監管層逐步收緊房地產信托 房企資金更加緊張

　　在房地產調控力度不斷加大的背景下，各地方監管部門也不斷強化對房地產信托的調控力度。記者近日從信托公司處獲悉，部分地區銀監局已提出要求，轄區內信托公司的房地產信托資產規模不得超過信托資產總規模的30%。在房地產信托發行較為火爆的長三角地區，這一規定已使得部分信托公司暫停了該項業務。此外，一些規模超標的信托公司則被相關監管部門降低了年度評級。

　　規模管控加強

　　目前來看，地方監管部門對房地產信托的調控力度在進一步加強，使得僅有少數信托公司還能進行該類信托項目。據悉，這類信托公司今年以來對房地產信托規模控制較好，占比遠低于30%。但這些信托公司對交易對手的要求則提高了許多。

　　今年以來，多數信托公司的房地產信托業務規模增長迅猛。根據中國信托業協會的數據顯示，僅在今年前6個月，新增的房地產信托資產規模就高達2000億，占新增信托資產總規模的25.4%。而針對該項業務的潛在風險，監管層將其納入常規化關注、預警的行為也一直是有跡可循的。

　　據記者了解，早在7月份杭州召開的相關會議上，銀監會非銀司已經提出要加強對房地產信托業務的調控。緊接著，銀監會要求將房地產信托的事后報備改為事前報備，其實質是將“備案制”改為“審批制”，以對該類業務進行直接的規模管控。

　　此外，在近日確定的信托公司年度評級中，監管層也已經透露了其監管傾向。據記者了解，本年度獲最高2A評級的信托公司仍為兩家，分別為中信信托和上海信托。而業內對這兩家公司的評價則是，在規模增長的前提下，其風控也較為出色，即其銀信產品和房地產信托的規模控制在一個合理的范圍內。

　　與之形成鮮明對比的是，曾多年占據2B評級僅次于2A、資產規模靠前的部分信托公司，因在銀信業務和房地產信托領域業務規模過于激進，今年慘遭降級。而按照以往慣例，信托公司本身評級的高低，是監管層審批信托公司所發行產品的重要依據之一。

　　地產商借道信托遭拒

　　在監管層逐步收緊房地產信托閘門的同時，房地產行業的資金緊張情況也在進一步加劇。據中融信托公司人士表示，在銀行房貸收緊、限購政策作用日益顯現的情況下，萬科、金地等大型房地產公司也準備加強與信托合作。

　　事實上，據記者了解，近日某上市房地產公司因尋求與滬上信托公司合作遭拒，不得不向二線城市如無錫、蘇州等地的信托公司尋求合作。而該公司此前曾透露，其現金流十分充裕，除在國內鋪開發展五星級酒店等商業物業外，還對外進行了多項非主業投資。

　　對于地產公司借道信托遭拒，信托業內人士評價說，這雖然不能說明該開發商資金鏈出現了問題，但也反映出其向銀行尋求低成本融資的策略失效，因此不得不尋求新的資金來源。此外，信托公司拒絕“接單”，一方面是受監管影響，另一方面也反映了信托公司并不認可該開發商在當前環境下的擴張戰略。

　　借新還舊跡象閃現

　　“近期處于存續期內的部分房地產信托出現了一些風險隱患，這也是信托公司不得不謹慎對待的原因。”用益信托研究員李旸表示。受部分開發商資金鏈緊張的影響，部分房地產信托產品出現了無法如期兌付等問題，“借新還舊”等隱患在業內已有跡象。

　　記者翻閱某上市公司近日公告時發現，該公司今年擬購買的3億房地產信托產品，存在“借新還舊”的可能。

　　該上市公司9月17日披露的公告顯示，近期取得的3億信托資金將全部用于某房地產項目的開發建設。但在去年11月，該公司也曾經購買了3億元信托，資金也是用于同一房地產項目的開發建設。由于去年的3億元信托在9月17日前就已經到期，兩款信托產品很容易引發“借新還舊”的聯想。

　　對此，李旸認為，房地產信托市場目前從整體而言仍是相對健康的，畢竟每個產品都有土地、股權質押和第三方擔保等一系列增信措施，只要房地產市場不出現暴跌，其兌付能力還是比較高的。

　　
來源：證券日報

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