謝逸楓：中國房地產2012年崩盤純屬荒謬

　　2010年3月8日，十一屆全國人大三次會議舉行記者會，住建部部長姜偉新說出了對未來房價走勢的預測，中國未來20年房價上漲的壓力仍然是很大”，今年的房市應該是一個比較平穩發展的狀況。部分城市房價過高、房價上漲過快，最主要的原因可能還是供給、需求和管理上的問題。2010年4月，網上盛傳“中日樓市崩盤時間對比表”，經濟學家悲觀地估計“中國樓市2010年崩盤”。回顧了日本1985年-1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年-2008年房地產市場走勢頗為相似，此外貨幣面臨升值壓力、低消費率、高儲蓄率、寬松貨幣政策，兩國都很“雷同”。

日本的情況是，1985年日元開始升值；1986年大量資金進入房地產市場，1987年日本房價飆升3倍；1988年房價下降、地王拉升房價；1991年房價再次下降、樓市崩盤；而中國的情況是，2005年人民幣開始升值，2006年同樣大量資金進入房地產市場；2007年房價飆升；2008年房價下降、地王頻出。2009年房價微漲和地王不斷爆發。2010年房價暴漲和成交暴升。調控不斷加碼，被預言2012年中國樓市也將像日本一樣面臨崩盤。

日本與中國的銀行體系、人口結構、城市化程度不同,“崩盤”可能只是“預言”而已。 回看歷史，日本的經濟歷程和中國現在階段比較類似，房地產業的價格走勢也頗為相似。自1997年開始，日本進入衰退，房地產業也萎靡不振。為此，認為中國的房地產業將重演日本的歷史，將會在2012年“崩盤”。 從2011年兩會總理報告中得到信息，中國經濟在轉型升級的前提下，將迎來高速發展時期。如同1985年的日本，經歷了10年的經濟高速發展，日本成為強勢的出口型國家。1985年《廣場協定》之后，日元一再升值，成為日本經濟衰落的導火索。從1997年開始，日本真正走入經濟衰落期。

中國目前的情況和日本1985年時確實有些相似，最核心內容也是經濟‘出口型’和人民幣的升值壓力。但經濟發展階段又處于日本1975年城市化和經濟轉型的中期。此，在轉變經濟增長方式，轉型升級，擴大內需，二三級城市化跟進還有相當長的路要走。在此之前，如果民生和內需的問題解決了，我們的經濟將繼續高速發展，人民幣升值不可避免，穩定溫和的通貨膨脹下，必然拉動房地產的保值增值功能，行業發展將向豐富化和差別化邁進。

　　相同近之處是房價飛漲、低消費率、高儲蓄率。日本國土交通省本月公布調查顯示,日本地價在去年連續第二年下滑,商業用地價格跌至紀錄低位。經濟起飛晚了近30年的中國,金融危機過后地產價格依然火熱。國家統計局公布的數據顯示,2011年2月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%,新建住宅銷售價格同比上漲13%。現在的樓市,確實和當年的日本非常相似。近期確實有部分投資者認為中國房地產泡沫嚴重、經濟過于依賴出口、貨幣面臨升值壓力等等,都與上世紀80年代經濟泡沫破裂前的日本類似。此外,中國也與當年日本有相似的低消費率、高儲蓄率。在寬松的貨幣政策和穩健的財政政策方面,中國也和以前的日本雷同。

　　差異之處在于政府控制力、銀行體系、人口結構。內地樓市10年內都不會崩盤。中國內地金融體系與美國、日本甚至中國香港地區不一樣,央行對房地產信貸的控制力更強。泡沫破裂前,日本政府并沒有對商業銀行采取有效措施引導監管。中國政府對銀行和企業有很強的控制力,可以引導資金流向,出臺政策打壓房地產泡沫。另一個視角是人口結構。1985年日本城市化率達76.7%高點,城市化接近尾聲;中國城市化進程還處于加速階段。只要吸取日本的經驗教訓,采取有效及有前瞻性的政策,歷史就不會重演。

　　目前，在中國經濟健康平穩發展的大背景下，新房貸政策的出來主要目的是抑制不合理需求，增加有效供應，平衡供求關系，引導居民住房理性消費；中國樓市不會因此出現什么大不了的問題。一、目前中國人口與財富活躍的跨越式傳導方式使得房價脫離了普通大眾老百姓的收入與承受能力。

　　二、即便是投資投機消費者全部撤離房地產市場，目前中國仍有著強大而堅實的剛性需求做后盾。我們翻開歷史的統計局數據來看看，2007年，全國商品房銷售面積約7.6億平方米，其中商品住宅銷售面積約6.9億平方米；2008年，全國商品房銷售面積約6億平方米，其中商品住宅銷售面積約5億平方米；2009年，全國商品房銷售面積約9.4萬平方米，其中商品住宅銷售面積約7.2億平方米。我們可以從最瘋狂的2007年、2009年與最低迷的2008年的銷售數據來分析，6.9億與7.2億可以說明中國住宅消費的潛力；而5億足以說明中國剛性需求的保證。

　　目前中國城鎮的住宅總量才140億平米左右，人均住宅建筑面積為28平方米來計算，按照2009年中國城鎮人口已達6.22億，按照這兩個數據來計算，目前中國城鎮滿足人均28平米的住房需求仍有35億平米的住房缺口；更何況，中國城鎮有多少人擁有好幾套房子，而每年農村又有多少人向城市轉移。

　　三是4月14日，國家統計局公布了2010年中國第一季度宏觀經濟數據，其中GDP數據顯示，經初步核算，2010年第一季度我國GDP同比增長11.9%，增速比上年同期加快5.7個百分點，比去年四季度進一步加快1.2個百分點。從去年二季度開始，GDP增速已經連續四個季度回升。我們可以肯定的是，中國經濟已經恢復了元氣，2010年GDP保8%是沒有問題的。此時政府重拳打壓居高不下的房價是不會有什么顧慮的，而我們也沒有必要像有些人一樣擔心：三個月后去為開發商收尸，因為開發商比“豬堅強”還堅強。

　　謬論始終是靠不住，2011年1月初國家統計局公布《2011年70大中城市房地產報告》數據表明，2010年中國樓市“量價齊漲”。

　　2011年5月，經濟學家謝國忠再次發表“中國樓市崩盤時間表”，更悲傷地估計“2011年中國房地產崩盤”。荒謬之極端結論更不靠譜，2011年8月15日國家統計局公布《2011年1月-7月70大中城市房地產報告》數據表明，2011年前7個月，中國房地產市場保持健康而穩定的發展，樓市房價和成交及投資未出現大起大落的現象。

　　事實證明，所謂“中國房地產2012年崩盤”純屬荒謬，不可信之。

　　一直以來，溫州投資客作為房地產市場上的一個特殊群體，以其超前的投資眼光、獨特的投資方式和令人咋舌的投資成果讓整個行業為之驚嘆，并在中國樓市被賦予了一定的風向標意義。

　　2011年8月中下旬，媒體傳出溫州樓市“崩盤說”讓很多人震驚。最近傳出溫州樓市“崩盤”的消息，發現“崩盤說”夸大其詞，溫州樓市雖然低迷，但未現恐慌。溫州人仍然在房地產領域尋找更多投資機會。溫州樓市真的在大范圍拋售嗎？溫州投資者是否已放棄了房地產這個傳統的投資領域？這是否預示著全國樓市的拐點即將到來？后把證，溫州投資客其實從未離開過樓市，在樓市調控和實體經濟不景氣的雙重壓力下，溫州投資客在投資的物業類型、區域和方式上都做了調整。

　　為什么中國房地產“被崩盤”，為什么2012年不會崩盤？我認為，中國樓市是政府樓市，所謂的政策市，屬于嚴格意義上的計劃經濟產物，而不是市場經濟。房地產市場波動受政府政策干預，貨幣政策收緊和購買力萎縮及人民幣繼續升直不是樓市崩潰理由。只要政府控制土地和銀行及資本金，房地產不可能崩盤。而美國樓市和日本樓市崩潰主要是房地產次貸危機爆發金融風暴和日元升值過快，購買力消失導致的。中國目前人民幣不斷升值，只是影響到國內外匯，進出口貿易，國外熱錢投資流動性過實，物價上漲等不利因素，但絕對不會對中國樓市產生重大負面影響力，反而有利于吸引資金投資中國樓市。

　　對房地產行業影響最大的關鍵因素其實就是銀行信貸、土地和稅費。雖三次加息六次提準，卻依然是負利率，況且通脹預期存在，最主要是中國市場購買力旺盛。在人口繼續增長的前提下，未來二十年，中國將有2.5-5億人口進入各大區域中心和次中心城市，北京、上海、廣州，以及二三線城市都是他們的目標。如此大的人口容量，必然支持房地產業的發展。 顯然，拋出2011年崩盤論者，并沒有根本上研究不同國家的不同歷史階段，更沒有考慮到上層建筑權貴與掌握城市核心土地資產資源階層的利益一致性，其結論自然失去了有效性。

　　就此得出房價將大跌、樓市將崩盤的結論，是過于倉促和草率的。第一，中國房地產市場仍是以自住為主的市場，即使是在深圳、北京、上海、廣州，目前的自住購房比例也遠遠超過投資性購房比例。第二，房貸新政，征收物業稅，打擊囤地捂盤，是為了擠壓樓市投資投機行為，抑制投資性購房需求，從而預防和消減樓市泡沫，而絕不是為了消滅購房需求。第三，政策著眼點也不是讓房價大跌，而是穩定房價，或至多使房價小幅下滑。第三，從較長時期看，以自住型購房需求為主、以有實力的投資性購房需求為輔，仍將是支撐房地產市場較快發展的重要基礎。

　　一，從市場供求關系看。如果按照“城市化”角度的市場“供求關系”看，2010年中國城市化程度才47%，2011年才49%。在2050年之前，中國的城市化率必須從現在47％提高到70％以上，達到100%，至少需要23年-50年以上時間。這就意味著每年平均需增長1％左右的城市化率（即每年約1000至1500萬人從農村轉移到城市）。城市化是一項皆大歡喜的政策：農民工收入增加、建筑工地不愁用人以及地方政府GDP升高。

　　在中國城市化的推進中，每年約有1%的人口從農村遷移到城市。意味著每年進城人口有約1000萬到1500萬，其需求算一半的話，也需500萬-750萬套房，而又根據2009年全部住宅竣工量約為700萬套，2010年約為710萬套計，即使“限購”了，少了改善需求，沒了投資投機需求，但總供應量依然存在巨大缺口，供不應求將導致房價繼續上漲。根據國際上的一般看法，城市化的最低標準是城市人口占社會總人口的比重在50%以上。也就是說，一個國家或社會城市人口達到一半以上才算實現了最低限度的城市化。目前城市人口為6.66億2010年人口普查，其所占比重已經接近全國總人口的一半，意味著中國城市吸納的人口要遠遠超過城市化率高達70%、80%的西方發達國家的城市。此外，龐大的流動人口2.2億和人口老齡化的提前到來。

　　社會各界普遍認定或引用的中國2010年的城市化率約為47%，中國的城市化率被低估了？由于部分人口的流動，鄉村常住人口加城鎮常住人口肯定少于全國總人口，統計中國城市人口數量的有效辦法是調查農村常住人口。以此估算，中國當前的城市化率為50-55%，而非各界認定的約47%。導致中國城市化率偏低的原因，除了人口、戶籍政策外，區域經濟和城鎮化政策也是其一。鼓勵人口東移，不僅有助于提升城市化水平，也可以減少中西部的貧困。根據《中國統計年鑒2009》，2008年末中國城鎮人口占總人口的比重為45.68%，這就是眾人反復引用的城市化率，若按每年約上升1個百分點的歷史速度，則2010年的城市化率應該略超47%。

　　城市化是指人口和產業活動在空間上集聚、鄉村地區轉變為城市地區的過程。城市化是社會生產力發展到一定階段，農村人口轉化為非農村人口，人口向城鎮集聚，農村地區轉化為城鎮地區，城鎮數量增加的過程。城市化三大標志：1、勞動力從第一產業向第二、三產業轉移；2、城市人口在總人口中比重上升（最主要標志）；3、城市用地規模擴大。從18世紀中葉開始，到了20世紀中葉，在將近200年的時間里，多數西方發達國家基本上實現了“城市化”。也就是說，多數人口形成了聚集居住的格局。例如，20世紀中葉，一些西方國家的城市人口占全部人口比例分別為：美國72%，英國87%，聯邦德國79%，荷蘭86%，加拿大77%，澳大利亞83%。

　　按總量計算，我們到2030年需要生產超過1倍以上的住宅，在20年時間完成住宅總量，每年要超過10億，現在有5億多，加上非房地產開發的只有8億多，最少要增加2億。如果到后期的話，我們大概完成14億到16億，這樣才能完成人均居住面積增長的需求。從固定資產投資來說，我們現在不到3萬億住宅投資，未來達到10億才能滿足城市化率的需求。在整個城市化發展過程中，城市化率大概占到我們需求總量41%，因為居住性需求改善占32%，折舊占24%，城市人口自然增長占3%。

　　如果按照國際經驗來說，我們大概在2020年達到頂峰，達到400億左右住宅總量，實際上我們不可能完成，因為我們年生產量不足。往年我們商品房只有560萬套，今年提出非商品房不到300萬套，今年提出保障性住房要建1000萬套，生產能力沒有那么多。我們按正常算大概2030年才有可能實現我們滿足基本城市化率和國際軌跡的點。相比之下我們比國際發展水平的軌跡看至少晚10年，甚至更多時間。

　　中國城市化進程的評估分歧。官方數據是目前中國城市化率約48％,大多數中國學者認為,實際可能僅有43％左右,這就意味著目前城鄉之間的大規模人口遷徙仍將延續,那么城市膨脹帶來的“造城運動”仍將延續。城市化進程不斷加快。中國城市化是從10%低水平起步的，經過30年的努力，現在僅達到了46%，離發達國家70%以上標準還有相當一段距離。因此，城市化進程不斷加快和土地供應的短缺，決定了房地產市場在相當長的時期內仍處于上升趨勢，城市人口的猛增和人們對擁有和改善住房的強烈渴望，將會持續推動房價穩中有漲。

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