調控階段性成效顯現房地產能否盼來“金九銀十”

“金九銀十”素來是國內樓市中最具標志性意義的營銷符號之一。根據鏈家地產市場研究部的統計，上周19~20日兩日，北京開發商取得預售許可證將要入市的項目就達到8個，8月中上旬的供應量和7月同期相比增加70%。市場人士認為，大量新盤的集中入市，表明開發商期待在傳統的成交旺季實現良好的銷售成果。

然而，回顧往年，由于宏觀經濟環境的低迷以及國家調控政策的緊縮，“金九銀十”出現的頻率日趨降低。尤其是今年，為防止地產出現“量升價漲”的局面，有關部門不惜祭出“二三線城市限購”的大旗壓制。這是否意味著“金九銀十”幾成泡影？“如果大量新盤在近期推出，購房者的選擇余地增大，房價可能出現明顯的下跌，將導致有購房需求或沖動的人購買，成交量也會隨之上升。”市場人士表示：“但這種增多已經不是傳統意義上的‘金九銀十’，只是供大于求在市場中的表現而已。”

調控階段性成效顯現

據統計，截至24日，8月新房住宅成交3946套，預計全月成交在5500套左右，環比下降約40%，是新政半年以來各月成交量的最低值。其中，日成交量從7月底的300套左右持續減少，8月下半月基本維持在200套以下。“‘金九銀十’將至，但新房住宅成交量卻出現半年以來的最低值，且未現上漲趨勢，說明‘金九銀十’出現成交量低位回暖的拐點或延遲，至少在9月初尚難以體現。”鏈家地產的分析人員如是說。

在成交量持續低位的同時，目前，樓市的庫存壓力已經全面升級，從中小企業到大型標桿房企，因為限購帶來的影響已經全面顯現。中原統計數據顯示，7月末，11個重點城市的存貨總量達到了66.9萬套，環比上半年上漲了6.5%；7月的去化率為61.5%，高于6月的59.2%，但是都遠遠低于2010年平均94%的水平。其中，存銷比超過12個月的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。

“當前，北京樓市現房成交量驟降，但庫存量不斷攀升的具體情況與2009年有明顯不同。”鏈家地產的分析人員表示，當前現房庫存增加主要是因為“滯銷”，而2009年庫存增加是由于“現房集中入市”而導致。該人員認為，當前現房庫存積壓情況比2009年更加嚴重。

“上述數據表明，”市場人士表示，“調控已經取得階段性成效，房價快速上漲的勢頭已基本得到扼制。尤其是當限購政策在二三線城市鋪開之時，必會對我國城市房價指數產生影響。”該人士表示，屆時，庫存的上升以及政策的落實，將更利于房價的降溫。

下半年政策難以放松

“雖然目前一些城市房地產市場已經出現降溫跡象，”中國發改委主任張平日前在向全國人大常委會作今年以來國民經濟和社會發展計劃執行情況報告時表示，“但下一步要繼續扎實做好房地產市場調控，遏制房價過快上漲。”張平表示，要堅持房地產市場調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，不折不扣地將各項調控政策落到實處。

據了解，目前北京、上海、廣州、深圳幾個一線城市的房價泡沫已經開始有“擠出效應”，但是二三線城市的房價仍有上漲勢頭，也可能反作用于一線城市，甚至影響一線城市的房地產調控效果。為此，住建部日前發布限購的“五條標準”，并要求各省住建廳需要將轄內各城市的上半年房地產市場調控工作情況報告上交。市場人士認為，這意味著樓市調控政策將持續加碼。

“全國房價處于膠著狀態，尚未出現整體性下行拐點。總體而言，市場天平正向買方傾斜，但到底能傾斜到什么程度，尚難預測。”市場人士表示：“不過，有一點可以肯定，政策一旦放松，市場必定回暖。由此可見，在國家層面，下半年限購、限貸、限價等政策難以放松。”

此外，市場人士表示，相比嚴格的限購措施，目前支持購房者依然入市的主要原因就是通貨膨脹及貨幣供應多，無更好的投資渠道。而第三輪調控將更加嚴厲地打擊投資需求，一方面，加息將使得投資成本明顯上漲；另一方面貸款的難度也將進一步增加。

成交量未必與價格呈“蹺蹺板”

房地產市場購買力的萎縮開始令開發商暗自叫苦不迭。已經披露今年半年報的上市公司萬科[簡介 最新動態]與招商地產[簡介 最新動態]的財務數據顯示，萬科的存貨余額與去年同期相比增幅達53.65％，招商地產存貨余額同比增長31.35％。納入統計的38家房地產企業顯示，目前存貨同比增加逾四成。

“這表明，不少開發企業的資金情況已經不容客觀。”市場人士表示。根據國家統計局公布的7月份房地產資金來源數據，受成交低靡的影響，地產商自籌資金環比降幅達28.8%。根據預測，8月這一指標依然會有所下降。上述人士進一步表示，上半年，在京滬廣深四大城市的土地市場，一線房企的占比非常少，在限購最嚴格的北京土地市場更是如此。“這從側面反映出經過調控后，房地產的資金鏈已經逐步收緊，對后市的態度日趨謹慎。”

隨著資金鏈的日趨緊繃，偉業我愛我家市場研究中心的研究人員表示，恐怕會有越來越多的開發商將會采取“以價換量”的銷售策略，而“金九銀十”正是這樣一個提升銷售業績的良機。該人員表示，屆時，為引導購房需求的釋放，各類營造銷售氛圍的資源和渠道將悉數登場；更有甚者，迫于資金回籠的壓力會有降價促銷舉動。

然而，房價下降能否達到薄利多銷的結果呢？鏈家地產市場研究部的研究人員表示，與往年相比，由于庫存高居不下，且調控政策依然未有放松趨勢，因此，“價跌”未必成交火熱。“放量開盤或可以在一定程度上推動成交，但成交背后需要的可能是更多的項目直銷。”該人員進一步表示，房企資金回籠，可能更多地需要在價格、供應等多方面平衡中得以實現。

來源：金融時報

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