房地產調控遭遇四大難題

　　■有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾；

　　■中央和群眾壓低房地產價格與地方財政收入的兩難；

　　■經濟增長速度與擴大就業的兩難；

　　■宏觀調控與推高地價房價體制機制之間的矛盾上半年房地產投資持續強勁未來房地產投資的發展趨勢

　　《21世紀經濟報道》就房地產調控走勢等問題，采訪了交通銀行首席經濟學家連平、全國工商聯房地產商會會長聶梅生、廣東金融學院副院長陸磊。

　　住建部近期表示年底前不會取消限購令，國務院也表態可能對二、三線城市實行限購。如何判斷未來房地產投資的發展趨勢？

　　陸磊：現在看來，前期房地產調控沒有達到預期效果，公眾對于房價和房地產業前景的預期并未發生逆轉。前期的調控使得投資轉戰二三線城市，限購令向二三線城市延伸，是對投機投資性需求的新一輪“圍剿”。

　　連平：目前一線城市房價總體呈“滯漲”狀態，但二三線城市還在繼續上漲，有的城市漲幅較大，投機苗頭出現，泡沫增速較快，削弱本輪調控效果，這是限購令擴大的背景之一。

　　目前一大批大中型房地產企業已從一線城市轉戰二三線城市。它們在一線城市賺取了可觀利潤，一線城市限購之后銷售低迷，而二三線城市房價偏低，需求較為旺盛，它們在二三線城市取得較好業績、資金回籠后，在一線城市的樓盤就不必降價促銷。

　　若限購令擴大到二三線城市，尤其那些漲幅過大、投機需求和泡沫上升較快的城市，那么它們的資金回籠就會有一定困難，促使一線城市房價一定程度的回落。這表明了政府調控房地產市場的決心，有助于鞏固并擴大本輪樓市調控已取得的成果。

　　房地產業下半場：繼續泡沫還是合理回歸

　　調控迄今已持續15個月，隨著調控的深入，房地產泡沫風險還會加大嗎？

　　連平：房地產調控后，制造業所受影響是很明顯的，畢竟房地產行業涉及到幾十個上下游行業，如裝修、家電等。今年上半年消費增速明顯放緩，扣除通脹后消費同比增速約為12%左右，相比去年同期大幅度回落。同時，汽車優惠政策的退出也影響了消費，繼而影響了制造業。盡管經濟增速下降，但GDP今年達到9%以上問題不大，所以對房地產的調控依然不能動搖。從貨幣環境來看，房價還具有一定的上漲基礎，所以調控政策需要維持一段時間才能達到效果。同時在調控過程中，也要關注政策的疊加和滯后效應，做到有控有放，比如在促進消費和提高收入等方面，就需要政策的支持。總體來說，經濟出現硬著陸的可能性是很小的。硬著陸的經濟增速要降到7%以下。今年的經濟增速還能維持在較高的水平上，當前需把握時機進行結構調整，實現增長方式的轉型。

　　陸磊：我認為目前關于調控房地產會引致實體經濟鏈崩潰的呼聲并沒有什么道理，它在一定程度上動搖了宏觀調控的決心，政策放松之后無非繼續制造第二輪資產價格泡沫。我們捫心自問，實體經濟拿到的錢是否真的去做實體呢？如果實體經濟本身沒有訂單，為什么要給它錢呢？這是不是也是次貸？現在我們也發現企業層面兩極分化很嚴重，差的很差，好的并不缺錢，這說明產品要對路，研發是有一定競爭力的。所以，要更多地依靠市場來決定勝負，而不是一味依賴政策面的松緊來進行調控。

　　房地產調控四大難題待破解

　　據《中國房地產報》報道，中央黨校教授周天勇日前在一次訪談中表示，目前房地產調控的難點有四：

　　一是有限的土地在吃飯與居住之間的矛盾。我國的土地基本國情是144億畝，到2040年，人口增加需要增加1/3的糧食，還需要7億多畝耕地，再加上2億多畝建設用地，未來我們缺10億畝地。“從中國國情講，要堅決反對住兩套房或者三套房，堅決反對到農村去買一個院子，我們沒有享受這種居住方式的資格。”同時還要限制農民蓋房子，農村30年蓋房子用了2億畝地，但是在農村中長期居住的人口減少了6000多萬人，而城鎮30年僅增加了5000萬畝地，但常住人口增加了4個億。從土地利用來看，建城市比建農村劃算。所以，城里的地需要多少，應當供應多少。

　　二是中央和群眾壓低房地產價格與地方財政收入的兩難。中央靠稅，地方政府特別是市縣政府靠賣地、收費和融資平臺。地方政府要把地價搞高再賣出去，這樣地方財政才有錢。嚴格規定地方供地的80%不能賣，要用來建保障房，20%的地賣出去，收取的出讓金，除了以前的固定用途，又建不了那么多保障房，保證不了地方財政的運轉。如果真要嚴格按照國家有關部門的部署，“地方財政將陷入嚴重困難的境地”。

　　三是經濟增長速度與擴大就業的兩難。對房地產領域的嚴厲調控，限制了房屋銷售，經濟增長的速度也可能有所下降。這樣的局面，一方面對抑制消費物價和房價的上漲有著積極作用，另一方面，卻也會對房地產業和建筑業產生較大影響，在此領域中，包括與之關聯的裝修、電器、家具、布藝等關聯產業也會受到影響。產業鏈的GDP減少，就業容量也就有可能萎縮。

　　四是宏觀調控與推高地價房價體制機制之間的矛盾。現在是推高房價的體制機制。現代手段賣地，政府從農民手里購過來，再高價倒出，最后想在強大的動力機制上控制房價很難。

來源：舜網-濟南日報

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