戰略布局是地產商致勝的根本秘訣

　　新“國5條”將限購范圍擴大至二三線城市，開發商們紛紛思考應對之策。在調控加碼之際，部分二三線城市房價卻依然“頑強”上漲。對此現象，秦皇島金盛達房地產開發有限公司董事長馬東升先生告訴記者，這些“部分城市”，除沒有實行限購之外，原因大致賴于“誘漲”、“追漲”、“助漲”幾大因素。近年來，國務院批復十多個國家級區域發展規劃，這成為一些城市樓市持續升溫的重要題材，這是“誘漲”；一些原本房價基數較低的城市房價急起直追，這是“追漲”；借助限購令變做促銷令和原本的剛性需求擠出的市場需求，則是“助漲”。限購不退反進,源于樓市依然不滅的瘋狂“基因”。

無疑，“限購——有效、不限購——快漲”,是這次限購令擴容深化的直接原因。

　　馬東升董事長認為，實行限購政策，當然就是要防止房價過快增長，從效果上看肯定是能夠限住一部分炒房的，但就像打退燒針，把燒退了肯定也會殺掉一部分白血球，免疫力會受一些影響，我們現在限購、限貸肯定使一些真正的剛性需求也受到一定的影響。尤其是二三線城市限購會對開發商造成很大影響，尤其是對中小型開發商，會是致命的。一方面，讓小型開發商失去客源，對銷售造成影響。另一方面，因銷售資金回攏慢，將會使開發進度受阻。開發商現在能做的只有快速出貨、快速銷售，這是躲避二三線城市限購的唯一選擇。所以，即將出臺“限購令”的二三線城市，短期內成交量或會出現暴漲現象。

（董事長馬東升）

　　必須明白，房地產產品具有居住和投資的兩個基本屬性。房地產產品和其他一般消費品比較,還有一個重要特點,它在一定條件下,在一部分消費人群中又具一定公益的性質。因此，政府和開發商之間要有一定的分工。一塊由市場來解決,一塊由政府負責保障。目前的現實狀況是，這兩塊市場我們國家還沒有完全形成,導致了兩塊市場紊亂。這一點要學習新加坡的經驗,百分之九十的保障性住房由政府來管,百分之十市場完全放開。這樣方能根本解決房價問題。

馬東升董事長指出，由于中國廣大的二三線城市的房地產市場處于不同的發展階段,有著不同的市場結構,限購政策不應采取一刀切的做法。對于一些本地投資需求占比較高的城市應盡快出臺“限購”的政策，對于外地客占比較高的城市應區分對待，一些有自然景觀的城市應該區分旅游地產和普通住宅進行“限購”，一些因大城市“限購”而擠出到周邊城市的自住需求應該采取鼓勵的政策，或者可以選擇限價等抑制投資投機的措施達到限購的目的。

馬東升董事長以其專業眼光向記者介紹，全世界的房地產開發模式大致分為兩種。一種是美國模式:基金公司負責出錢、買地,建筑公司負責建設、銷售;另一種模式則是我國的開發商負責融資、拿地、建設、銷售等所有工作。單就后者的副作用而言，漫長的生產周期,不僅極大地增加了開發商的資金風險和負擔,也消耗了他們的精力,使他們無力增加開發量。但其實如今的政策對大企業和很多小企業其實沒有大眾想象的那么可怕。常年有項目在做的企業其實不到40%，這其中各企業發展的狀態也不同，與國外的破產機制不同，在國內，如果對發展不利只要將發展步驟放緩即可，因此，不會有很多公司垮臺，一些小的企業，他們一直的狀態其實只是“活著”，對整個市場沒有根本影響。一旦限購政策鋪開到二三線城市，開發商只有順應形勢，轉而借鑒一線城市限購后的市場經驗，更加積極地調整策略。

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀