房地產信托 沖高之后遭遇“急凍”

監管層從6月初要求信托公司審慎地產業務后，近期陸續傳來四大國有銀行已暫停代銷房地產信托產品、部分信托公司暫停房地產業務的消息；但與此同時，中融、平安、四川等信托公司在7月底至8月初還發行了一批新產品。房地產信托到底“限沒限”？記者就此進行了采訪。

數據

上半年發行同比增137.36%

樓市調控下，銀行開發貸款收緊、開發商繞道信托融資，使得上半年房地產信托市場飆漲。據用益信托工作室統計，今年1月-6月，共有536款房地產信托產品包括保障房信托發行，總額高達1670.1億元的資金通過信托流向房地產領域，發行規模同比增137.36%。

其中4月房地產信托創下募集資金248億元的歷史記錄，隨即5月以256.46億元再次刷新，據業內人士透露，數據的沖高引起了監管層重視，5月底6月初，銀監會向行業內排名前20名的信托公司以“電話”形式進行“窗口指導”，要求控制規模風險。

用益信托分析師李旸表示，近期很多產品大多是在7月前“過會”獲得銀監會審批，加之一些項目的信息披露會有所滯后，他預計隨著數據的更新，房地產信托的發行規模將會出現穩步下降。

現狀

政策轉向 新信托發行遇冷

“政策絕對收緊了。”中誠信托一位內部人士告訴記者，近期發行的信托大多獲批較早，從7月以來北京市場還沒有獲批一單新品，一些同行如中融信托內部已經不再批準房地產信托業務，而平安、中信等雖然仍在積極募資，但數個上報給銀監會的產品至今沒有一單獲得通過。

據上述人士介紹，政策轉向是從7月份開始，此前，雖然銀監會曾多次提示應為房地產信托降溫，但并未用行政手段控制，只要求信托公司自查。7月后，雖然被銀監會明確叫停的只有融資類房地產信托，即以股權形式向開發商發放借款，而對投資類即收益率不保本的產品仍可放行。但在執行中，信托公司在發行新的房地產信托計劃前都須上報銀監會審核批準，銀監會基本采取“不受理”態度，一些上半年房地產業務增長過快的信托公司如中融信托主動暫停了此塊業務。

“現在就閑著，也沒業務可做，”北京一家信托公司的產品經理坦言，“說實話，上半年也賺夠了，該收斂一些”。他告訴記者，據他所知目前上報給銀監會的房地產信托共有四單，其中一些已經修改了兩次，但還沒有通過審批。

但也有特例。按照“既往不咎”的原則，一些在7月前“過會”的房地產信托產品的再次增發，銀監會也選擇了“睜一只眼閉一只眼”。記者了解到，中信信托為泰禾地產在北京通州的別墅項目“運河岸上的院子”募資的集合信托計劃正在增發，300萬以上的年投資收益為10.75%，由于該信托在5月底“過會”，增發仍能正常運作。

影響 開發商或轉投民間合作

雖然上述人士都認為下半年房地產信托收緊是大勢所趨，但在前20大信托公司受到嚴密監管之時，一些此前房地產信托業務較小的公司如大業信托等可能還有操作空間，8月地產信托的發行規模或將小幅下降，更有傳言9月銀監會或將首次放行少數房地產信托產品。

“企業等不起”，當記者向北京大興一家開發商咨詢是否有意發行信托時，該高管明言近期已不準備通過信托融資。據業內人士介紹，房企借助信托融資一般都是為旗下項目的開發輸血，是短期的資金借貸，雖然信托計劃一般為期1-2年，但企業實際急需用錢的時間可能僅為幾個月，政策的不確定性讓很多開發商轉向其他融資渠道。

“我接觸到的有三種情況，”中誠信托人士告訴記者，“一是開發商選擇賣一部分股權，和別人合作開發；二是以團購形式較大規模出貨換取現金；三是進行民間拆借”。用益信托分析師李旸表示，值得注意的是，信托資金中流向工商企業的資金最近持續增加，其中不少是“以工商企業為名行房地產之實”。在樓市 調控不放松的大背景下，開發商的資金突圍戰役才剛剛打響。

來源：新京報　

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