房地產信托叫停 中小型房企面臨危機考驗

2011年前兩個季度房地產信托大增的局面或將不復，繼銀行收縮貸款發放范圍之后，房地產信托全面收緊，開發商資金鏈進一步吃緊，眾多中小型房企面臨危機考驗。

在高收益率的誘惑下，投資者助推了房地產信托在上半年的火爆，與此同時，大部分信托公司也紛紛發放起針對房地產的信托產品。事實上，早在今年5月，監管部門就對一些瘋狂擴張房地產業務的信托公司進行過多番窗口指導，但效果不佳，持續升溫的態勢不可收拾。

在房地產信托產品售賣過程中，也出現過一些有趣的現象。例如，以前做房地產、搞煤礦的商人，因看不清國家調控方向，如今有一部分已不再做實體，反過來投資安全系數較高的房地產信托產品。從曾經向信托公司借錢的身份，轉為信托產品的投資人。

“銀監會每個季度都會給我們通報一些數據，比如房地產的銷售率、庫存率，硬性的指標我們肯定執行，重申的一些指標就更加關注。作為一個預警，我們要注意一個企業的動態、風險、節奏、手法等因素。我們這邊也在不斷地做一些壓力測試。”一名信托公司從業人員向《成都報道》記者表明，他所在公司在對相關業務謹小慎微。

非主流融資渠道

2011年2月在成都市武侯區成功注冊的成都鑫普瑞投資有限公司，以第三方理財的形式與國內各大信托公司展開合作，自3月份正式運營以來便開始代理房地產信托業務。該公司總經理張小麗稱，目前房地產信托在鑫普瑞的業務中約占到1/3，“這個比例算大的了，畢竟這么長時間以來，很多信托公司的產品幾乎都偏向于房地產信托。排名第二的是股權質押。”

“房地產信托”產生于2003年。是年，央行發布《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產企業申請銀行貸款、個人申請住房貸款等方面做出了新的規定，如房地產企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發總投資的30%；貸款額度不得超過收購土地評估價值的70%；商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款等，對房地產企業資金來源產生了較大影響，進而促進了房地產信托的產生。

近年以來，房地產信托發展迅猛，尤其在信貸收緊、房地產企業從銀行貸款難度增加的時期內，房地產信托的發行量出現大幅增長的情況。而由于房地產企業能夠承受較高的融資成本，房地產信托產品的收益較高，客戶需求較大，信托公司也樂于推出此類產品。鑫普瑞總經理張小麗回憶道，“去年5、6月份乃至整個上半年相當火爆，那時發的信托產品接二連三幾乎都是房地產信托。當時我都想賣房子投資信托了。去年做得比較好的應該是中融，另外還有平安。”

據世聯地產市場研究部發布信息顯示，截至2011年2季度末，房地產信托業務余額為6051.91億元，較去年同期的3153.63億元增加2898.28億元，增幅達到91.9%。2011年2季度，房地產集合資金信托增幅尤為明顯同比增166%，單一資金信托略有增長同比增4%。上半年投向房地產領域的新增信托資金累計達2077.66億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。

較高的年化收益率是促使房地產信托升溫的直接原因。“小額100至300萬一般是10%，上2000萬的大概有15%。當然有些保守的信托公司，大額的年化收益率不會高于13%，小額也順勢低一些，但是大額和小額之間的收益差異不會特別明顯”，張小麗介紹說。

與第三方理財機構相比，《成都報道》記者發現，大多數信托公司對房地產信托方面問題，因風聲緊而保持緘默。這無疑是一個敏感期。當前，整個房地產市場限購、差別化的信貸等宏觀調控政策對房地產市場的影響逐步顯現，信托作為房地產開發企業銀行融資之外的一個補充，在遵從金融監管政策及其導向的前提下，對房地產投融資市場的穩定不可或缺，但做過了則不利于市場的降溫。這也是多家信托公司暫停發放房地產信托產品的直接原因。

即便如此，房地產信托仍未能上升到房企融資主流渠道的地位。西南財經大學信托與理財研究所研究員黃琦表示：“目前信托融資遠未成為房地產企業融資的主流，房地產企業資金來源中最多有5%的資金來源于信托。”

股權迷局

由于國內大多數信托公司沒能建立起一套自身的營銷渠道，從而選擇了與銀行合作的路徑——通過銀行渠道代銷產品。然而，隨著銀監會窗口指導，暫停多家信托公司房地產信托業務，再到銀行紛紛闔上與信托公司合作的大門，無疑對信托公司的銷售及資金募集產生負面影響。為抑制房地產信托規模的非理性膨脹，相關部門的監管力度正日益加強。

作為目前信托計劃的主要模式，“優先劣后”的結構被廣泛應用到房地產領域。某信托公司職員告訴記者：“‘優先劣后’這個概念，是對安全性、收益性的一種均衡設計安排。比如優先級的安全系數更高，收益則稍低，而劣后級安全系數相對較低，預期收益則相對低一些，投資者根據個人的風險偏好來選擇，也有更細的分類，比如優先級、一般級普通級、劣后級。”這一模式使得普通投資者列入優先級享受固定收益，開發商進入劣后級持有浮動收益。

然而，這一模式卻并沒有達到銀監會要求的“同股同權”要求。除少部分愿意拿出“真股權”的開發商外，大部分操作仍變相停留在“假股權、真債權”的現象上，在信托和開發商做工商股權變更之際，簽訂股權回購協議。畢竟，少有開發商愿意真正拿出股權與投資人分享其帶來的收益。

為控制信托行業風險，銀監會自2005年開始銀監會就針對房地產信托出臺了一系列的監管措施。直至2011年5月底，銀監部門對房地產信托余額和新增規模排名前20的信托公司進行了窗口指導，要求信托公司嚴控房地產信托業務風險，對于房地產信托余額較大的信托公司，要求“規模要實現穩中有降”；對于房地產信托新增規模較大的信托公司，要求“把握好節奏，嚴格控制增速”。

“要是叫停，很多房地產企業面臨的問題就比較大了。如果房地產信托真正做得很成熟，實現‘同股同權’，客戶就能直接參與房地產商的分成，同時也不會導致房價漲那么高。現在造成了惡性循環，我認為政策性的調控是非常好的，因為大多數人沒有錢。”鑫普瑞投資有限公司總經理張小麗表示。

來源：四川在線

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