上半年房地產供地增幅回落

上半年，宏觀經濟運行保持平穩態勢。在宏觀政策調整壓力下，近期固定資產投資重新顯示出較強的增長勢頭，表明國內的投資需求仍然較為旺盛。同時，在房地產市場調控政策作用下，土地市場競爭強度整體呈回落趨勢，流標、流拍比重有所提高。宏觀經濟和房地產市場的變化傳導至土地市場，使得土地市場出現一些新的特點。

土地供應總量保持增長

上半年，全國建設用地供應21.03萬公頃，同比增長17.6%。其中，工礦倉儲用地、房地產用地和基礎設施等用地（包括公用設施、公共建筑、交通運輸、水利設施、特殊用地）分別供應7.98萬公頃、7.02萬公頃和6.03萬公頃，同比分別增加35.3%、4.9%和14.0%，與去年同期相比，房地產用地和其他用地增幅回落明顯。分季度看，第二季度供地總量環比增加45.7%，同比增加12.6%，同比增速與去年同期相比下降明顯。

從結構看，工礦倉儲用地占比繼續回升。三類用地占土地供應總量的比重分別為38.0%、33.4%和28.6%，工礦倉儲用地占比同比提高5.0個百分點，房地產用地占比降低了4.0個百分點，占比降幅較第一季度有所擴大，說明房地產市場調控效應持續作用，房地產用地市場出現調整。

從36個重點城市（直轄市、省會城市和計劃單列市）情況看，工礦倉儲用地供應勢頭依然強勁。上半年重點城市土地供應總量同比增加6.0%，增幅小于全國平均水平。其中，工礦倉儲用地同比增加32.2%，房地產和基礎設施用地同比分別減少2.8%和5.1%。

土地出讓均價回調明顯

上半年，土地出讓面積和合同價款分別為14.45萬公頃和1.42萬億元，同比分別增加22.8%和21.8％，增幅同比有較大回落。

其中，招拍掛出讓占土地出讓總面積的91.6%，同比提高0.9個百分點。出讓和招拍掛出讓平均價款分別為982元/平方米和1037元/平方米，同比分別下跌0.8%和1.7%。

分季度看，第一季度受供地年底“翹尾”因素的影響，出讓和招拍掛出讓平均價款同比保持雙增，但增幅有所回落，第二季度土地市場出現調整，成交均價也開始下降，出讓和招拍掛出讓均價環比下跌25.4%和25.7%。

房地產供地增幅回落

房地產用地增幅回落，保障性住房用地供應第二季度發力。房地產用地供應7.02萬公頃，同比增加4.9%，去年同期增幅為98.4%，增幅回落明顯。

從住房用地供應計劃執行情況看，上半年住宅用地供應5.74萬公頃，同比增加2.0%，全國保障性安居工程用地供應1.65萬公頃，與去年同期相比增加了24%。其中，增長最為明顯的為公共租賃住房和限價商品房。公租房用地占保障性安居工程用地計劃總量的7%，同比增加了約18倍；限價商品房用地占保障性安居工程用地計劃量的10%，同比增加了141%。從去年保障性安居工程的供地節奏看，受保障性安居工程建設任務分解和中央補助資金下達時間的影響，第三、第四季度為供地高峰，且目前供地計劃執行已經有效滿足了全國保障性安居工程建設用地需求。

36個重點城市房地產用地供應1.92萬公頃，同比減少2.8%，其中，住房用地供應1.48萬公頃，同比減少9.4%；供應量同比增加的城市有17個，供應量同比減少的城市19個。36個重點城市以外的其他城市房地產和住房用地供應量同比分別增加8.1%和8.2%，占全國房地產和住房用地供應比例同比分別下降2.2和3.8個百分點，36個重點城市外的二三線城市用地供應放量較大。

成交平均價款有所增長，但市場競爭強度整體回落。上半年，商服用地和商品住房用地出讓平均價款分別為1833元/平方米、2028元/平方米，同比分別上漲16.4%和6.8%，漲幅下降明顯。分季度看，第二季度商服用地和商品房用地出讓平均價款環比均呈下跌態勢。從月度看，平均價款的回調趨勢更為明顯。這既與重點城市住房用地供應同比減少、供地區位的結構變化有關，也反映出調控政策作用下，一二線城市供需調整的態勢。

從近期市場走勢看，在宏觀調控政策的持續作用下，市場競爭強度整體回落。據土地市場動態監測與監管系統，上半年流拍、流標、流掛宗數和面積分別占公告總量的3.0%和2.7%，同比分別提高0.8和1.1個百分點。4～6月土地出讓平均價款和房地產用地出讓平均價款均出現連續回落，一些城市房地產交易量大幅下滑，也成為促使土地市場競爭強度進一步回落的因素。從105個重點城市近期上報的異常交易地塊情況看，競價程度總體呈回落態勢，第二季度上報地塊的平均溢價率105%，競價輪次平均為50輪，而第一季度分別為132%和平均58輪。

重點房地產企業拿地總量同比略減，平均購地成本持續下降。綜合排名前15名的房企上半年共競得土地2107.23公頃，同比減少1.2%，與2010年下半年相比減少27.7%；應支付土地出讓價款748.29億元，同比減少13.0%，環比減少29.3%。從分布看，上半年15家企業取得的土地中，位于北京、天津、上海、重慶、廣州5個城市的房地產用地占5.3%，而2010年上半年占比為14.7%，下半年為11.8%。從購地成本來看，15家房地產企業上半年新購土地的平均成本為4680元/平方米，同比下降15.2%，與去年下半年相比下降17.8%。

在上半年拿地較多的企業中，恒大拿地主要分布在廣東省清新縣和江蘇省連云港市，保利拿地主要集中在四川省德陽市和貴州省遵義市，綠地拿地主要位于遼寧省本溪市和阜新市。在調控政策的作用下，重點房企轉戰二三線城市的跡象明顯。

須關注市場風險

目前，土地市場上的一些情況和風險值得關注。

首先，密切關注部分地區土地市場的供求態勢。“十二五”開局之年，各地經濟發展勢頭強勁，第一季度宏觀經濟數據顯示，全國有28個省份GDP增速達到兩位數，從國土資源部計劃指標安排情況看，截至6月底，全國有11個省（區）新增建設用地計劃指標安排使用量已超過全年計劃的80%，其中吉林、湖北、寧夏、新疆全年計劃指標已基本用完。用地供應方面，上半年，工礦倉儲用地同比增加35.3%，增速較第一季度擴大9.5個百分點，占土地供應總量38.0%，同比提高5個百分點。工礦倉儲用地供應量的平穩增長和占比水平的連續提升說明工業用地需求回暖跡象明顯，宏觀經濟的發展對工業用地的需求有增大的趨勢。

下半年，隨著各類區域發展規劃相繼實施和基礎設施建設大量上馬，預計土地需求將持續放大。因此，在建設用地審批與供應中，應嚴格用地準入 “門檻”，抑制低水平重復建設項目和“三高一資”和產能過剩建設項目，推進節約集約用地，優化土地利用結構。

其次，密切關注部分城市由于土地出讓收入下降帶來的土地市場運行風險。受國家房地產調控政策影響，1～6月，全國36個重點城市（直轄市、省會城市、計劃單列市）住房用地供應量同比減少9.0%。在土地出讓價款方面，上半年36個重點城市中有18個出讓合同價款總額同比增幅為負，部分城市存在土地出讓收入銳減帶來的地方財政壓力。同時，截至2010年年底，地方融資平臺中承諾用土地出讓收入償還債務累計達2.5萬億元，土地出讓收入銳減直接影響到地方政府的償債能力。

近期，部分城市為緩解財政壓力，有意識地推出更多的優質地塊，土地出讓開始由住宅轉向綜合用地，體量大、價款高，一二線城市如北京、上海、深圳、武漢的高價地集中出現，土地市場出現升溫苗頭，雖然以商業用地為主，但仍要防止對住房市場預期產生連帶影響。下半年，隨著房地產類用地供應高峰的到來，穩定土地市場的難度進一步加大。

來源：中國地產市場

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