新輪限購擴容在即 民資房企"不撤出"房地產

　　新一輪的限購即將在前期房價上漲較快的二三線城市鋪開，對全國的樓市成交量和開發商業績帶來不小的壓力；有調研稱，短期內民間資本不會大規模從房地產市場撤出。

　　據第一財經日報8月24日報道，一方面，新一輪的限購即將在前期房價上漲較快的二三線城市鋪開，對全國的樓市成交量和開發商業績帶來不小的壓力；另一方面，有調研稱，短期內民間資本不會大規模從房地產市場撤出。

　　昨日，高和投資董事長蘇鑫對記者表示，在新一輪限購到來之際，“不撤出”對于房地產行業是個利好消息。

　　限購導致觀望

　　日前，住建部政策研究中心與高和資本聯合發布的《民間資本與房地產業發展研究報告》顯示，短期內，相對于其他的投資方式，房地產依然是較安全和回報率較高的投資方式。購房置業的傳統和住房消費的觀念轉變也尚需時日。因此，民間資本短期內從房地產市場中撤出的可能性不大。

　　而中長期看，城市化及土地資源稀缺性導致住房供需關系將長期處于偏緊狀態。調研中九成以上的受訪者對房地產市場保持信心，認為房地產業在未來10年內仍會保持高速發展。為完成上述報告，高和投資聯合住建部政策研究中心共同組成課題組，歷時半年，走訪山西、鄂爾多斯、陜北以及浙江溫州等多地。

　　前一輪限購開始之后，不少城市都出現了成交量的大幅度下滑，而資金隨之轉入未限購的二三線城市，使得部分二三線城市房價出現較快上漲，新一輪的限購，又將這些城市納入其中。

　　中原集團研究中心提供的分析稱，根據住建部公布的新增限購城市５項建議標準，對目前尚未實施限購的42個二三線城市進行的統計分析，結果顯示，洛陽、廊坊、丹東等13個城市屬限購高危城市，即最有可能被列入限購；汕頭、中山、淄博等16個城市屬限購可能城市，被限購的可能性次于前者。

　　中原集團研究中心根據公開渠道監測的數據，目前10家標桿房企在全國范圍內在建和在售的項目共計732個，其中有78%的項目分布在已出臺限購政策的46個城市中，其余22%的項目分布在未實施限購的65個二三線城市。

　　報道稱，目前各省正將轄區內各城市的房地產市場運行情況報送住建部，新一輪樓市限購名單最快8月底出爐。雖然不會大規模撤出房地產市場，但是蘇鑫表示，新一輪的限購會使得民間資本經歷一段時期的冷卻觀望。“他們不確定要把資金投向何處，未來的投資策略一定是趨向保守的。”在最初的限購令出來后，許多民間資本都轉向了商業地產和二三線城市。

　　不僅是房地產調控影響民間資本的投資熱情，目前我國對非法金融活動的整肅，也成為民間資本另一個觀望的理由。蘇鑫表示，此次對民間資本進行調研的幾個區域，都有大量的地下錢莊，也都出現過問題，未來應該也會有問題出現。而近期關注度最高的，莫過于江蘇泗洪縣轄內的地區出現大批通過非法集資方式籌集資金進行高息放貸的情況，該地甚至出現了“寶馬鄉”。

　　資金去哪兒

　　不管是打擊非法金融還是房地產市場調控，蘇鑫表示，都會打擊投資者的信心。由于傳統投資渠道都出現了問題，因此這些民間資本可能轉向房地產信托，或者以私募股權基金、政府發債、REITs方式等途徑，未來民間資本以新型金融業態參與房地產業將漸成趨勢。不過蘇鑫也表示，這是一個樂觀的判斷，目前只有很小一部分人參與其中。

　　大和資本大中華區首席經濟學家孫明春22日發布研究報告稱，開發商正在通過私募和信托的杠桿來調動中國龐大的私人資本，因為限購令和更高的房產持有與交易成本，中國的富裕群體也發現，房地產私募基金或者信托貸款比直接購房更好。

　　但是，對于這一輪抑制投機和投資的房地產調控而言，民間資本以新型金融業態進入房地產領域，是否會繼續推高房地產市場的投機投資需求，從而加大調控的壓力？

　　孫明春表示，從開發商反饋的信息來看，中國房地產市場已經做好了糾偏的準備，包括價格和銷量。但是，這種糾偏作用可能很有限，因為開發商看上去準備充分，而且有大量社會資本（私人資本）去彌補銀行信貸緊縮的缺口。

　　不過，蘇鑫表示，民間資本進入信托、基金，有利于將房地產投資從需求端轉向供給端，也會增加供應。“如果沒有資金支持，開發商不增加新開工，不拿地，當需求放開的時候，就會出現供應跟不上的情況。”

　　但事實上，房地產信托已經出現了收緊的跡象。蘇鑫表示，還是應該允許這些投資渠道暢通。“現在大家認為只要是給房地產提供投資平臺都是錯的，但關鍵是這些資金沒地方可去。”

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　　大房企九成業務在已限購城市 限購加碼幾無影響

　　7月15日，花旗銀行發布的一份報告稱，廣東某知名的房企在海南陵水和廣東中山等地有不少項目，這些城市可能會被列入二三線城市限購的名單，“恐怕是最主要的受害者”。

　　8月16日，消息傳住建部已經下發文件，要求各省在8月20日前上報的所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，并給出限購“五大標準”。這意味著住建部已經在督促地方政府，預計8月份二三線城市限購令將會靴子落地。

　　對于越來越依賴二三線的城市的大房企來說，這并非什么好消息，但會否成為“主要受害者”？業內意見有分歧。萬聯證券房地產研究員李宇嘉直言“對每一個上市房企影響都很大”；業內人士吳定金則認為，大房企只有不到10%的業務在可能被限購的城市，“哪怕在可能被限購的城市沒有一分錢收獲，也只是影響其10%的業務而已”。

　　疑問

　　“五大標準”不過是“炒冷飯”？

　　17日，對住建部新增限購的城市“五大標準”的報道鋪天蓋地，與此同時，地產股卻穩坐釣魚臺。當天地產股指數只是微跌，其中3只股票甚至漲停。“因為市場對此消息早有預期”，李宇嘉透露，在7月12日的國務院常務會議明確將繼續加強房地產市場調控工作后，住建部其實已經下發了文件，“只不過當時沒有5條，只有4條”，這4條其實就是“5條標準”里的前4條，“只不過，一個多月時間，地方政府依然沒有動靜，住建部主動督促地方政府要趕快做這件事而已”。

　　疑問

　　加入限購等于步入回落軌道？

　　“五大標準”，有人認為有很強的操作性，事實并非如此。“漲幅前列”，是指前五名的還是前十名？漲幅較高，是10%還是20%？究竟多少才是增幅較高、比例較高？真正明確的，只有最后一條，但這一條里，如果嚴格執行，明顯打擊面太大。央行近兩個季度對儲戶的問卷調查結果顯示，有超過七成居民認為房價過高，總不能讓這么多的城市都加入限購吧。

　　偏向寬松的觀點認為，新增的限購的城市只有十來二十個；偏向嚴厲的則認為可能會有30多個。無論多少個，這些城市都不是二線城市，而是三線甚至四線城市了。

　　從目前限購的結果來看，一線城市中，有像廣州這樣影響不大，房價、成交穩定的；也有北京這樣成交遭到“腰斬”的。至于像佛山等二線城市，遭遇限購后的結果比較凄慘：成交大幅回落，樓價開始下跌。吳定金認定，如果不幸被列入限購名單，基本宣告該城市的樓市開始步入回落的軌道。

　　疑問

　　大房企會受害還是無害？

　　大房企對二三線城市的樓市投資方興未艾。數據顯示，今年1-7月份，萬科、中海、保利、金地、恒大、富力、綠城、龍湖等品牌房企在京滬廣深四大城市拿地16塊，拿地總金額為246億元；而這些房企在二三線城市拿地共計94塊，拿地總金額達702.3億元。

　　自2005年調控以來，一線城市開始遭受打壓，品牌房企開始對二三線城市加大投資，并且取得了豐厚的回報。今年1-7月份，萬科、恒大等房企的銷售業績主要來源于二三線城市，恒大更布局了60多個二三線城市，一線城市的銷售業績占比僅有5.9%。

　　李宇嘉告訴記者，目前一線城市成交量不到20%，二三線城市的成交量加起來超過80%，擴大限購城市，“對每一個上市房企影響都很大”，無論是賣得好還是不好，公布半年報的房企都表示“要加快周轉”。

　　比較起來，廣東刀客地產顧問機構董事長謝逸楓要樂觀一些，認為由于大房企今年上半年銷售業績和利潤良好，大房企在貸款方面具有優勢，資金鏈依然寬松，限購對大房企影響不大。

　　最樂觀的是吳定金，他認為大房企超過九成的業務在目前已限購的城市，可能被限購城市的業務不足10%，“哪怕在可能被限購的城市沒有一分錢收獲，也只是影響其10%的業務而已”。

來源：第一財經日報

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