民間資本或堅守房地產 變身新型業態參與投資

　　隨著調控的逐漸深入，尤其是限購范圍擴大的預期正在不斷加大，敏感的房產投資客心理已經開始動搖。有跡象表明，未來嚴苛的購買條件和愈發走低的住宅投資回報率，已經開始讓以山西、溫州、鄂爾多斯等地的炒房團迅速撤離一線城市的住宅市場，而一些有可能新出臺限購措施的二三線城市的民間資本也正醞釀著出逃。

　　然而，日前由住建部政策研究中心與高和資本聯合發布的《民間資本與房地產業發展研究報告》則指出，即便短期內民間資本有流出跡象，也不會出現大規模地從房地產市場撤出，長期看，民間資本仍會繼續參與房地產業。

　　民間資本出逃？

　　據溫州總商會對商會4萬會員進行的一項地產投資調查顯示，問卷中八成表示已經放棄一線城市的住宅投資，準備轉向商業地產。同時，對部分有升值潛力的非限購住宅市場投資欲望也比較強。

　　研究數據顯示，山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量分別達到了1萬億元、5200億元和2200億元。但由于投資渠道不暢，相對集中、量級巨大的民間資本投資投機性購房需求過度膨脹，加劇了房地產市場的供求矛盾，一定程度上間接推動了房價的攀升。研究發現，鄂爾多斯、陜北、山西的民間資本投資房地產主要以保值增值為目的，多為長期持有，所購住房一般不出租；而溫州的民間資本則更加樂于短期炒作，因而他們對政策以及市場的變化更為敏感。

　　事實上，隨著調控持續發力以及調控范圍擴大預期不斷增強，投資客的撤離不單單是一線住宅市場，一些限購呼聲較高的城市房地產已經有熱錢開始撤離。以溫州為例，除了資金緊張的炒房客外，一些制造業者因在銀行貸不到款，民間借貸利率又高，只好賣掉自己的房產自救，也加入到了拋售房子的大潮中。當下的溫州街頭，樓盤大降價的促銷廣告隨處可見。

　　住宅逐漸失去投資屬性

　　7月房價數據顯示，北上廣深一線城市已經停漲，如今漲幅較快的二三線城市又將面臨新一輪的限購，在宏觀調控政策難以放松的情況下，樓市未來要出現以前那般大幅的投資回報確實已經難上加難。

　　高和投資聯合住建部政策研究中心共同組成的課題組，歷時半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地政府以及數十位資產過億的投資者，發現隨著限購政策的深入，住宅投資逐漸失去了金融杠桿支持，投資回報率已經從前幾年的15%下跌至5%，普通住宅已經喪失了投資屬性。

　　據亞豪機構數據統計，8月份北京樓市將有26宗項目入市，其中13宗純新盤項目中，除5宗目前尚未公布定價外，其余項目的定價均低于周邊二手房均價，折價幅度在10%-15%之間。除北京之外，上海、廣州、深圳等一線城市，以及重慶、武漢、天津、寧波、鄭州、佛山等二三線城市在內的多個城市，已經頻現一二手房均價倒掛現象，而一二手房價格倒掛往往被認為是市場整體回調的預兆。

　　民間資本醞釀“變身”

　　專家指出，一方面，民間資本準備出逃；而另一方面一些資金緊張的開發商正在試圖通過私募和信托的杠桿來調動龐大的民間資本。隨著限購令和房產持有與交易成本的上升，民間資本已經開始意識到，房地產私募基金或者信托貸款似乎比直接購房效率更高、風險更小。業內人士認為，民間資本進入信托、基金，有利于將房地產投資從需求端轉向供給端，也會增加供應，既能解決民資的流向問題，又能補充開發商的資金來源。

　　《報告》顯示，目前相對于其他投資方式，房地產依然是較安全和回報率較高的投資方式。購房置業的傳統和住房消費的觀念轉變也尚需時日。民間資本將通過新型金融業態參與房地產業將成為未來的趨勢。新型金融業態主要是指房地產信托、房地產私募股權基金、政府或企業債券、REITS。增加房地產開發企業直接融資渠道，分散了過度集中在銀行的信貸風險。發展直接融資方式投資房地產有利于民間資本進行長期化投資，也有利于房地產業的轉型和升級。

　　
來源：北京商報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀