房地產企業相關稅收政策解讀

　　近年來，我市房地產行業得到了快速發展，但由于房地產企業涉及稅種較為復雜，常存在這樣或那樣的涉稅問題。為引導房地產企業健康發展，讓其成為改善民生，促進地方經濟發展的重要力量，本期《南京稅務》專門收集了相關事例進行解讀。

　　定金是否應當申報繳納營業稅

　　近日，稅務機關接到一家房地產公司的咨詢電話，該公司在銷售房屋過程中收取了客戶定金，沒有納入“預收賬款”核算，而是計入“其他應付款”核算，認為定金是有可能退還客戶的，那么，該公司的這種做法是否正確？

　　根據修訂后的《營業稅暫行條例實施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。定金是指合同當事人為保證合同履行，由乙方當事人預先向對方繳納一定數額的錢款。根據《國家稅務總局關于印發〈營業稅問題解答之一〉的通知》（國稅發[1995]156號）已明確規定：“問：對于轉讓土地使用權或銷售不動產的預收定金，應如何確定其納稅義務發生時間？答：納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。此項規定所稱預收款，即包括預收定金。因此，預收定金的營業稅納稅義務發生時間為收到預收定金的當天。”因此，房地產企業取得的銷售房屋預收的定金，應該按規定申報繳納營業稅。

　　使用出售前的商品房也要繳納房產稅

　　最近，我市某房地產企業在位于市區的繁華商業街上開發了一個房地產項目，因為工程較大，建設周期又長，該公司為了收獲更大的經濟效益，便動起了自己開發的尚未出售的商品房的主意，該公司將工地上多余的幾個房屋和門店出租賺起了房租，同時還把一套房屋臨時出借給一個朋友免費使用，但稅務部門檢查時發現該公司并未就這部分房產繳納房產稅。

　　稅務機關提醒納稅人，根據國家稅務總局國稅發[2003]89號和江蘇省地方稅務局蘇地稅發[2003]178號文件的規定：“鑒于房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅；但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅”。企業將自己空置的尚未出售的房屋自用或出租、出借的情況，均應按規定繳納房產稅。

　　清算后再轉讓房地產

　　如何申報土地增值稅

　　國家相關政策規定，對符合條件的納稅人應進行土地增值稅的清算或主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。目前在房地產企業按規定進行清算后，很多房地產企業清算后又再發生轉讓尾房等房地產銷售行為，對再轉讓取得的收入土地增值稅如何申報繳納？

　　《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發[2006]187號第八條以及《國家稅務總局關于加強土地增值稅管理工作的通知》國稅函[2004]938號第三條規定，“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額除以清算的總建筑面積”、“納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報，是指房地產開發企業開發建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定的期限申報繳納。”規定，對于房地產開發公司清算后再轉讓房地產的，需按月進行土地增值稅申報。

　　房地產開發過程中

　　勿忘繳納印花稅

　　房地產企業在房產開發經營過程中涉及繳納印花稅的主要包括取得土地、設計施工以及最后的房產銷售三個環節。

　　房地產企業在取得土地環節簽訂的土地使用權出讓合同或土地使用權轉讓合同屬于印花稅“產權轉移書據”稅目征收范圍，應按所載金額萬分之五計算繳納印花稅。

　　房地產企業在開發項目的設計施工環節主要會涉及項目勘察、設計時所使用的“建設工程勘察設計合同”、工程施工時所使用的“建筑安裝工程承包合同”以及向銀行借款所簽訂的“借款合同”。其中，建設工程勘察設計合同包括勘察、設計合同，按收取費用萬分之五繳納印花稅；建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三繳納印花稅；借款合同是特指銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五繳納印花稅。

　　房地產企業在房產銷售時簽訂的商品房銷售合同屬于印花稅“產權轉移數據”稅目征收范圍，按所載金額萬分之五貼花。

來源：南京報業網-南京日報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀