調控高壓之下 中國房地產至少還有15年增長期

　　現下，樓市正面臨史無前例的嚴厲調控，房地產業發展如同霧里看花，前景難以捉摸，但首創集團總經理劉曉光日前表示，盡管調控深入，但房地產行業仍然是中國最大的行業之一，未來至少還有15年的快速成長期。13億人口的消費離不開它，它也同時帶動了五六十個衍生行業。

　　他認為，在房地產業的成長過程中，該行業會面臨兩方面調整：一是利潤率的調整，不會再有暴利了，將慢慢回歸到穩健的利潤率上。第二是結構調整，房地產不是一味地蓋住宅，而是產業、住宅同步發展。

　　調控的高壓之下，房地產行業發展前景究竟如何？今明兩年，短期市場又會發生什么樣的變化？本期《觀點地產》邀請了兩位專家進行話題探討。

　　■本報地產評論員 金海亮

　　房地產業還有較大發展空間

　　南京中原地產事業部總經理 俞小敏

　　城市化進程還在進行中，需求旺盛依舊，個人預測未來10年甚至20年，房地產業仍有較大發展空間。”

　　調控在持續收緊，未來比較長的一段時間內，房地產調控之手都不會松，宏觀調控將成為常態，抑制房價過快增長是未來長期目標，但控制房價增速不等同于大面積降價。

　　開發商會走過一個比較“糾結”的階段，一些當時想趁著牛市進來挖一勺子就走的小型房企，因為開發能力、資金能力欠缺，受調控沖擊會尤為明顯。一些實力不夠的開發企業會慢慢退出行業舞臺。唱主角的一定是品牌企業。

　　調控下，行業也在盤整，未來房地產行業會更規范，開發水平也會更高。但房子作為固定資產，本身還具有比較高的保值性和增值性，再加上城市化進程還在進行中，無論是首置還是改善甚至是投資，需求旺盛依舊，因此，個人預測，未來10年甚至20年，房地產業仍有較大發展空間。

　　政策調控的表象是控制房價過快增長，實質是要打壓房地產暴利，使其維持合理的利潤率。數據顯示，2011年上半年，房地產行業實現凈利潤233.15億元，同比增長14.19%，利潤增速低于預期。數據充分說明，為時近一年半的持續調控已起到了作用。但房地產行業并不是因此驟冷，而是回歸良性發展。波折不是今年的獨特現象，房地產在過去10年的發展中，一直是在曲線中前行。

　　就目前南京樓市而言，個人推薦剛需客戶可以入手兩江板塊的房源，因為這兩個板塊供應量大，價格敏感，已經出現一些降價促銷樓盤，現在正是性價比比較合適的時期，有需求的購房者可以行動了。

　　當然今明兩年內，樓盤價格出現波動很正常，但如果有個盤房價猛降就要警惕了，大幅降價要留心個別小型房企出貨跑路，撤離行業。總而言之，購房者要以平常心去看待房價的小幅震蕩。

　　樓市前景不以房價漲跌為判斷

　　銀城地產市場營銷部經理 王政

　　房地產的發展前景不能一味地憑房價的漲跌來判斷，而是要以購房者的需求來評判，未來行業的發展潛力依然很大。”

　　個人認為，房地產的發展前景不能一味地憑房價的漲跌來判斷，而是要以購房者的需求來評判。除了首次置業，現在，升級換代的需求業已集中出現。早期開發的房子品質相對較低，小區環境、物業管理欠缺，而且之前置業的購房者也有擴大居住空間、改善居住質量的需求。目前的置業需求中不只是首次置業算剛需，一大批改善性置業的購房者，他們的置業需求也是剛性的，所以行業本身發展潛力還是很大的。

　　銀城地產在售的新盤銀城聚澤園是典型的改善性物業，從客戶分析來看，改善性置業的客戶占到8成以上，而且基本都是買來自住的。雖然房子只有500多套，但累計現場到訪客戶已達5000人，有2000位客戶留下了聯系資料，表示有購買需求，這充分說明改善需求在樓市中大量存在。

　　雖然房地產的需求不減，但暴利時代確已遠離。今年土地市場表現平淡，甚至出現流拍現象就是很好的佐證。以前拿地就能賺錢，現在土地實行招拍掛制度，地價預期高，有的拿了地都不敢開工。在2009年市場亢奮時拿的土地，目前仍有未開發的。高成本之下，開發商的壓力真的很大，行業利潤率已經開始大幅下滑。

　　因為存在大量的改善性需求，加上城市移民仍在繼續，房地產業中期發展仍是向上的態勢。但短期來看，在目前加大調控的市場環境下，開發商的預期在降，開盤調低房價開始集中出現。

　　但無論調控如何，開發商需要有合理收益率，一般不會做虧本的買賣，因為成本因素，房價的大起大落很難出現。一些讓利幅度大的樓盤，是因為開發周期長，之前銷售中就已經提前實現部分利潤，所以現在才有了讓利的空間。而新近開發的樓盤，別指望價格會低很多。

來源：新浪房產

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