以“釜底抽薪”姿態化解泡沫化的房地產市場

9月1日，中國國務院總理溫家寶在《求是》雜志上撰文稱，中國經濟增速略為放緩，在很大程度上是主動調控的結果，處在合理水平，沒有超出預期。堅定不移地把房地產市場調控政策落到實處，確保見到實效。溫家寶的表態意味著政府對中國房地產市場調控不會改變，并且還會擴大限購的范圍。

中國房地產業占據中國GDP的12%，而美國只占不到5%。它是其他重要商品包括鋼鐵、水泥、玻璃和冰箱等需求的主要拉動力。它對金融系統也有直接影響，因為中國銀行貸款接近五分之一直接投向房地產業，這包括開發商貸款和抵押貸款。與此同時，居民和企業儲蓄的重要組成部分也在房地產市場中，因此房地產價格的波動將影響他們的支出和投資。此外，這個行業還是中國財政健康與否的重要決定因素，因為地方政府非常依賴土地出讓收入來為其支出進行融資。

中國政府對房地產市場調控取得了一些成績，目前一線城市的漲幅已被遏制，保障性住房的政策也起到“彌補供應下降”的目的。但我們認為，仍然有三個導致中國的房地產市場在長期易于產生泡沫的深層次的因素，特別是實行寬松的貨幣政策時：低利率、有限的金融產品以及相對低廉的物業持有成本。這些因素至今還未得到很好解決。他們如何起作用呢？眾所周知，中國的居民和企業有龐大的儲蓄，自然地，這些儲蓄要尋找最佳回報。在大多數國家，金融產品（例如共同基金、公司債券和股票）是很好的投資選擇。但在中國，由于金融體系發展滯后，這些選擇相對受限制，這使得銀行存款成為儲蓄的主要最佳去處。

但是，利率由中國政府控制，并且人為壓低以補貼企業部門，促進投資，支持銀行盈利。另一個促使低利率的主要驅動力是它降低了政府償還國債的收益率，這包含了政府進行外匯干預、壓低人民幣幣值的對沖成本。當然，所有這些成本都由居民來支付，他們經常發現銀行的存款利率不足以補償通貨膨脹。換句話說，他們辛辛苦苦獲得的儲蓄實際上在中國的銀行里遭受了損失。

因此，許多居民被迫尋找其他投資機會。房地產市場是一個誘人的選擇，包括對投機者而言。在中國，購買房產并持有它等待升值的成本非常低，這里沒有物業稅，沒有資本利得稅，由于利率管制，購房貸款的實際成本也很低。因此，低利率、有限的投資選擇以及保有成本較低，這些因素加在一起增加了未來中國房價上漲動力，也增加了出現泡沫的可能性。

這些對我們而言說明了什么呢？目前，中國房地產市場馬上出現實質性下跌的風險較小。政府的調控措施似乎正在起作用，一些大城市的泡沫似乎正在消失。但是，這只治標不治本。它迫使政府定期進入市場，逐步采取更嚴格的行政性控制。

徹底化解房地產泡沫風險——即“釜底抽薪”——需要采取以下三項措施：提高存貸利率；發展金融市場，為中國居民提供更廣泛的投資資產；廣泛開征覆蓋中國主要房地產存量的房產稅。這些措施無疑是很有挑戰性的，也將需要時間來推進。但是只有解決這些使中國房地產容易產生泡沫的根本性問題，我們才能期待看到一個更加健康、居民更能承受的、可持續發展的房地產市場。

來源： 21世紀經濟報道 作者：喬加偉

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