調控下房地產冰火兩重天 商業地產表現突出

　　房地產行業的冬天真的會來嗎？

　　盡管在貨幣政策調整的大背景下信貸不斷緊縮，使得今年以來房地產開發資金來源于銀行貸款部分的占比和增速均呈快速下滑之勢，但撇開非上市房企不說，僅就A股123家上市房企中報財務數據來看，上半年房地產投資增速并未明顯放緩，房地產企業盈利能力也未見減弱。

　　龍頭房企“不差錢”

　　相關半年報數據顯示，萬科A、招商地產、金融街、華僑城A、陸家嘴、北京城建、榮盛發展、金地集團、華麗家族、世茂股份和深物業A等11家上市公司上半年日均營業利潤超過200萬元。而比較有代表性的行業龍頭萬科A，上半年實現營業總收入達到199.89億元，同比增長19.22%；實現營業利潤44.18億元，同比增長7.27%，上半年日均營業利潤2440.81萬元；實現凈利潤29.78億元，同比增長5.88%，每股收益0.27元。“公司現在不缺錢。”萬科一位管理人士8月末私下對本報記者這樣表示。

　　申銀萬國分析認為，上半年上市公司銷售增長較快，且呈現上市公司快于行業整體、龍頭公司快于一般公司的特性，行業集中度提升明顯。其中萬保招金的市場占有率由去年的6%上升至8%。上半年上市公司和重點公司銷售回款同比分別增長40.1%和47.7%，均較去年同期大幅上升，且遠高于行業平均24%左右的增速水平。

　　不過，拉長時間窗口來看，房地產行業光鮮數字的背后已現頹勢。中報數據顯示，雖然上半年上市房地產開發營業利潤和歸屬于母公司的凈利潤總額分別達309.44億元和214.82億元，較去年同期增幅分別達到12.38%和16.86%，絕對值依然處于三年來最高水平，但這兩個指標與2010年上半年同比增幅相比，增長幅度已經明顯下降——營業利潤和歸屬于母公司的凈利潤在2010年上半年時，較2009年同期分別增長41.52%和36.61%。

　　來自上半年上市房企投資活動產生的現金流數據則顯示，上市房企投資依然呈增長態勢。投資活動產生的現金流量凈額在上半年為凈流出123.8億元，同比增長102.94%，其中用于購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金總額達61.48億元，較去年同期增長6.55%，占投資活動流出總額的30.67%，但此比例較去年同期已有所減少。有分析就此指出，上半年上市公司大多主動收縮了投資規模，其中重點公司收縮幅度更大。上半年上市公司和行業重點公司投資增速分別為23%和18.6%，明顯低于去年同期137.1%和165.8%的增速，其中重點公司的投資增速不僅低于上市公司整體水平，也較一季度增速進一步下降，單季投資增速由14%回落至7%左右，顯示上市公司更能根據市場變化及時調整經營策略。預計下半年為保證現金流安全，上市公司將進一步收縮投資規模。

　　商業地產表現突出

　　上半年房地產行業表現最為搶眼的當屬商業地產。雖然全行業上半年呈現“業績保持增長，但增幅回落；營業收入及凈利潤保持增長，但增幅大幅回落”的特點，但總體而言，商業地產成長性和盈利性均表現得非常突出。數據顯示，一線龍頭房企預收賬款較期初增長最多，商業地產次之，園區開發類企業最差。有市場分析機構用“期末預收賬款+上半年營業收入/2010年營業收入”衡量預收賬款對2011年全年業績的鎖定性。平均來看，90家地產公司“期末預收賬款+上半年營業收入/2010年營業收入”為1.5，其中一線龍頭為1.9，對全年業績鎖定性最強；其次是商業地產，為1.6；二線龍頭為1.4；其他中小公司1.1；園區開發類企業0.5，業績鎖定性最差。

　　半年報數據進一步顯示，2010年開始地產行業內部已經開始出現分化，龍頭和商業地產的市場份額提升，呈現出強者愈強、弱者愈弱的局面。2011年這種態勢進一步延續。上半年地產公司銷售回款保持增長，但增幅低于去年同期。其中一線龍頭和商業地產銷售回款增幅最大，市場份額同比提高；園區土地開發和主題投資類公司銷售回款最差，市場份額有所下降。在房地產調控環境下，一線龍頭公司和商業地產具有逆勢擴張的能力，資金實力較弱的中小開發商面臨市場份額進一步下滑的風險。

　　分析人士認為，2009年底以來地產股資金鏈正在逐步收緊，但目前仍好于2008年底。橫向比較來看，2011年上半年，商業地產公司短期償債能力依然居行業前列，其次是一線地產，二線龍頭較園區類和其它中小地產股稍強，但仍低于行業平均水平，主要是同比降幅最大。縱向比較來看，2011年上半年末行業短期償債能力較期初有所下降，只有商業地產和園區類企業短期償債能力同比持平或有所提高。

　　總體來看，在限購政策延續的外在環境下，下半年開發商投資力度持續下降已成定局，籌資環境也不可能有大的改善。而最大的不確定性則是市場，分析認為，若銷售增速繼續下降，開發商面臨的資金壓力就會加大。這將直接導致房企下半年投資力度的下降。

　　市場變局催生并購潮

　　日趨寒冷的外部政策環境，使得房地產行業呈現“冰火兩重天”的景象。龍頭上市公司的”不差錢“，并不能掩蓋整個行業的秋風瑟瑟。面對即將斷裂的資金鏈，一些房企已經不得不甩賣資產，這無疑加速了新一輪房地產并購潮的到來。

　　大龍地產600159,股吧這家曾在2009年11月憑借50.5億元天價競得北京天竺開發區22號住宅用地的“地王”，8月16日發布公告，掛牌轉讓旗下京洋公司93.45%的股權給春光置地。公司表示，“所獲全部資金將用于公司主業的經營與發展。” 公司半年報顯示，今年1至6月份經營活動產生的現金流量凈額為負0.41億元，較去年同期大幅下跌115.18%，造成這種情況的原因是，“由于國家宏觀調控的影響，融資環境日益緊張，經營壓力較大”。

　　事實上，不僅是大龍地產，那些看似實力雄厚的央企的日子也并非想象中的那么好過。8月29日，北京產權交易所發布信息顯示，華潤集團轉讓旗下北京新城廣場房地產有限公司股權和債權。同一天，首鋼地產、華潤集團轉讓首鋼融創置地有限公司50%的股權，掛牌價14.5億元。有統計數字表明，整個8月份，共有6例央企在產權交易所掛牌轉讓房地產業務。

　　有分析人士指出，自2010年3月國資委發布非房地產主業的78家央企“清退令”之后，央企退出動力并不強烈，2010年僅有14家央企退出房地產業務。但今年以來，調控政策持續不斷，新一輪二三線城市限購即將拉開，央企看不到政策放松的跡象，因此退出地產業務的動力提高，一些虧損或盈利能力不高的企業自然率先被“清退”。

　　上海易居房地產研究院認為， 2010年以來，中國房地產行業的并購案例持續增長。截至2011年一季度，房地產行業已占據并購市場中諸多行業之首。從動因來看，宏觀調控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業發展戰略調整等內部因素共同作用，推動了房地產行業的并購整合：大型房企不斷吞并整合中小型房企，而非房地產主業企業紛紛退出房地產業也加速了房企并購整合潮的推進。

　　在具體并購形式上，由于企業間的差異性，往往會采取不同的并購活動，例如金融街、陸家嘴等房地產企業在商業地產領域展開廣泛的收購活動；方興地產、上實發展600748,股吧等企業適時收購了母公司大量優質資產，并積極通過內部資源整合推動自身的發展來實現綜合實力跨越式增長；萬科、保利、合 生創展、SOHO中國等企業也憑借其自身優勢紛紛通過股權收購獲取項目開發資源；綠城中國、中國奧園等企業也為全國性布局進行了大量并購活動。

來源： 金融時報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀