分析稱房地產黃金時代終結 銀行成泡沫最大推手

　“我的一些溫州老鄉把資金從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏感的，風向已經變了”

　　“這是一個最好的時代，這是一個最壞的時代”。用狄更斯這句知名的話來形容中國的房地產市場，似乎非常合適。

　　東方財富通手機炒股軟件 某些股割肉出逃肯定會后悔 突發暴漲很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了! 　　溫州籍投資客王立強對這句話的感觸更深。2003年，王立強帶著70萬元只身來到上海打拼，和眾多溫州老鄉一樣，他選擇買房投資。頻繁地“買進賣出再買進”后，2008年底他手上有7套房產，扣除貸款，這期間王立強的投資收益翻了十幾倍。

　　“那時候閉著眼睛買房都賺錢。”他說。

　　“事實上兩三年前，已經感覺市場不好做，購房者觀望氣氛較濃，有價無市。”王立強明顯感到房貸壓力較大，只好變現，直到去年賣出自己在上海的所有房產，但他在一些二線城市還是購置了4套。王立強覺得自己比較明智，也比較幸運，如果現在才出手拋售，可能會更為焦慮。

　　對他而言，樓市的黃金時代已經過去了。

　　不過，在資訊機構的數據里，這依然是最好的時代：近日最新全球優選住宅區域“世界等級指數”報告顯示的數據表明，全球十大城市的住宅平均價格指數自2005年起仍大幅上升77%，上海五年來房價漲幅高達143%位居第二。

　　買房者：閉眼買房時代終結

　　證明房地產市場依然向好的并非只有數據。隨著房地產市場調控政策在一二線城市效應的逐步顯現，眾多有實力的房產開發商，近來已從北京、上海、廣州和深圳、武漢、成都等一二線城市撤離，轉投三四線城市。在一二線城市房價上漲的幅度雖漸趨減緩的同時，三四線城市房價的漲幅出現新的飆升，形成“按下葫蘆浮起瓢”的現象。

　　“但盡管如此，中國房地產閉著眼睛買房的黃金時代已一去不復返了。”去年以來，記者在北京、上海、廣州、武漢、溫州等地對投資移民現象進行調查的過程中發現，持這一觀點的“炒房簇”已不在少數。

　　透過不久前發布的《2011胡潤上海財富白皮書》，我們可以得出，每871個上海人中，就有一個人通過炒房，成為千萬富豪。相對于開公司的業主、職業股民和公司金領等“高技術工種”，炒房致富成為過去10年中草根上海人快速斂財的捷徑。根據中國房地產信息集團的數據，過去10年中，上海商品住宅均價翻了5倍還多。“過去10年是中國房地產，尤其是上海房地產市場炒房的黃金時代”，中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，從2010年開始，黃金時代已經結束。

　　“在上海、北京這樣的大城市，投資房地產還是能賺錢，只是沒有以前好賺了”。王立強說，為控制房價，上海市政府今年2月份出臺樓市“限購令”，再加上限貸令和房產稅，現在投資房地產在操作上和收益上遠遠不如以前。

　　對于剛參加工作兩年的北京白領喬志浩來說，婚房有如一座無形的大山壓在他和父母身上，“即便在五環六環買套新房，總價也要100萬以上，工薪階層哪能拿出四成首付？”

　　“我們還不如蝸牛，至少蝸牛還有一套屬于自己的小小蝸居，而我們，什么也沒有。”喬志浩抱怨，早出生5年甚至兩年，就像游戲里里的EASY容易模式，NORMAL一般模式，而現在是HARD困難模式——別無選擇。

　　知名財經評論人士葉檀認為，中國房地產分為兩大周期，2010年之前的10年是房地產發展的黃金年代。隨后出臺的三大房地產政策，預示房地產新時代到來。黃金時代過后，長期來看，房地產會回復它的本來面貌——居住屬性。

　　中介：市場切換太快

　　買房者覺得買房更難，賣房者覺得賣房也更難。主要靠房產成交傭金支撐的中介業務，在成交量大幅下滑的行情下，日子也不好過，一些城市中介門店數量甚至逐日遞減。

　　據了解，通過中介完成的二手房交易一般按房款的2.5%收取手續費，由于市場成交量持續低迷，當年一套價值200萬元的二手房能獲得5萬元中介費的紅火日子已經慢慢成為歷史。多數中介門店陷入虧損直至關門歇業。

　　鏈家地產統計數據顯示，北京6月份過千家中介公司零成交，400多家中介門店關閉。偉業我愛我家副總裁胡景暉稱，樓市調控加速了中介行業洗牌。在北京限購令出臺之初，部分小中介公司已被淘汰，尤其一些“夫妻”小門店關閉。

　　來自21世紀不動產上海區域的統計數字顯示，上個月上海二手房成交套數逼近盈虧平衡點的“生命線”。據上海德佑地產副總經理羅亞東介紹，2010年3月，上海的房地產中介門店約有1.3萬家，目前已減少至1萬家左右。漢宇地產董事總經理施宏叡提供的數據則更為驚人：近幾個月來上海全市中介門店數量正在以每月2%~3%的幅度減少。不少獨立經紀人為保障生活，已選擇去大型中介門店做拿底薪的全職經紀人。

　　上海一家中介公司的經紀人劉華東特別懷念去年底生意好的那段時光，“每天房地產交易中心大廳都擠滿人，多得有些恐怖！不用出去跑，坐在門店里一天也可以做5、6單業務。”而現在，很多經紀人主動出擊找房源，找買家，給以前客戶群發房源短信，即便如此也沒有生意。公司里員工連續幾個月沒有生意，靠那點底薪根本養不活自己。“走了就走了，沒人挽留，流動性大的行業特點，加上冷清的行情，使得辭職或辭退這種事幾乎天天都在發生”。

　　據介紹，在上海，綜合開店的租金、電費、通信費、人力成本等因素，外環內中心城區中介市場公認的“盈虧平衡點”在15萬元/月左右。可是現在靠租賃業務的傭金，遠遠不夠維持生計。

　　開發商：寒意陣陣

　　房地產市場的陣陣寒意也傳導到一手房的開發商層面。從房地產上市公司已披露的信息來看，上半年業績明顯出現分化，多家公司凈利潤下降100%以上，甚至有5家預告下降超過200%，龍頭地產企業依然保持強勢增長態勢，而一些中小房企則業績增長放緩甚至虧損。2010年同期凈利潤高達4億多元的嘉凱城，今年中期業績甚至不夠買一套豪宅。有一些企業雖然上半年業績依然靚麗，但依靠的卻是之前的銷售項目。

　　寒意并沒有消失的跡象，反而正漸漸變濃。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創近4個月新低。某機構的數據顯示，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳四大城市的可售面積按照周平均成交量計算，去庫存時間分別達到16個月、10個月、7個月和12個月。此外，武漢、杭州、寧波的去庫存時間甚至高達21個月、22個月和29個月，另有南京、福州、蘇州等城市的去庫存時間也超過1年。

　　上海綠城玫瑰園開發有限公司副總經理沈旦臨告訴記者，嚴厲的宏觀調控政策讓不少中小開發商元氣大傷，年初制定的銷售任務現在看來已遙不可及，能完成一半已經不錯。

　　一方面是銷售下滑，另一方面是資金吃緊。從銀行獲得貸款越來越困難，信托融資又被各大銀行叫停，開發商正面臨著有史以來最脆弱的資金鏈。

　　另一個數據更能體現開發商的生存狀況，今年前7月，房地產行業內公開的股權并購總涉及金額比去年同期翻番。并購的案例數量和并購總金額及平均單案例并購金額均創造歷史新高。

　　喜歡自稱為“操盤手”的上海火宏投資發展有限公司營銷總監劉春也稱，住宅項目的黃金時代已經過去，一些地產大佬紛紛轉型進軍商業地產項目也說明樓市熱點開始切換。

　　“我的一些溫州老鄉也把資金從樓市抽出投到其他項目，他們是對市場最敏感的，風向已經變了。”他說。

　　房價跌不跌要看銀行

　　不過，黃金時代終結，不等于房價立刻就會下跌。

　　記者在采訪中接觸到的一些海外投資移民有相當一部分是“炒房族”，由于觸角敏銳、眼光獨到，這些人大多在前些年中國樓市價格暴漲中獲利豐厚。近兩年來，這些人將自己投資重心轉移到了包括香港、澳門在內的海外房地產市場及國內的三四線城市。

　　他們認為，隨著政府調控政策的落實及保障房力度的加大，一二線城市的房價上漲的空間有限，但三四線城市卻還會保持相當的升值空間。因為目前我國城市化進程仍在加速過程中，帶來了房地產的剛性需求。這種剛性需求在在一二線城市已趨于飽和，相當一部分城市居民家庭購置了兩套及兩套以上的住房。武漢電力部門的一項調查顯示，每年武漢中心城區零電費的房產多達5萬套，這說明相當一部分市民為家庭未來住房需求進行了相當的儲備。

　　“其實，中國樓市泡沫的最大推手不是政府，也不是開發商，更不是炒房族，而是銀行。”一些近年開始在海外炒房的投資移民說，“現今銀行房貸模式在任何一個國家都極為少見，這種房貸模式想要國內樓價不漲很難。”

　　以一戶開發成本為8萬元的房產為例，開發商售價10萬元，炒房客首付20%即2萬元后，即可貸款8萬元購得房產。如果炒房客再以20萬賣出，新的購房者只需出4萬元，就可通過銀行房貸購得房產，因為銀行房貸不是以房產成本發放的貸款，而是以售價總額的80%發放的房貸。如此炒下去，表面上金融風險在銀行，實際上卻落在了房客身上。

　　他們認為，目前，一些銀行在落實調控新政的過程中加大了首付比例，但其基數依然以房屋售價為主，這是調控政策難以奏效的一大原因。不過隨著銀行房貸模式的進一步完善，樓價只漲不跌的時代無疑將成為歷史。

　　“買，不買”在看“拐，不拐”

　　黃金時代已然過去，需要房子的人仍然在糾結，買，還是不買。而專家們的“口水戰”則是，房價在下半年“拐”或是不“拐”，不少購房者最后后悔的是，在“拐”與不“拐”的爭議中，錯失了買的機會。

　　“房價的每次上漲、下跌都影響著我每根脆弱的神經。”上海一家零售企業的部門經理李小姐仍然在糾結，房價高的時候不敢買，怕會跌下來；房價低的時候又覺得還會再跌。

　　今年上半年的樓市恰如一杯“溫吞水”：一方面，政府不斷加大政策調控力度，不少剛性需求的買家選擇了“等一等”；而另一方面，房產商“咬定房價不放松”，商品住宅成交均價依舊“堅挺”。以上海為例，如今商品住宅均價一直在去年下半年成交均價附近徘徊。這樣的僵局下，外界所預測的房價“拐點”從5月拖到6月，又拖到7月，依然沒有現身。

　　上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，下半年北京上海兩地樓市將由上半年的量減價穩轉向量增價跌。原本上半年達到預售標準的項目，很多企業不愿、也不敢推盤，隨著開發商資金鏈越來越緊張，下半年推盤量必將放大，而在當前這種形勢下，不促銷，難旺銷。推盤加降價，結果只能是量增價跌。

　　其他一些專家也認為，資金壓力將迫使開發商作出價格調整。從3季度開始，預計促銷和降價策略將被越來越多的樓盤采用，降價幅度也會越來越大。

　　一些業內人士認為，房價可能出現10%~20%的跌幅。即便如此，從歷次樓市調控來看，在龐大的需求下，房價一旦出現這樣的跌幅，就馬上會有大量需求釋放，導致下調的房價筑底回升。對于很多買不起房、甚至希望房價能夠回歸幾年前水平的人來說，這樣的調整也就難言“拐點”了。

　　這些地產界叱咤風云的標桿人物，在退，也在以退為進。退是思考，也是尋找，尋找公司的方向，尋找這個市場下一個十年的方向

　　沒有了他們的地產江湖，將是一個什么樣的江湖，目前還看不出來。不過，沒有了他們的地產江湖，的確是不如從前熱鬧，他們正在把熱鬧帶到別處。

　　隨著中國房地產黃金十年的終結，王石、任志強、馮侖，這些當年響當當的地產大佬們，選擇了不同方式的“退”：王石去美國哈佛游學，任志強退職，馮侖辭職。當年的風云人物中，沒有“退”的只有潘石屹，不過，他似乎已經不那么專心地產了，確切說，是傳統的地產——圈地、蓋房子、賣房子，再圈地。他帶領SOHO搞網絡銷售，搞產品創新，總之，嘗試的都是新東西，只不過，這些東西和房子有關而已。

　　進入微博江湖

　　對于中國的房地產市場而言，2011年能否算作標志性的一年，也許需要站在下一個十年的高度回看才能知道，但是2011年，對于這些最早進入中國房地產市場的，被喻為“第一個吃螃蟹”的人而言，的確可以算是值得紀念的一年：1月，萬科董事長王石去美國游學一年，接下來的兩年有可能還會去歐洲繼續游學之路；4月10日，任志強正式宣布退職，并卸任華遠集團董事長一職，四天后，馮侖辭去萬通地產董事長一職。

　　此時的潘石屹倒是沒什么變化，但是他掌控下的SOHO中國，變化在2010年就已經開始：他將親手組建的勘稱精英的銷售團隊裁掉了一半人。2011年，這些調整都已經完成，潘石屹開始了網絡營銷，通俗點說，就是把房子拿到網上拍賣。而此時坊間的風言風語已流傳了一段時間，稱潘石屹淡出管理層，“退隱”為“張欣背后的男人”。

　　張欣是潘石屹的妻子，SOHO中國的首席執行官。她曾經留學劍橋、做過華爾街投資顧問，不但有著更為國際化的事業，還被外界視為帶領SOHO中國突破發展瓶頸的一個強勢人物。

　　隨著幾位地產大佬或明或暗的“退”，房地產市場似乎沒那么熱鬧了，而微博則增色不少。

　　有人在微博上透露，曾有人問任志強如何看王石去哈佛讀書，“老任真敢說：‘讀書說明他認為自己學習不夠，我要去哈佛，也是講課。’全場大笑，他還不過癮：‘我退就退了，不占那個位置。’”

　　而王石的調侃功夫也不賴，有人在微博上留言給他“您還沒有死啊？”他回復：“著啥急，只要活著早晚有一天。”

　　王石的微博上，坐地鐵、看話劇、對城市的感悟，對人生的看法……，圖文并茂地勾劃著他緊密的行程：學習、到各地考察、參加論壇，偶爾也逛逛書店，休休閑。萬科的員工要是想知道老板的行蹤，都會習慣性地看一下王石的微博。

　　而潘石屹和任志強則成了不折不扣的微博紅人，隨時發表對各類事情的看法，并不時在微博上“打情罵俏”。兩個人最新的感慨是關于北京市關停非法的農民工子弟學校的事情，任志強慨嘆：“為啥不能先轉后拆呢？失去希望的孩子啊。”潘石屹則回應“大家來關心每一個孩子！”

　　6月1日，在北京有兩件事情非常火，一個是正在熱映的《功夫熊貓2》，一個是任志強的“粉絲見面會”。

　　“俗話說，人走茶涼。但退職的任志強絲毫沒有感到落寞，穿著海魂衫，以漁夫形象出場的任志強，愣是像功夫熊貓一樣贏得滿堂喝彩。”有媒體說。

　　只不過“換了張床睡覺”而已

　　“第一代地產大佬們的集體隱退，也表明中國房地產業正漸漸步入成熟，個人英雄主義的光環慢慢褪色。”業內人士表示。

　　不過，沒有人承認“隱退”。

　　尤其是任志強，幾乎是咬文嚼字地強調“沒有退休，而是退職”。當有記者不依不饒地繼續追問他，打算什么時候徹底不干房地產了，他幾乎要吼了起來，“我為什么徹底不干了？！”

　　他從華遠集團總裁職位上卸任了，但仍然是華遠地產上市公司的董事長。掌舵集團與掌舵香港上市公司有何差別？外人無法知曉，但是據他自己表示，此后可以接受一些客座教授之類的社會職務了，因為“快退休了沒人管了”。

　　不過，任志強發表最多看法的，參加最多活動的，仍然是房地產方面的。對于政策，對于房地產未來的走勢，他仍然是口無遮攔的“大炮”，只不過人到花甲，比前幾年平和了不少。

　　而王石即便是去游學，也是帶著萬科董事長的頭銜。“公司的頭頭有事隨時都會向他匯報。”萬科的人士透露。萬科已經習慣了這位神龍見首不見尾的董事長，對他們來說，在國外讀書的王石要比登山的王石更容易聯系。

　　對王石來說，游學也是為了萬科。“游學最主要的原因是學習如何在新的經濟市場變化下，帶領萬科這樣的傳統企業迎接新的挑戰。”王石說。

　　業內人士分析，王石希望推動萬科的國際化。但現在萬科管理團隊尚無足夠的國際視野、海歸經歷和國際化的資源信息。

　　他去哈佛，對萬科而言，也許是個契機。“老王在哈佛一年，會給萬科帶回多少哈佛學子呢？”曾任《萬科周刊》主編的成全機構董事長全忠曾在微博上感慨。

　　另一位退出的地產大亨馮侖，雖然從萬通地產董事長之位上退下來，但是仍為萬通控股的董事長。萬通地產股權未變，其對萬通的控制力也未改變。

　　任志強調侃馮侖此舉不過是“換了張床，換了個姿勢睡覺”而已。

　　不過，變化依然有，馮侖的一個轉身，推動了兩個轉型：萬通將從一個純粹的地產公司，變為集資產管理、基金業務、住宅和商業地產、工業地產于一身的“大萬通”體系，而馮侖自己，則從開發商轉型為操盤戰略的“資本家”。

　　至于潘石屹，面對風言風語，從來沒有承認過淡出SOHO中國的管理層。就連玩微博被斥為“不務正業”，他都說是出于做生意的需要。

　　“我想更多地思考公司的發展方向，這就要求和社會有更廣泛的交流。”他說。他不但自己玩，還帶來公司玩了很多新東西：網上拍賣房子、將住宅當成創新產品來設計。他提出，公司要作“蘋果”，而不能作“腦白金”。

　　這些地產界叱咤風云的標桿人物，在退，也在以退為進。梳理他們“退隱”的脈絡不難發現，他們已經看到了黃金時代的逝去，退是思考，也是尋找，尋找公司的方向，尋找這個市場下一個十年的方向。

　　“路總是要走的，別擔心。這一代人已經歷過許多了。不在乎再做一次選擇。”任志強曾這么說。

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