房地產調控難抵萬億民間資本涌入

　　樓市調控越來越嚴厲，而調控手段中最嚴厲的一招——限購也正在從一線城市向二三線城市蔓延。在通脹的大背景下，僅山西、陜北、溫州、鄂爾多斯600295四地就有超過2萬億元的民間資本暗流涌動，一直不停在尋找新的投資出路，但繞來繞去，似乎依然繞不開房地產領域。

　　四地民間資本超2萬億元

　　在8月18日的“2011博鰲房地產論壇”上，住建部政策研究中心副主任秦虹指出，目前民間資本的規模大大超出預計，而且這些民間資本由于未找到更好的投資渠道，目前仍青睞房地產市場，僅僅靠限購政策難以打壓。

　　在此次論壇上，住建部政策研究中心副主任秦虹發布了民間資本調研報告（下稱《報告》）。該報告由高和投資聯合住建部政策研究中心共同組成課題組，歷時半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等地，通過走訪當地政府以及數十位資產過億的投資者，并對上百位投資房地產過千萬元的人群展開調研，最終形成。

　　根據課題組測算，當下，僅山西、溫州、鄂爾多斯三地民間資本量就分別達到約1萬億元、5200億元、2200億元，加上民間資本較為集中和活躍的陜西尤其是陜北地區，民間資本總量超過2萬億元。

　　調控促民間投資轉向

　　在樓市調控政策日趨嚴厲的情況下，民間資本也開始考慮新的投資方向。但是，在目前投資渠道有限、持續負利率的環境下，房地產仍是民間投資高度關注的領域。只不過，這些民間資本開始把目光轉向商業地產和有升值潛力的非限購區域住宅。另外，還有部分民間資本投資房地產開始從本地向外地擴散、從國內到海外擴展。

　　上述《報告》中提到，過去幾年，住宅價格上漲較快而商業地產的價格相對偏低，因此一線城市優質地段的寫字樓和商鋪投資價值逐步顯現；再加上現階段限購政策只是針對住宅，商業地產不受限貸限購政策影響，因此成為調控之后民間投資者青睞的投資對象，一部分原準備投向住宅的民間資本開始轉向投資商業地產和旅游地產。

　　據溫州總商會對商會4萬會員進行的一項2011年地產投資調查顯示，其中有八成會員表示已經放棄一線城市的住宅投資，準備在2011年轉向商業地產。另外，這些會員對部分有升值潛力的非限購住宅市場也有積極參與意向。

　　值得關注的是，民間資本投資房地產亦開始呈現出從需求端轉向供應端的趨勢。

　　從《報告》中傳遞的信息來看，傳統的民間資本投資房地產主要在需求端，即直接購買已開發的房地產物業，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產調控之后，伴隨民間資本投資房地產規模不斷擴大，其投資形式也呈現多樣化趨勢，并逐步從需求端轉向供應端，如直接投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款、購買房地產信托產品、開展股權合作等。

　　民資依然青睞房地產

　　住建部政策研究中心副主任秦虹表示，由于缺少更好的投資領域，加上對房地產行業的青睞，使得民間資本仍然大規模地流向房地產市場，民間資本對房地產投資始終保持高度關注。

　　短期來看，民間資本可能不會大規模從房地產市場中撤出。在住建部政策研究中心和高和投資聯合調研的四區域民間資本中，根據其特點大致可以分為北方（山西、陜北和鄂爾多斯）資本和南方（溫州）資本。

　　北方民間資本注重資本的安全性和保值性，將投資房地產視為一種“存錢”行為，即將大量從地下資源獲取的財富轉移到房地產業。對于這類資本，不會因房地產價格波動就輕易退出房地產業，除非找到比投資房地產更安全、收益更穩定的渠道。

　　而對于南方民間資本來說，更多的是一種投機性資本，其基本心態是：已獲利的民間資本部分有可能會退出，而獲利不多或還未獲利甚至虧損的民間資本，也不會急于賣出，除非其擁有的實業因經營困難、急需資金而不得已選擇退出。

　　另外，短期內相對其他投資來說，房地產投資仍是較安全和回報率較高的投資方式。住建部政策研究中心和高和投資在調研中發現，投資者對房地產業未來發展仍然看好，認為房地產調控不會改變房價長期上升趨勢，房地產投資相對其他投資來說仍是當前較好選擇，因此短線不會賣出。

　　調查顯示，民間資本仍會繼續參與房地產業。在這些民間資本看來，中國城市化及土地資源稀缺性將導致住房供需關系在較長時期內處于偏緊狀態。盡管受到房地產調控政策影響，但總的來說，民間資本中多數認為房地產業在未來10年仍將保持高速發展，房地產投資仍是資產保值增值的最佳手段。

　　此外，與國外相比，中國人在住房消費觀念上更愿意擁有產權住房而不是出租房。在住房投資時，大部分投資者認為，住宅物業是“實實在在”的有形財產，與股票等證券資產相比安全性更好，例如，炒房的最壞結果無非是房價下跌，但投資者仍有房子在手上，遲早還能升值。同時，由于房價不斷上漲，買房仍是抵抗通貨膨脹和資產保值增值的最佳工具。

　　高和投資董事長蘇鑫認為，民間資本對房地產投資始終高度關注，短期來看，不會大規模從房地產市場撤出，而未來民間資本以新型金融業態參與房地產業將漸成趨勢，例如參與房地產信托，或者參與私募股權基金、政府發債、REITs等。

作者：王松才 來源：中國經濟時報　　

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