房地產:調控力度加大 博弈前景漸明

　　今年以來，在“國八條”及相關政策的引導下，多數城市的房價漲幅趨緩，投機、投資性購房需求得到有效抑制，部分房價過高城市呈現穩中有降態勢，保障性安居工程強力推進，房地產市場總體發展平穩。但同時也出現一些值得關注的新問題：部分二、三線城市房價漲幅過大，商品住宅用地供應完成進度滯緩；有的城市調控力度有所放松，保障性安居工程在資金籌措、建設、分配和管理方面有待加強和完善。

　　從統計數據走勢看，1-7月，全國商品房銷售面積同比增長13.6%，比1-6月增速提高0.7個百分點，比去年全年增速提高3.5個百分點，增速連續3個月提高，但增速大幅度放緩。7月份全國商品房銷售面積7618萬平方米，比6月份環比下降33.7%。

　　1-7月，各類供應指標繼續保持較高增速，房地產開發投資同比增長33.6%，7月當月完成開發投資額5623億元，同比增長36.5%，增速創本年新高；但從環比看，7月份全國房地產開發投資環比下降25.2%。7月單月的房屋新開工面積為15726萬平方米，為今年3月以來最低單月水平。

　　1-7月，房地產開發企業本年資金來源共計4.8萬億元，同比增長23.1%，增速較1-6月上升1.5個百分點。除利用外資、國內貸款增速有所下降外，其余各項資金來源的增速均保持增長態勢。從占比來看，開發企業自籌資金占比繼續提高，國內貸款占比呈下降趨勢。

　　7月份70個大中城市房價環比數據顯示，價格下降的城市個數持續增加。2月份與上月相比，價格下降的城市個數為8個，7月份為14個。與此同時，價格持平的城市個數也在增加，從2月份的6個增加到7月份的17個。就全國來看，7月份，70個大中城市中環比價格下降和持平的有31個城市，接近一半。而2月份環比價格下降和持平的城市個數只有14個。從同比數據看，價格下降的城市屈指可數。7月份價格下降的城市只有1個。這表明，與2010年相比，房價還在高位運行，調控效果還是初步的。

　　從景氣情況看，7月全國房地產開發景氣指數為101.5，創2010年以來最低。

　　從數據總體走勢看，1-7月全國房地產市場開發、生產、銷售等指標同比較快增長，環比增勢趨緩，全國房價平均漲幅呈縮小態勢。

　　從政策面看，圍繞“國八條”的落實，今年以來，各項房地產調控舉措和成效可圈可點。如供給方面，著力加大保障房建設力度，改善房市供給結構，這是房地產市場的治本之策，可大大緩解來自中低收入群體對非保障性普通商品房市場的自住需求壓力；需求方面，通過加強運用信貸、稅收杠桿，有效抑制投資和投機需求；房價預期管理方面，多方位釋放宏觀調控導向信號，加強房價預期引導；同時，努力落實住房保障和穩定房價工作的問責機制，強化各級政府正確引導房地產市場健康發展的責任。應當說，在貫徹去年“國十一條”的基礎上，今年“國八條”的強力貫徹施行，進一步擴大了房地產市場的調控成果。

　　然而，由于房地產領域許多問題的積重難返和復雜性，調控也遇到了種種阻力和新的問題。比如，由于地方經濟與房地產業發展的利益紐帶，“土地財政”問題沒有得到有效解決，一些地方政府執行中央房地產調控方針和政策并不得力，許多地區公布的房價調控目標不僅與百姓的預期相差甚遠，也沒有達到中央的要求。還有，低估了投機資本的能量。在市場不斷開放、全球化不斷發展的大環境下，投機資本和熱錢的能量有多大，規模有多大，沒有人能說得清楚，也很難量化管理。“限購”作為一種不得已而為之的非市場調控手段，面對能量無極限的投機資本，恐怕只能扮演一種“事后救火”、“腳痛醫腳”的角色，顯然并非長遠之計。投機資本向“限購”未覆蓋的二、三線城市擴散流動，已經是一種顯著的趨勢，會不會進一步向其他未“限購”的中小城市蔓延，結果不難推測。因此，如何提高調控的前瞻性，如何加強運用市場手段、法律手段遏制投機資本對房地產市場的擾動，規范房地產市場，應當盡快謀劃治本之策，同時，應開辟更多投資領域分流游資，特別是在實體經濟中。由于前兩年牛市積累、流動性充裕帶來的滯后影響以及復雜體制因素等多種原因，房企的抗壓能力、反調控能力也出乎意料，致使房地產調控博弈的“拉鋸戰”、“膠著”狀態延續時間之長超出預期，博弈雙方都處在“再堅持一下”的努力之中。

　　正是鑒于市場長期處于“膠著”狀態，各方預期調控力度可能有所放松之際，國務院于7月12日召開的常務會議指出，當前房地產市場調控正處于關鍵時期，并提出了加強和改善房地產市場調控的五點意見，意在鞏固“國八條”的調控成果，同時給地方政府和房地產企業一個明確的預期，當前進行的房地產調控方向不動搖，力度不放松，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。7月22日召開的中共中央政治局會議也指出，要堅持不懈搞好房地產市場調控和保障性住房建設，堅持調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設計劃。

　　在中央發出最新明確政策信號的形勢下，房地產市場的博弈進程和前景也漸趨明朗。無論是房地產調控政策的執行主體還是市場主體，對中央政策意圖相信都會有更加清晰的認識。顯然，調控不到位，調控不會終止，在計劃期內難達預期目標，調控力度只會加大。而我們也不難推測調控到位的終點目標：去投機化，盡力擠掉泡沫，促房價合理回歸不是大落，也不是急降，而是穩中有降，穩中回歸，使房地產進入平穩發展軌道；堅定不移推進保障房體系建設，實現保障人民群眾“住有所居”的基本目標；整頓規范房地產市場開發秩序，使房地產成為非暴利產業；建立抑制投機資本長效機制，使抑制房地產市場投機需求成為常態。房地產市場的博弈進程也不難推測，隨著房價的穩中趨降，房價下行預期的強化，以及房市需求管理的緊縮，房市恐怕必然要經歷一個“價跌量減”、“價跌量穩”、“價平量穩”、“ 價平量升”的調整過程。相信明智的房地產企業會看清走勢，順應形勢，把握大局，理性應變，配合中央政策意圖，主動調整策略，打破僵持局面，以縮短調控過渡陣痛期，共同助力房地產業盡早轉入平穩健康發展軌道。

來源：中國信息報

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