產對資金的需求較大。由于商業地產和住宅市場不同，銷售的周期較長、加上自持等方式，開發商在商業地產競爭中，無疑是資金環節的比拼。最后，人才緊缺也是商業地產的又一瓶頸。商業地產的成熟能手，與住宅行業相比更為稀缺。

　　業內普遍共識，商業地產現在正開始進入快速發展、高度競爭時期，五年以后市場基本分割完畢，再過五年將進入穩定的成熟期。而對于想要占領一席之地的企業來說，只有五年時間，而五年里，渴望占領商業市場的開發商，將面臨來自資金、人才、后期運營等多方面拷問。
競爭加劇，淘汰不可避免

　　在一輪接著一輪的房地產調控中，開發商面臨著來自政策和資金的諸多考驗。有業內專業人士預測，未來五年，將是房地產行業又一次洗牌的過程。

　　在近期已有超過一半的上市房企公布了上半年度報告。雖然絕大部分房企的整體業績出現了近兩成的增長，但在調控政策打壓下，有近半數的房企業績出現下滑，部分二、三線房企為了規避調控風險，開始涉足其他產業。

　　在業績下滑的房企中，幾乎清一色的為中小房企，而全國性的大型房企大多受影響不明顯。并且，在經營規模上，大型房企的優勢越發明顯，市場集中度也不斷增大。以營業總收入為例，萬科上半年實現營業總收入199.89億元，招商地產實現營業總收入80.9億元，金地集團和金融街的營業總收入也分別達到了51.6億元與46.17億元。而這4家房企的營業總收入之和已經占據了這65家房企的45.09%。

　　實力雄厚的品牌開發商，憑借資金、政府關系、市場熟悉度等方面的優勢，借助房地產冷市，擴張市場版圖。據不完全統計，2011年1月-9月，以低價拿地的品牌開發商就有中海、保利、中建等數位品牌開發商。業內專家認為，這正是品牌開發商長期采用的“低點入市”戰略。而相較于品牌開發商，成都本土中小開發商企業，在房地產調控政策和資金鏈收緊的背景下，漸漸受市場冷遇。據相關分析顯示，從目前一線城市來看，在不增加新入市項目的情況下，中小房企需要28個月才能完成現有庫存的銷售，而大房企消化庫存只需8個月時間。中小房企資金鏈受到壓制，不僅降價預期明顯，后續供應也會出現不足。隨著未來五年房地產調控的不斷深入，面對市場競爭，品牌開發商做大的傾向明顯，而中小房企的出路則成為一大問題，兼并、轉行將可能成為未來五年內中小房企的最終命運。
產品單一，待創新

　　未來的房地產行業，壓力不僅僅來自政策、資金等層面，質疑同樣來自消費者對產品的更高要求。這個產品創新包括樓盤產品創新和后期業主的高質量服務等多個層面。

　　近年來，普遍存在的樓市產品并不是獨一無二的創造性作品，而是充斥簡單復制的大量山寨。即使是低碳綠色樓盤、精裝樓盤、多面積贈送戶型等產品的出現，也難以避免的存在市場共性的因素。而在未來，隨著房地產市場的快速發展，競爭的激烈，購房者對居住氛圍、戶型、質量等各方面要求越發增加，對已有產品將提出更高要求。

　　業內專家認為，隨著消費者日趨理性化，開發商也相應的調整了開發營銷模式，將更多的力量花在產品設計創新上。房地產開發商應該在包括住宅套型變化和內部功能布局方面等方面，盡可能出現一些新的嘗試。今后房地產市場的競爭，將不是簡單的資金或是品牌實力的競爭，而是直指房地產作品層面。只有開發商出高質量、高品質的作品，才能長久的立足市場。

　　較為典型的案例，朗詩地產多年來建設有高科技含量的低碳節能住宅，其在建筑外墻設置了特別增厚的保溫層，制冷采暖能耗大大低于傳統住宅，人們在無需空調也能享受冬暖夏涼；并由此產生了一系列社會效益、環境效益和經濟效益。這種產品創新將在未來提出更高要求。

　　而在軟性的后期居住質量方面，亦是房地產產品的一部分。一段時間以來，開發商專注于前期的銷售環節，往往忽視后期的樓盤交房時出現的種種質量問題或是小區管理維護，而由此引發購房者的集體事件，對開發商的品牌、形象等方面較多負面影響。未來房地產市場中，對開發商提出挑戰的，更來自于軟性的后期居住服務方面。

　　據相關分析表明，以2010年起的調控為標志，中國房地產的黃金十年已過去，擺在更多房企面前的是去留問題。住宅在經歷了十幾年的快速發展后，消費者對產品的需求越來越高，而開發商面臨的當務之急是增強自己的核心技術，而房地產行業的核心還是提供服務。能否在過去十年的房地產產品基礎上，不斷提供新的產品和高質量的服務，將是開發商未來決勝市場的條件。

　　專業化市場，引發行業“人才慌”

　　未來房地產市場的挑戰還來自于房地產行業專業人才的匱乏。隨著城市化進程的加劇和房地產市場的不斷擴張，數量有限的房地產企業專業人才將越來越難以匹配現實需要。據相關信息顯示，商業地產的專業性人才匱乏，已成為商業地產發展的一大瓶頸，而高端物業的打造亦有這方面隱憂。

　　據有關統計顯示，與近年來快速增長的房地產市場不同，房地產企業專業人才的年均增長率卻不到7%，其中大部分行業優秀人才還主要集中在大型房地產開發企業，因此造成了房地產行業專業技術人才與高級管理人才的嚴重匱乏，企業間相互挖角的現象也日益突出。有調查顯示，房地產行業的人才流動率非常高，某個階段甚至會達到60%，尤其是一些大中型公司的中高層管理與技術人才，他們往往會被一些小公司高薪挖走。這正是房地產行業人才短缺的一大表現。

　　房地產行業人才之所以緊缺，最主要的原因還是行業發展時間短，人才積累不足。房地產行業看似有20多年的歷史，但真正稱得上是一個行業，其實也就五六年，國家把房地產作為拉動內需的重點，推動了行業迅猛發展并走向成熟。在這么短的時間內，客觀上也不可能積累多少人才，再加上成千上萬的房地產公司一下涌出，更加劇了人才短缺、甚至是奇缺的現象。

　　此外，業內人士認為，房地產行業普遍存在的用人第一、育人第二的短視心態亦是人才短缺的原因。房地產企業普遍存在內部的員工使勁用，不夠用了就從外面挖，挖來的更是拼命用的現象。因為企業付出了那么高的薪酬，肯定想盡快得到更多回報，否則不知哪天又被挖角。而在未來三五年的主流心態仍將如此。在人才匱乏的背景下之下，面對日益激烈的市場競爭，企業的人才匱乏則可能導致企業項目的無法開展，甚至指向直接的衰敗。

　　結語：危中見機，強者也

　　所有的危機都是現實世界里一種負面可能的放大。當然，我們在這里列舉房地產行業未來五年的種種危機，并不是想潑一盆悲觀的冷水，而是提供一種關于房地產現狀與未來的思考，揭示一種目前狀況存在的負面發展趨勢。防微杜漸，若能警醒從而改變，也就有了存在的意義。任何事物都有其雙面性。正如金房集團王曉白所說，面對當下異常嚴峻的市場形勢，在大多數人看到其弊端的同時，其實，它對于我們房地產行業也是一件好事，是行業重塑和反思的絕佳時機。對于企業來說，越是有挑戰，越是有機遇，找對路，選對方法，絕地反擊轉危為安不是不可能。面對挑戰，強者可謂遇強愈強，越挫越勇。

來源：四川在線

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀