一線城市房地產退燒 多地房價有望下降

“量價齊跌”、開發熱情下降，房地產調控效果已經顯現。 8日，央行、北京房協及地產研究機構發布的數據揭示了這樣一個結果。其中，北京市房協更預計，未來幾個月市場有望形成“降價換量”的整體格局。

央行8日發布的《2011年第二季度支付體系運行總體情況》顯示，二季度北京、上海、廣東、江蘇等房地產發展一線地區房地產業單位銀行結算賬戶數量環比增速已連續五個季度低于全國平均水平。央行在報告中稱，這顯示房地產調控政策對房地產發展一線地區的調控效果進一步顯現。

一線城市樓市現退燒跡象

一般來說，開發商單個開發項目都會單獨設立銀行結算賬戶，一線地區的結算賬戶增幅低于全國的平均水平，意味著開發商的開發項目正逐漸離開一線地區，趨向于二三線城市或中西部地區。

最新報告顯示，上周被監測的35個城市，僅10城市樓市成交量同比上漲，其余皆下跌。而據北京房地產交易管理數據顯示，上周北京新建商品房市場再現低迷，現房住宅簽約203套，期房住宅簽約817套，均創造了今年來調控后新低。

北京市房協分析指出，1-7月北京新建普通住房的價格為13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。北京市場變化情形反映出，北京市房地產調控政策綜合效應持續顯現，住房市場開始進入“由量變到價變”的關鍵期，隨著各項政策措施的進一步落實，預計未來幾個月市場有望形成 “降價換量”的整體格局。

“隨著最近‘新國五條’的出臺，限購等調控政策向二三線城市擴大，預計3-4季度降價求量的行為將大大增加。 ”中原地產分析說。

面對樓市調整，從中央到地方，調控政策沒有絲毫松動跡象。

北京市房協在發布數據之際也表示，必須警惕現階段房地產市場健康穩定發展的基礎還不牢固；通脹預期依然比較強烈。另外，作為房地產市場的長效制度性安排還在程序或調研過程中，直接影響或改變地產發展模式的根本性制度還未出臺。

“調控政策一旦松動，市場極有可能再現報復性反彈。”北京市房協稱，現階段重點，“應堅持北京市房地產調控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，保持房地產調控政策的連續性和穩定性，繼續做好調控政策的執行和落實工作。 ”

3000億資金被套中小房企或成降價突破口

據北京中原市場研究部對監測樣本[最新消息 價格 戶型 點評]樓盤的統計顯示：2011年7月北京中高檔二手商品房成交均價為28257元/平方米，二手商品房買賣領先指數為306點，環比2011年5月下降0.44% ，今年以來連續第四個月下降，調控措施已引導二手住宅市場穩步進入慣性下行通道。

二手房房價調降或將一觸即發。據鏈家地產市場研究部估算，中小房企約3000億元資金被套，面對銷售的巨大壓力，降價或成為中小房企的唯一出路。

上海二手房指數辦公室最新發布的報告顯示，2011年7月，上海二手房指數為2598點，較上月上升1點，環比上漲0.03%，漲幅相比上月縮小0.06個百分點。如此微弱的漲幅可視為走平，市中心的房價率先下跌。

北京市各城區均有下降，下降幅度最高不超過1%。其中城鄉交界處的區域下降幅度明顯高于城六區，且在監測的200多個樓盤中，下降樓盤的范圍進一步擴大，80%多呈現下降，僅五分之一還有微幅上漲，上漲的動力逐漸削弱，僅有稀缺區域的稀缺戶型才能維持微弱的上漲態勢。 7月的二手住宅市場，可以概括為“量穩價跌，外圍領跌，稀缺微漲”。

與北京的“外圍領跌”不同的是，上海市中心城區首先出現了房價下滑，其中，長寧下跌0.01%，徐匯下跌0.02%，新黃浦下跌0.05%，靜安下跌0.07%。外圍板塊的漲跌項目數量基本持平。經統計，7月全市128個控制點中，上漲61個，下跌63個，持平4個。持平板塊大幅減少，上漲和下跌板塊數量基本相同。外環板塊“以價換量”特征比較明顯。

北京中原研究部從五個方面分析了目前市場上量穩價跌的原因。首先，市場仍以剛性需求為主，且有資格購房的急性剛需群體的數量相對穩定。其次，新房上市量逐步放大，且價格下調幅度有優勢，從而誘惑力增強，分流了一部分中間派意向購買一手和二手即可的人群，二手房需求支撐不足，局部區域已現買方市場，該類區域領跌房價。第三，城區內需求是二手成交的主導需求，剛性需求支撐了整個二手房的總成交量，那些價格讓利，位置、戶型中上等的房源成為成交的中流砥柱。第四，貸款政策繼續收緊，持續高位貸款利率也是購房者積極性不足的原因之一，被抬高了的二手房準入門檻，導致有支付能力的需求有限。最后，買賣雙方博弈繼續，在高通脹的背景下大部分業主不急于出售，買方預期政府調控依舊，房價仍會下降，雙方僵持的后果是成交保持低位，價格下降幅度有限。

上海二手房指數辦公室認為，4月至今，上海二手房指數一直在臨界點上徘徊，呈現出階段性特征，到7月終現平局。這種平緩走勢或將持續，拉鋸或考驗各方耐力，今后，漲或跌的局面都有可能發生，但幅度不會大。

廣州方面買賣雙方依舊僵持不下，7月份廣州二手樓市成交量環比上月略升，止住了連續3個月的連降頹勢。而在價格方面，買賣雙方僵持依舊，樓價走勢總體維持平穩。

據合富置業數據顯示，2011年7月合富標準二手住宅價格指數廣州為1505點，環比6月份微升0.2%，同比去年7月份上漲18.8%。市場觀望情緒較濃，但少部分看樓時間長的買家、高端客戶、“賣一買一”的買家入市略有增多，個別板塊積累的剛需階段性釋放。在價格方面，大多數業主心態強硬，不肯讓價，議價空間小，買賣雙方僵持依舊。

根據北京市房地產交易管理網統計顯示，2011年新入市項目中，中小房企供應量只有大房企的三成，但總庫存積壓是大房企的一倍左右。換句話說“房子本身就少，還基本沒賣出去”是中小房企的真實寫照。 另據鏈家地產市場研究部統計，2011年入市項目成交情況，中小房企和大房企的簽約率分別為28.5%和55.5%。

鏈家地產首席分析師張月認為，相比大房企低庫存、高成交、高效盤活資金的優勢，中小房企受調控影響更加明顯，在庫存、銷售、資金方面承受巨大壓力，生存空間受到擠壓，雖然近期信貸向中小房企有所傾斜，依然無法從根本上緩解中小房企資金壓力，未來降價或成唯一出路。

由于大部分庫存量集中于中小房企，一旦“降價放量”將對整體市場產生沖擊，預計新建商品房成交價格將出現實質性下降。新房成交價格下降后，二手房價也將出現一定下滑。

開發商錢袋子吃緊多地房價有望下降

“在中央政府釋放出將繼續打擊房地產投機信號的背景下，我們預期近期樓市銷售不振的局面將會在第四季度持續，很多城市房價將會下降10%~20%。 ”渣打銀行大中華區研究主管王志浩稱。

王志浩剛剛領銜完成了“渣打銀行第三次中國房地產開發企業調研”。此項調查在石家莊、成都、中山等6座二三線城市進行。參與調研的30家房地產開發企業為這些城市的中小規模開發商。他們有意避開了全國性大規模房地產開發企業。

“中國房地產市場正經歷下行風險，但仍未崩潰，情況還不算太糟。這是我們在此次中國內地房地產開發企業調研之后得出的一個主要結論。 ”王志浩表示。

庫存問題集中在二線城市

2010年11月，當渣打詢問開發商是否推遲銷售計劃時，幾乎所有開發商都回答無此打算。然而如今，僅僅時隔幾個月，就有10家開發商表示銷售計劃確實延后了。

王志浩認為，有些因素讓開發商不能放慢建設步伐。這些因素包括現金流的需求、對外展示收入和利潤增長的需要等等。大多數開發商的想法似乎都是拿地、開發和銷售，將資金“鎖定”在土地上只是少數開發商的做法。

詢問過去3個月的銷量時，13家開發商稱，業界同行的銷售狀況一直不佳，12家表示還可以，只有7家表示業績很好。

限購政策正在發揮威力。 19家開發商稱，此政策極大地打擊了其銷售業績，8家開發商稱盡管受到一些影響，但銷售仍然強勁，只有3家開發商認為限購令沒有造成任何影響。

供給不減，銷售不暢，庫存問題趨于嚴重。在接受調查的30家開發商中，18家認為本地區開發商的未售住宅超出了今年年初的預期。三分之二的受訪者預計，今年的銷量將低于去年。房地產商們預測銷量將比2010年平均下降20%。

渣打研究團隊通過土地出讓收入預測，截至今年末35個主要城市新房庫存大約為3700萬平方米，相當于7個月的銷量。事實上，全國范圍內，庫存在2010年三季度末轉為正值，并從那時起開始增加。當前庫存水平已大約相當于3個月的銷量，大致與2008、2009年房地產市場陷入低谷時持平。

各地庫存程度有所差異。庫存問題集中在二線城市。

庫存上行新房價格將下行

庫存上升應促使開發商降低銷售價格。目前購房給現金返還、免費車位及家具購物券等優惠手段已經較為普遍。據報道，部分開發商已開始降價銷售，降價幅度大約在5%，不過主要集中在一些沒有早期銷售的樓盤否則降價會招致已購買該項目前期樓盤業主的不滿。

在渣打的調研中，只有7家開發商表示，在過去6個月中，其所在城市的新建住房價格下降了。10家表示價格持平，13家稱價格上漲了1%~10%。

在二手房>二手房市場上，有半數受訪的開發商稱，他們所在城市的房價沒有發生變化，8家表示價格上漲了1%~10%，而只有4家說價格出現了適度下降。

“大部分受訪者認為，在過去的一個月，新房的價格較為穩定。多數受訪者還認為，價格將在下個月趨于穩定，而少數人判斷未來價格將上行或下行。 ”王志浩稱。

在30家受訪者中有14家認為，高端住宅價格的上漲速度快于普通住房。

“情況表明，特別是在庫存上行的背景下，未來幾個月新房市場的價格將向下調整。價格與地域相關。由于一線城市幾乎沒有新增供應量，所以我們認為價格不會大幅跳水。但在許多二三線城市，供需失衡狀況可能會加大。”王志浩稱。

來源：城市商報

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