大開發商受益限購令 中國房地產寡頭時代即將來臨

　　前不久傳出信息稱，政府將對“房價上漲過快的二三線城市采取必要的限購措施”，這成為樓市關注的焦點。之前針對一二線城市的限購政策令部分資金轉移到二三線城市，導致部分城市量價齊升，城鎮化模式房企如恒大地產、碧桂園、雅居樂、榮盛發展等公司不但幸免于難，而且從中收益不少。而對于大多數中小開發商來說，未來如果針對二三線城市的限購政策出臺，這些企業由于自身模式的特點，將會受到重創。

　　而一旦限購擴大到二三線城市，中小房企將面臨“樓盤賣不動，賣掉后按揭下不來”的尷尬。受此困擾的中小企業可能短期內不會倒閉，但是因為手中持有土地，他們將成為大企業兼并重組的目標。

　　實力雄厚：大開發商受益限購令

　　2010年，一線城市新房銷售額在全國銷售額中的占比從上年的26%下降到17%，二線城市占比維持39%不變，三線城市占比從上年的35%提升至44%，結構的變化推動了三線城市地產企業的快速崛起。在調控背景下，2010年恒大地產的銷售額突破500億元，同比增長66%;碧桂園銷售額達到330億元，同比增長42%;而從區域走向全國的榮盛發展銷售額也首破100億元，同比增長70%。

　　限購政策直接令符合購買資格的人數減少，限購令出臺當月，一線城市成交量驟降50%以上。如果三線城市也出現成交量銳減的局面，由于上述企業90%以上的項目都集中在二三線城市，其賴以生存的周轉率短期內將受到重創。另外，二三線城市自身購買力相對薄弱，如果限購出臺，投資性需求又會迅速撤離，房價易出現暴漲暴跌的情況。這會令上述企業本來不高的利潤率受到威脅，降價空間又不大。

　　如果這部分企業出現銷售額下降、資金周轉不暢的情況，高企的負債將會使之更易陷入危險的境地。

　　銀根緊縮：中小開發商很憋屈

　　一方面限購、限貸等政策會直接影響銷售收益;另一方面不少開發商面臨更為嚴重的問題是銀根收緊。因此房企必將迎來新一輪洗牌，只有行業重新洗牌，房地產調控政策才會終止。

　　現在的環境對中小房企很不利，特別是一些小的開發商，它們的項目很少，資金上無法周轉，只能把項目整體出售或者變賣大部分股權。下半年或將面臨一輪并購整合大潮。

　　有銀行人士就透露說，現在資金困難的基本上都是區域小開發商，以前它們就是靠銀行貸款起家的，現在銀行對中小開發商停貸，就需要從社會上融資。今年以來，向銀行申請貸款的開發商很多，資金需求很大，但目前情況是，大的開發商可以撐下來，但經常聽說有些小盤、小項目，直接就賣給大的開發商了。

　　某大型房地產企業負責人就表示：“當前市場環境下無論企業的大小，均面臨‘缺錢’的困境。但大型房企就如風浪里面的大船，雖然船大掉頭難，但抗擊風浪的能力也更強。相反，中小企業在資金、銷售等各方面的壓力都要大得多。”

　　大魚吃小魚：房企并購或激增

　　據統計，2011年第一季度，房地產行業共完成32起并購案例，在諸多行業中位居第一，占比14.1%;一季度房企并購金額達83.16億元，同比大幅增長229.1%，環比增長了72.6%。“資金和土地不足成為中小型開發企業的致命傷。融資渠道受阻致使中小型開發企業很受傷。”業內人士對此分析說。

　　隨著樓市競爭的日趨激烈，以及大房企項目的增多，與其他行業一樣，購房者的品牌消費意識增強。同時，剛需市場下，供需在郊區聚焦，購房者對開發商的服務和配套建設能力要求更高，大房企憑借其成熟的管理團隊和較為雄厚的資金基礎，在競爭力上比中小房企更勝一籌。

來源：都市女報　

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