上半年房地產信托規模翻倍 成本逼近房企利潤

　　近日，一則體育新聞震撼了經濟圈。《足球》報爆出綠城集團資金鏈緊張、海航集團欲以30億收購綠城集團及旗下子公司和杭州綠城俱樂部的消息，同時披露若干內幕，包括綠城集團董事長宋衛平“還價”至40億元加以“婉拒”的細節，頓時一石激起千層浪。
　　

　　昨日，海航集團在官方微博上明確表示，曾與綠城集團有過良好的項目合作，但并無計劃收購綠城集團或杭州綠城俱樂部。此前，綠城集團高層已經站出來辟謠稱“絕不可能”。雖然該消息最終被證實是傳言，但背后仍折射出業界對房企資金鏈的莫大擔憂。
　　

　　國家統計局數據顯示，開發企業資金面相當不樂觀。1~8月，全國房地產開發企業本年資金來源54738億元，同比增長23.4%，增幅比1~7月提高0.3個百分點，但較去年同期下降11.6個百分點。

　　
　　其中，國內貸款比重由1~2月份的22%下降到1~8月份的16.2%；企業自籌資金比重由1~2月份的34.4%上升到1~8月份的40.7%。可見，隨著國內信貸繼續緊縮，開發企業被迫更多地利用自有資金，甚至不得不借道成本更高的信托資金。
　　

　　上半年房地產信托翻倍
　　

　　今年開始，房地產信托呈現爆炸式增長。據銀監會統計，上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元，發行數量和發行規模同比增幅超過100%。在上半年3.74萬億元信托資產中，有6051.91億元投向房地產業。
　　

　　房地產信托預期收益率也持續走高。根據用益工作室統計，8月房地產信托的平均預期年收益率已經達到10.1%，不少股權投資類產品的收益率達到15%以上，而在6月份之前，房地產信托年收益率不到10%。
　　

　　而對通過信托渠道融資的房地產企業來說，除了給予投資人產品預期收益外，還要付出大約1%的發行費用，2%左右的渠道費用，5%~6%的給資金中介的介紹費、第三方資產凈值調查費用等。這意味著大部分房地產信托融資成本已經達到15%以上，有的甚至已經突破20%。
　　

　　融資環境將持續偏緊
　　

　　如此高的成本，房企能否受得住？根據公開數據，大型房企的核心業務利潤率從15%~37%不等，一般在20%左右。比如恒大為15%，中海為26%，雅居樂為22%，保利為19%，萬科為16%，富力為18%等。可以說，房企的核心利潤率只是稍稍高于15%~20%的信托成本。
　　

　　所以，不到萬不得已，房企不會選擇信托資金。然而，這種“萬不得已”正顯得越來越頻繁。
　　

　　楊紅旭表示，在抑制通脹的背景下，三季度融資環境仍然偏緊，除非開發企業能夠通過促銷大規模回籠資金。
　　

　　與此同時，隨著房地產信托政策的收緊，房地產信托發行也愈發困難，融資成本節節攀升，房企融資的困境更是雪上加霜。

　　
　　投資提醒
　　

　　融資方被收購
　　

　　信托關系轉移

　　
　　據不完全統計，今年，綠城就已經發起四次信托融資，分別和華融國際信托、中泰信托、北京國際信托合作成立了三款信托產品，募資3億元、2.57億元和20億元。7月，綠城與平安信托合作的“平安財富-安城1號房地產基金集合資金信托計劃”募資8.6億元，預期收益率則高達25%以上。
　　

　　“信托也是一種負債。”西南財經大學信托與理財研究所研究員趙楊認為，即使企業被收購，債務關系依然存在，抵押物也存在。

　　
　　記者昨日以投資者身份咨詢平安信托的客戶經理，她表示，即使融資方被收購，也并不能改變信托項目的收益率和對客戶的收益承諾。而說到平安和綠城聯合推出的信托計劃，她表示：“投資人的收益是浮動的，只有在項目收入大幅度下降的情況下，比如房價下跌40%以上，才可能危及投資者的本金。”
　　
來源：大洋網-廣州日報

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