房地產行業：限購令升級作用如何專家看法不一

　　最新統計數據顯示，在房地產調控綜合手段之下，一線城市的房價首次出現停漲，而由于限購的擠出效應，二三線城市房價有被推高之勢，并在今年上半年領漲全國房價。而今，二三線城市加入限購隊伍進入倒計時，限購擴容后，限購令的作用究竟如何，業內人士看法不一。

　　世聯研究認為，新一輪限購直指今年上半年房價上漲過快的中小城市，這將給市場帶來深遠影響。但限購政策作為一種強制性的行政手段，在直接干預市場的時候，難免會和市場現狀產生沖突，這也是新一輪限購的局限性。

　　限購可能會受地方政府執行意愿影響而打折扣。依據世聯研究的判斷，下半年房地產市場將是以市場力量為核心。因而，在此種情形之下，新一輪限購能對市場掀起多大的波瀾，有待觀察。新一輪限購將會對被限購城市的房價有一定的抑制作用，但是它不能改變下半年房地產市場由政策力量主導轉向市場力量主導的局面。

　　戴德梁行華北區研究部經理魏東認為，限購擴大之后，房屋成交量必然會下降，但從一線城市限購的反應來看，房價一直維持在比較平穩的水平，并沒有出現回落，另一方面，限購的城市都是區域經濟發展的中心，需求旺盛，房價同樣會被推高。

　　中原集團研究中心發表研究報告表示，數據顯示，目前10家標桿房企在全國范圍內在建和在售的項目共計732個，其中有78%的項目分布在已出臺限購政策的46個城市中，其余22%的項目分布在未實施限購的65個二三線城市。從項目的開發進度和開盤情況來看，約有8成的在售項目分布在已出臺限購的城市中，標桿房企目前的銷售回款主要來源于已實施限購的城市。所以，根據住建部的最新要求，即使8月底限購城市范圍擴大，從總體上看對標桿房企的影響也不大。

　　原華遠地產（600743）集團董事長任志強則認為限貸和限購令并作用不大，要“第二次限購，說明調控是失敗的”。他希望調控房價應該多管齊下，而不是偏執于限購令。政府應該降低土地價格，把企業造房成本降下來，應該減少稅收，把老百姓購買力提上去。

　　經濟學博士馬光遠則認為，如果限購政策全面執行，并且有效執行，毫無疑問，下半年房價將迎來實質性的下跌。前半年盡管政策嚴厲，但收效不盡如人意的主要原因，并非限購政策本身有多大的問題，而是限購政策本身，并沒有給政策傳達長期的預期。限購政策從出臺到現在，無論是市場和地方政府，都將其視為一個短期降溫的措施，這意味著，一旦限購政策解除，被抑制的投資需求和購買力將井噴式釋放，房價又將迎來報復性的上漲，這是市場、開發商和投資者之所以堅持看多的一致的邏輯。

　　西南證券（600369）房地產行業分析師肖劍表示，中小開發商的融資渠道較窄，而大型開發商的融資渠道較多，項目結構分布廣泛。一旦二、三線城市限購政策得到落實，開發商的成交量將進一步受到抑制。民生證券地產行業分析師肖肖也認為，接下來的調控政策整體仍將維持偏緊的態勢。

　　北京大學陳國強教授曾表示，“如果長期實行，肯定會扭曲市場關系。”近期，已有城市表示將延長原本為期一年的限購令時間。為了抑制過快上漲的房價，為房地產市場降溫，滿足居民的居住需求。如限購只解決房地產市場的表面問題未涉及根本，長期的干預市場只會帶來更意想不到的后果。

　　限購來襲之前，多數城市樓市已然下探，成交量地位運行。中指院上周（8月15日-8月21日）監測的35個城市，19城市樓市成交量同比下降，6城市成交量跌幅在30%以上，其中杭州跌幅最大，達到50.06%。重點城市中，僅成都、天津和武漢同比上漲，其余城市成交量皆同比下跌，除杭州外，重慶跌幅達到47.30%，南京、北京下降幅度亦皆超過20%。

來源： 證券日報 作者： 李木子

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