兩三年內房地產不會出現軟著陸要想復雜一點

隨著國家房地產調控政策的不斷出臺，未來幾年房地產市場走勢愈加撲朔迷離。對此，建業地產董事局主席胡葆森在2010第九屆中國企業領袖年會的分論壇上坦言，未來兩三年內房地產不會出現軟著陸，好日子已一去不返地產商要把各種準備做得足一些，把未來想的復雜一點。

以下為對話原文實錄：

劉戈（主持人）：我理解我們之所以不說“綁定”而說“綁架”，“綁架”和“綁定”之間的關系是什么?都是綁起來，但是綁架有一種可能性，就是把你弄死，實際上大家用“綁架”這個詞暗含的是這樣一個意思。就是說如果互相之間不能夠達成某種妥協的話，那么房地產開發商是可以把經濟弄死的，是這樣一個前提。胡總也是非常大的住宅開發商，而且在二線城市，可能跟他們還不太一樣，請談一下您的看法。

胡葆森：其實剛才劉總總結的很好，由于房地產行業自身的屬性，自身規模比較大，作為單行業占GDP的比重比較高，今年有可能成交額會突破5萬億，自身規模比較大，和其他產業關聯度比較高，關聯的產業至少在50個左右。從老百姓日常消費層面上來說，它是一個人們日常生活當中最高附加值的商品，我想主要從這三個屬性角度來說。

剛才主持人說“綁架”，“綁架”實際上是從行為、目的到結果是違反了對方意愿的這樣一種行為應該稱為“綁架”，因為不是心甘情愿的跟著你走的這種情況。現在客觀上有沒有產生這樣一種作用?我覺得實際上它的正面作用還是大的，大家看看中國的城市化，實際上房地產還是一個重要的載體。如果評價中國的城市化過去這10年或者20年是朝著一個正確的方向在走的話，房地產整個行業對于整個城市化所起到的作用一定是正向的。

劉戈：如果這樣一個命題成立的話，可能我就會提出來下一個問題，在這樣一個過度依賴當中，產生了房地產的劇烈波動，房地產本來是經濟問題，最后變成政治問題，變成了整個社會的焦點問題，無數的人為房子而焦慮，買了房子的人也焦慮，沒買房子的人也焦慮，蓋房子的人焦慮，賣房子的人也焦慮，甚至給房子提供配套的人也焦慮。也就是說實際上看起來很多人享受到了房地產漲價，房子漲價給他帶來的巨大財富效應，但是并沒有得到一種巨大的滿足感，而是仍然在焦慮當中，這樣的話，里面肯定是發生了一些什么問題，就是整個我們這種房地產的運作體制是不是在一個健康狀況下的狀態?是不是發燒了的一個狀態?我們確實也需要有一個判斷。我在下面和胡總交流過，他和其他人不太一樣，他是在所謂的二三級城市進行開發。在他看來，可能大城市，北上廣深這樣的城市，和在鄭州、濮陽、南陽發生的事情可能還不太一樣，而且通常我們這些搞媒體的人也未必能搞清楚這里面到底不一樣的地方是什么，下面我想聽聽胡總的看法，您經常在一個城市里面一開發就是很大一片住宅，就您自己的感受來說，目前房地產市場的開發是健康的?還是已經走上了畸形的道路?

胡葆森：我先說一點不同的意見。我看到今天的題目是房地產調控能否軟著陸?為什么又改成了這個題目?

劉戈：我們分幾個層次，先來討論一下房地產的作用和地位，接下來我們再討論一下房地產的現狀，給它下一個定義。

胡葆森：我擔心很多朋友是沖著這個題目來的，結果我們說的東西都是答非所問，我們說的內容滿足不了臺下朋友的疑問或者胃口。

其實剛才凌總也講了關于中國地產的一些很多根本性的問題，其實大家都議論到了，我之前跟劉戈已經說了，我不是反對他，我說中央臺二套本來是財經頻道，應該說一點權威性的關于房地產的評論。但是經常我自己覺得，因為評論員可能是發表出了自己的觀點，但是很多主持人和播音員他說的東西肯定都是編輯寫的東西。

胡葆森：我自己認為是需要一個六方會談，我自己覺得18年來一直沒有見到一次六方會談，永遠都是各說各的理，中央電視臺作為媒體不可能牽頭來做這件事，應該是政府借助中央電視臺這樣一個權威性的公共平臺，把六方召集在一起討論討論這個問題，讓老百姓明白這個事情的真相，就是問題究竟出在了哪里。其實我想這兩三年，我們今天在座的朋友們心里非常清楚，問題究竟出在哪兒了?就看政府現在在做什么你們就知道了，政府現在已經說了，明年要蓋一千萬套保障房，要投1萬4千億。你想想三年前他們蓋了多少套?五年前他們蓋了多少套?你就知道他今天為什么要做這件事了。如果假如三年前蓋了300萬套，五年前至少蓋了200萬套，今天就不需要蓋這么多。所以肯定是今天在補過去幾年的欠帳，大家就知道，原來所有的開發商都成了過街老鼠，我們假如讓所有的開發商從今天開始都用成本價賣房，我們可以相信，中國依然有70%以上的人買不起房。

劉戈：就您開發的過程當中，政府拿到的錢占到您開發的比例是多少?

胡葆森：60%以上。各種稅費加在一起，占了整個房價的60%以上，讓政府拿走了。開發商用成本價賣房，今天有70%的消費者依然買不起房，這是一個事實。另外政府從今天的房價里面拿走了60%也是一個事實，我就想說這兩件事，問題出在哪里了，大家心里都很清楚。

劉戈：我總結一下，問題是出在政府了。如果我們判定現在房地產市場有不健康的因素，或者是發燒過度，或者是打擺子。

胡葆森：我補充一下，政府其實也意識到了。

劉戈：我們現有的討論房地產發展的這些前提就都不存在了，我們要在新的模式和新的架構上重新討論問題，就是足球場上用籃球的規則了，可能是發生了一個重大的變化。胡總在開發的時候有沒有這樣的預想嗎?發生了新的模式和管控方式?

胡葆森：我基本上同意王總和劉總的判斷，今天假如有開發商在場的話，我講一下自己的看法。

第一千萬不要把未來這兩年的事情想得太簡單了，一定會非常復雜。

第二現在制定政策的這些決策者們，對下面的情況一定是沒有吃透。我也想明年“兩會”的時候，我從現在已經開始準備提案了，因為有這樣一個條件，我是人大代表，所以我就準備還是要說兩件事：一是保障房最后能不能完全、及時、真正的到應該買保障房的人的手里?二是現在應該買保障房的人是不是已經在他們的統計數據里面，蓋1千萬套房子，準備給他認為的應該享受保障房條件的人，是否在過去的幾年前已經通過其他的渠道拿到了他已經住到的房子?比如講公務員，在統計里面公務員是應該享受保障房待遇的，可是這些權利部門在過去的10年中早已用權力，通過各種方式解決了單位公務員的住宅問題，有的都已經不止一套兩套了。實際上在中央決策層的手里，應該買保障房的人，假如還有5千萬人或者還有1億人的話，實際上公務員這支隊伍里面的一批在過去的10年里面已經通過各種方式有了住房了，所以我就擔心決策者手里拿的數據是有問題的。

第三是央企參與房地產的問題。恰好是今天房[簡介 最新動態]地產假如有泡沫的話，他們也是一個主要的黑手。因為過去的兩年中，我們研究機構的一些數據已經出來了，過去的兩年，我的觀點非常鮮明，國務院或者中央決定保留這些央企，是讓他們擔任國家發展保障任務的，不是讓他們拿著錢去做房地產，比如像中國石油、鐵路建設等等，保留央企是讓他們解決國家的經濟安全任務，在這個行業里面比如說資源型企業，要保障國家的資源安全，拿了這個錢去做房地產肯定不行。我有數據，過去的兩年中，中國每個城市的地王，60%以上的流入了央企之手。

還是回到我們的主題上，未來兩年非常復雜，通貨膨脹、可能要加息，可能要不斷的加息，給經濟帶來問題，關于房產稅的問題，又要說香港的經驗，增加印花稅、交易稅的問題等等，包括對于預售款的監管問題，今天假如有地產商的朋友和同行的話，未來這兩年，不會再出現07年和09年下半年那些好日子了，至少在未來的兩三年內是不會了。所以要把各種準備做得足一點，不存在軟著陸的問題，要把未來兩三年想的復雜一點。

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