催生樓市變化 從新一輪調控看房地產新動向

　　4月14日，國務院常務會議研究出臺房地產調控新政策，拉開了新一輪樓市調控序幕。如今將過一月，商品房成交量、消費者預期等都出現了新的變化。

　　人們期待著，經過新一輪調控，樓市能夠擠出泡沫，走上健康發展軌道，讓群眾實現住有所居的目標，為經濟發展提供有力支撐。

　　直指高房價的斷然舉措

　　當國際金融危機從大洋彼岸 論壇 新聞襲來時，中國經濟感受到刺骨的寒意。房地產市場一度在2009年初出現少有的冷清與蕭條。2009年二季度以來，房地產市場重新上演火爆場面。

　　北京、上海、深圳等一線城市房價飛漲，有的地方每平方米房價一個月就漲上千元；銀川、海口等二三線城市也在月度房價漲幅榜上位居前列。土地市場目睹了一幕幕“地王”誕生的鏡頭。特別是2010年全國兩會之后，北京一日出現三個“地王”。

　　高房價，引起了社會的廣泛關注。2010年全國兩會前，在一些網站征集網民意見中，房價問題名列榜首。“蝸居”“房奴”“集裝箱住宅”“膠囊公寓”等新名詞不斷涌現，表達著對高房價的憂慮和擔心。過快增長的房價，也在不斷積累著金融領域的風險。

　　正是在這樣的背景下，兩會之后，4月17日國務院發出《關于遏制部分城市房價過快上漲的通知》，打出樓市調控組合拳：建立考核問責機制，明確各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責；實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高二套房貸款首付比例和利率，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；增加住房有效供給，加快保障性安居工程建設，加強市場監管等。

　　各地的細化政策隨即接踵而至：4月23日，青島率先出臺被稱為“新14條”的樓市調控細則；4月30日，北京出臺“京十二條”，一個家庭只能新購一套商品房等政策；5月6日，深圳出臺細則，對非本地居民暫停發放購買住房貸款……

　　2005年以來的各項房地產調控政策更多著力點都放在信貸或稅收上，而此次調控則幾乎動用了所有的政策工具，從稅收政策、住房保障政策、土地政策、預售制度等方面作了進一步規定，力度之大前所未有。

　　更為重要的是，此次出臺的一系列政策措施，既考慮到房地產市場對經濟穩定的作用，更注重其改善民生的基本功能。正如國務院發展研究中心專家夏斌所說，此輪政策調控并非短期打壓房價的舉措，而是糾正房地產市場扭曲發展的長期政策。

　　中國國際經濟研究會副會長、成都大學副校長張其佐說：“房屋是一種特殊商品，它的需求漲跌不能完全交給市場去調節。當前遏制房地產價格過高，有利于防止房地產泡沫重演，是調結構、防通脹、促進經濟平穩發展的有機結合。”

　　催生樓市五大變化

　　調控之下，房地產市場出現了新的變化。

　　首先是二手房市場成交量大幅度下降。樓市調控新政策一經公布，京滬深一線城市旋即出現二手房拋售現象。素有風向標之稱的二手房市場經歷了成交量從急劇擴大到下降的轉變。

　　以北京為例，新政策公布首周，急于規避政策的購房者掀起了一股搶簽潮。來自北京房地產交易網的數據顯示，4月19日北京全市共成交二手房2369套，其中二手房住宅2208套，刷新了北京二手房單日成交紀錄。集中成交的高峰之后，交易量開始下滑。4月30日下降為1654套，而5月1日和2日分別只有240套和186套。

　　“原本一天咱們能接待十多組客戶，可是現在每天只能接待二三組。”北京管莊的中介經紀人李方告訴記者，3月份他們還坐在門店里等客戶，現在不得不又拿著廣告牌出去找客戶了。

　　其次是一手房成交量萎縮。5月1日，記者來到北京豐臺區馬家堡東路一個不到100平方米的售樓處，10來個看房者或圍著沙盤指指點點，或翻看樓書，或與售樓人員交談，這與以前節假日里許多售樓處摩肩接踵的景象形成了明顯的反差。

　　作為傳統銷售旺季，“五一”假期，部分城市樓市明顯遇冷。廣州全市住宅假期銷售僅為178套，比平時正常成交低了一半，上海“五一假日樓市”展覽會成交量也明顯萎縮。

　　南京出現商品房價格小幅回落。據南京市房產管理局局長助理潘文輝介紹，4月14日至30日，南京部分新開樓盤實際成交價格出現10%至20%的降幅，大部分在售樓盤推出了力度較大的打折優惠措施。

　　國家統計局最新公布的數據顯示，4月份當月，商品房銷售面積8051萬平方米，比3月當月減少155萬平方米，其中住宅銷售7249萬平方米，減少180萬平方米。

　　由于2009年同期數據基數較低和政策存在時滯效應，4月份全國70個大中城市房價依然呈上漲態勢，但是國家統計局新聞發言人盛來運表示，隨著時間的推移，相信政策效應會繼續顯現，房地產價格，包括大家購房的預期都會有很大的變化。

　　第三，土地市場開始降溫。國土部釋放加大土地供應信號，開發商靠土地融資受到限制。5月7日，昔日地王頻現的上海新江灣城地塊，僅以拍賣底價成交，相對周邊地塊的樓板價，跌去了三分之一。北京最大的順義地塊由于5家開發商的報價均低于政府底價而流標。數據顯示，4月份土地成交大幅回落，環比降幅超過40%。

　　第四，房地產金融領域出現新變化。證監會表示將聯合國土資源部加強對房地產企業融資監管。5月5日銀監會再次上調存款準備金利率，銀根緊縮態勢進一步加大。來自股市的反應也快速強烈，地產股大幅度下跌。

　　第五，購房者的消費預期隨著新政策的出臺而發生重大變化，等待和觀望的情緒漸濃。中國農業發展銀行職工劉女士說：“本來已經看了幾家樓盤了，不過現在我想還是先租房子吧，也許幾個月后房價就會降下來。”

　　根據北京市交易管理網的數據，4月份全市共辦理租賃業務近兩萬件，環比上漲36.9%，與去年同期相比上漲22.8%，創下歷年同期的最高紀錄。

　　“4月中旬出臺的新政策直接刺激了租賃市場。”21世紀不動產市場分析師齊凡說，大量購房者選擇放棄在近期內的購房計劃“轉購為租”，增加了需求量。同時，大量業主對樓市持觀望態度，將手中房產“轉售為租”，從而形成了目前租賃市場供需兩旺的局面。

　　購房者對未來市場預期產生變化，還導致了退房的出現。據了解，北京市出臺調控房地產市場的具體措施之后，不論是二手房買賣，還是一手房的申請貸款都出現了一定數量的退房現象。

　　住房城鄉建設部副部長齊驥說，“從近期的市場反饋情況看，一些城市商品住房價格過快上漲的勢頭得到了初步遏制，社會普遍反應積極。”

　　促進房地產市場健康發展

　　對于當前的市場變化，一些專家認為，是否會形成拐點，需要時間來觀察。人們更期望通過調控，真正讓房地產市場走上健康發展的軌道。

　　以1998年取消福利分房制度為起點，中國房地產市場還很年輕。自2003年以來，經過對樓市的多次調控，調控方向逐步清晰：保障歸保障，市場歸市場，既發揮市場機制的作用，又發揮政府調控的作用。調控方式逐步完善：從單純的抑制需求到同時增加土地住房等供給進行雙向調節。調控手段更為靈活：實行差別化的住房信貸政策，避免一刀切。調控職責逐步明確：建立考核問責制，對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

　　但是，不能期待中國房地產市場一下子就調整好，一下子就健康起來。調控之下回歸理性需要有一個過程。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松認為，還需要有制度的跟進，才能保證長期的健康發展。

　　住房保障制度急需完善。政府通過住房保障政策實現對住房需求和住房供給的干預，有利于解決房地產市場中的住房分配不均衡現象，提高中低收入者的住房消費水平，進而提高整個社會的福利水平。

　　伴隨著房地產市場的調控，住房城鄉建設部最近已連續兩次發出通知，分別就加強經濟適用房管理和廉租房管理作出規定，為大規模推進保障性住房建設夯實制度基礎。

　　房地產市場交易制度尚需加強。購房者由于非專業化和高度分散，在一定程度上屬于弱勢群體，如果缺乏公正、有效的市場交易規則，消費者利益就會受損。由于市場失靈，政府必須承擔起維護市場秩序的重任。

　　加快財稅制度改革。財政部財政科學研究所所長賈康認為，應抓緊研究制定在我國開征房地產稅，也就是當前常被提及的“物業稅”。他說，開征房地產稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩定的支柱稅源，替代一直以來屬于政府短期行為的“土地財政”。

　　土地制度改革需要推進。土地供應面臨兩難困境，一方面18億畝的耕地紅線要守住；另一方面，我國正處于加速城市化的階段，城市發展用地不足。破解這一矛盾需要進行相應的土地制度改革使之達到供需平衡，既要保護耕地，又要保障必要的城市發展用地。

　　房地產市場調控是一個復雜的系統工程，它關乎民生改善，關系經濟全局。只要堅持不懈地加強和改善調控，定能使房價保持在一個合理的價位，使房地產市場健康發展。

來源：搜狐焦點網

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