房地產投資趨勢下行明顯 可能會迎來投資機遇

日前，國家統計局公布了2011年1-8月房地產市場運行數據。與1-7月份數據相比，1-8月數據房地產投資增速略微回落，住宅投資增速持平，8月房地產投資增速開始明顯下滑。其中，1-8月房地產投資增速、住宅投資增速分別為33.2%、36.4%，較1-7月分別下降0.3個百分點和持平。8月房地產投資增速、住宅投資增速分別為31.6%、36.7%，增速環比分別下降5.0個和0.9個百分點。

綜合看，房地產行業1-8月運行數據基本符合此前各機構對房地產行業發展趨勢的預期，顯示本輪針對房價為目標的調控已經初見成效。包括申銀萬國、國泰君安在內的機構均認為，鑒于房地產行業估值底部經過市場長時間檢驗已基本得到確認，前8個月投資趨勢下行顯示或許表明房地產業正在迎來投資新機遇。

房地產投資下行趨勢顯現 　　調控效果初顯

1-8月份房地產市場運行數據進一步確認了行業銷售困難、投資減速與資金鏈緊張三大困境。

中原證券行業分析師吳劍雄分析指出，1-8月份房地產市場運行數據顯示出以下幾方面特點：一是投資增速維持低位，隨著今年保障房投資接近到位，預計第四季度投資增速將出現較為明顯下滑，但全年投資有望保持30%-35%的增長。二是在前期一系列限購、限貸政策等政策作用下，商品房銷售趨勢性逆轉基本得到確認。三是新開工面積與施工面積增速將出現繼續下滑。四是行業資金壓力持續加重，而且隨著國內貸款的繼續減少以及年底房地產企業現金支出增加，行業資金鏈對銷售的敏感度和依存度增加。

“1-8月份房地產統計數據表明，房地產投資增速、銷售增速下行已成趨勢，尤其是月度投資增速疲態盡顯，增速大幅下滑，符合我們之前的判斷。受保障房建設拉動，新開工增速回升。資金來源累計增速低位小幅回升，月度增速大幅下滑，尤其是國內貸款、自籌資金及其他資金來源增速大幅下滑。”中投證券最新發布的報告表示繼續維持此前觀點，即在限購擴大和信貸緊縮短期難以消除的背景下，作為先導指標的銷售增速和資金來源增速將保持在低位，三季度末至四季度，房地產投資增速將出現大幅下滑，全年房地產投資增速將回落至23%-27%之間。

而機構對于余下幾個月房地產市場運行走勢也并不看好。國泰君安預測下半年或中期將會出現庫存、可售存貨顯著上升，房價適度下降，銷量下降，商品房新開工和投資增速下降；龍頭公司銷量跑贏行業等情況。國泰君安判斷稱：“保障房開工和投資同比大幅增長，能延緩但不能扭轉行業下降趨勢。”

調控政策不會放松 　　房地產板塊投資機遇來臨

雖然今年屢有要求放松對房地產行業信貸調控的呼聲，但從中央及相關部委的一系列動作看，此輪針對房地產價格的調控在未達到效果前絕不會放松。吳劍雄指出，盡管國際經濟形勢不確定性增加，歐債危機繼續升級，國際經濟二次探底的擔憂進一步增加，但是國內通脹形勢依舊十分嚴峻，國內貨幣政策尚不具備放松的基礎和條件。即使貨幣政策不再進一步緊縮甚至是放松，但是房地產行業緊縮政策也難以松動。盡管當前地產政策外部形勢越來越像2008年經濟危機時期，但目前國內房價格已經遠遠高于2007年房價，房地產調控政策半途而廢的嚴重后果已經得到市場的明證，基于此，政策在房價還沒有出現實質性下降情況放開的可能性很小。

自調控開始至今，房地產上市公司股價不斷回落，估值重心不斷下調。截至目前房地產行業估值已經基本見底的事實也越來越得到市場的確認，因此估值重心進一步下滑的空間已經很小。機構普遍認為，房地產板塊的機遇正在到來。

中投證券指出，本輪針對房價為調控目標，已出現我們提出的房價降、地價降、投資增速下降的3個有利于行業長期發展以及板塊估值修復邁向行業自身調整帶來的恢復性發展機遇的積極因素。國泰君安證券也持同樣觀點，該公司報告表示，未來1年內的中期板塊行情將從階段性向趨勢性轉變、相對收益向絕對收益轉變。三線限購和房價下降趨勢形成意味著政策面基本見頂，基本面逐漸探底，因此給予房地產行業“增持”評級，并建議投資者持有并逢低堅定買入。報告稱，“從現在開始板塊進入中期選股階段，將是機構買入壓箱優質公司的好時機。”中原證券也繼續維持房地產板塊“同步大市”的投資評級。申銀萬國在8月房地產統計數據點評報告中則直言，9月伴隨推盤量上升，板塊整體表現將好于8月。

籌資將成發展瓶頸　　投資需重點關注行業龍頭

1-8月份行業運行數據顯示，隨著調控的加碼，房地產行業資金鏈對銷售的敏感度和依存度增加。而從目前情況看，房地產企業所冀望的“金九銀十”很可能難以實現，這將進一步加大房地產企業資金的壓力，籌資將成為房地產企業持續發展當務之急。

中郵證券分析師邵明慧表示，籌資已經成為房地產開發企業發展的瓶頸，企業對經營性現金流的依賴程度加大。邵明慧強調：“目前房地產企業資金來源渠道變得單一，僅能依靠經營性現金流入，房企未來的發展速度將受到一定程度制約。”

1-8月房地產行業運行數據顯示，在調控政策下房地產企業來自于外部的融資增速回落，自籌資金依舊是資金的主要來源。齊魯證券認為，未來由于外部融資環境并未好轉，預計自籌資金將進一步提升。

在此背景下，機構相信，未來上市房地產板塊中，龍頭企業與小型企業的分化將會進一步加劇，這也意味著行業龍頭企業更具有投資價值和估值修正的機會。招商地產[簡介 最新動態]000024,股吧、保利[簡介 最新動態]、萬科[簡介 最新動態]、北京城建600266,股吧、世茂股價、金地集團600383,股吧等行業龍頭均受到多家機構的推薦。申銀萬國重點推薦金科股價、ST國祥、中天城投000540,股吧、保利地產600048,股吧；中投證券繼續看好招地、保利、萬科、首開、北京城建、億城股份000616,股吧、世茂股份600823,股吧、濱江集團002244,股吧和蘇寧環球000718,股吧等公司；中原證券建議繼續重點關注行業龍頭公司，比如萬科、保利地產、金地集團和招商地產。

來源：新華網

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀