房地產暴利時代即將終結 市場離成熟究竟有多遠

　　任何政策上的風吹草動，都可能影響人們對房地產市場未來走勢的預判。而任何一個政策風向乃至政策實施的閃失，也可能讓房價調控功虧一簣。

　　10日，住房和城鄉建設部《房地產開發企業資質管理規定修訂征求意見稿》以下簡稱《征求意見稿》公開征求意見。其中，房企哄抬房價最高可罰款3萬元、開發商資質等級中前三個級別的注冊資本均大幅增加，但四級資質的開發企業，注冊資本要求仍為100萬元的兩條意見引起熱議。

　　面對《征求意見稿》中低罰款、低門檻等眾多疑問，房地產市場似乎難題依舊。

　　3萬元的“平衡術”

　　針對“3萬元罰款”，經濟導報記者聯系到中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰。他認為，立法初衷再良好，執法態度再嚴肅，假如違法收益總是大于守法收益，那么違法沖動就不可能被抑制。扭轉“輕罰立法”的傾向，已不能再拖。

　　罰款1萬-3萬元是個什么概念？中國房地產信息中心副主任于之恒解釋道，目前全國100座重點監控城市的住宅平均價格為8874元/ 平方米，按90平方米算，一套房子的平均價格至少在80萬元以上。換言之，罰款下限等于1平方米房子，上限等于3平方米的房子。

　　陳云峰表示，相信立法者不是不知道“守法收益必須大于違法收益”的道理。而“輕罰立法”傾向如此頑強，原因無非是以下幾點：其一，受限于執法成本。相對于重罰，輕罰的執法成本要低得多，操作性也強。重罰因為涉及違法者切身利益，要求更縝密的調查和對于行政復議、司法審議的充分準備。其二，受限于事后監管習性。事后監管而不是事先監管，導致執法難以跟蹤細節。細節的湮沒又令責任方很容易卸責。其三，受限于利益格局的錯綜復雜。在這種情況下，輕罰成為一種“平衡術”。

　　3萬元對于財大氣粗的房地產企業而言，完全只是“毛毛雨”，甚至連“毛毛雨”都算不上。違法行為獲利空間大、違法成本低，以牟利為第一目的的開發商恐怕很難拒絕暴利的誘惑，類似違法行為恐難杜絕。導報記者11日在濟南丁豪廣場遇見前來看房的徐哲，他認為，目前的房價動輒就上百萬元一套，而3萬元以下的懲罰顯然相對過輕，威懾力度不夠。他建議，可以按照單套或者銷售額的比例來罰款。

　　注冊等級還需細化

　　對于開發商的資質等級，《征求意見稿》中仍然分為一級、二級、三級、四級4個等級。前三個級別的注冊資本均大幅增加，提高了門檻：一級資質的注冊資本提高至2億元以上；二級資質提高至1億元以上；三級資質提高到5000萬元以上。不過，四級資質開發企業的注冊資本要求仍為100萬元。

　　濟南陽光100營銷總監陶曉智表示，前三級資質等級開發商注冊資本的大幅提高，使得開發企業的門檻有了較大的提高，此舉有利于保留更多有實力的房地產開發企業。而四級資質開發企業的注冊資本仍為100萬元，這個門檻確實太低。盡管目前我國的房地產市場發展已經相對成熟，但四級資質的開發企業注冊資本仍為100萬元，主要是為一些小城鎮的房地產開發企業留有一些發展空間，保證城鎮化的發展。當市場發展到一定程度后，再考慮逐步提高門檻更好。

　　針對開發企業建設規模大小的問題，陶曉智建議，不同的區域、城市、項目情況都有不同，因此，應該再推出細化的規定。

　　暴利時代或將終結

　　青島榮置地顧問有限公司董事長徐杰說 ，在即將進入房地產傳統的“金九銀十”之際，國家的房產調控政策已分外明朗。上個月召開的國務院常務會議分析了當前房地產市場形勢，研究部署繼續加強調控工作，提出了加大保障房建設、要求對房價上漲過快的二、三線城市實施限購等5條措施，這基本打消了市場對未來房地產政策走向的猜測。5條措施釋放的信號很明確，就是向那些依然對房產市場抱有期待與幻想的人喊話，調控政策出現松動是不現實的，要想回到過往的房產暴利時代，幾乎不太可能。

　　正是在這樣的語境下，加之上半年持續的貨幣緊縮政策，房產市場儼然已失去了過往的牛氣。中央財經大學管理與工程學院房地產經管專業教授劉玉章指出，房產開發資金捉襟見肘，而房產市場無論從價格還是交易量來看，都出現了一定程度的松動，房產調控儼然已現曙光。但當下調控房地產市場最大的風險仍在于，在持續的負利率和通脹預期之下，房產作為固定資產的保值增值作用也一直在被渲染，在這樣的情境之下，房價特別是一些二、三線城市的房價，并未出現明顯的下降趨勢，這也讓人不敢輕易對地產調控掉以輕心。而任何一個政策風向乃至政策實施的閃失，也可能讓房價調控政策功虧一簣。

　　市場成熟任重道遠

　　濟南市保障性住房管理中心主任王浩告訴導報記者，房產處罰不是“逗你玩”，在目前的房產市場違規行為處罰體系下，如果不能通過提高違法成本來作為保障，不將問責處罰落在實處，試圖通過調控來達到房產市場的理性和成熟尚任重道遠。須知，此前一些地方的房價之所以呈現隔夜翻番、數千人搶幾十套住房的瘋狂局面，其實也正是處罰無力的后果。在房地產市場，一個不斷被重復的常識是，房價的走向不在于出臺多少政策，而在于政策真正能得到不折不扣的落實，而政策落實的重要一環就在于處罰與問責。

　　陳云鋒表示，一個成熟的市場，理應是在確保正常利潤的情況下，通過處罰規制，確保市場行走在有邊界的良性發展道路上。在當下這個熄滅房產引擎，逐漸擠出房產泡沫的過程中，尤其需要重錘的處罰，以使脫韁的房產價格回到正常的市場軌道上。

來源：中國證券報-中證網

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