房地產市場調控效應逐漸凸顯 中小型房企報隱憂

　　房地產調控的效應開始在房企中報中顯現，雖然截至目前，僅有14家內地地產類上市公司發布中報，但多數分析師傾向認為，這已經能反映出中小房企的整體狀況，而這種頹勢將會在今明兩年年報中更加明顯。

　　中報季如約而至，中小房企壓力初步顯現端倪。

　　截至8月5日上午，港、滬、深三市共有16家地產類公司發布2011年中期報告，除長江實業（0001.HK）與和記黃埔（00013.HK）之外，其他14家中小房企中，半數營業收入下滑，部分公司商品房銷售收入甚至下降六成，凈利潤也出現了不同程度的下跌。

　　多位分析師認為，這在一定程度上反映了當前中小房企的狀況。而更為堪憂的是，在今明兩年中小房企的年報中，這種業績增幅放緩甚至下滑的窘態將會更加明顯。

　　不過，中報數據顯示，這些已公布中報的房企的資金現狀還并沒有像人們想象的那樣危險。盡管凈資產負債率處于歷史高位，但上半年的增長幅度卻并不大。然而，中型房企貨幣資金減少與存貨上升的雙向壓力遠比小型房企更為明顯。

　　“若調控態勢不變或更加嚴格，對于中型房企的壓力將更為明顯。”廣發證券分析師沈愛卿表示。

　　營收及銷售收入下滑

　　除長江實業與和記黃埔外，已經發布中報的14家地產上市公司分別為ST興業（600603.SH）、華麗家族（600503.SH）、陸家嘴（600663.SH）、臥龍地產（600173.SH）、嘉凱城（00918.SZ）、萊茵置業（000558.SZ）、綠景地產（000502.SZ）深物業A（000011.SZ）、深振業A（000006.SZ）、銀基發（000511.SZ）、渝開發（000514.SZ）、廣宇集團（002133.SZ）、濱江集團（002244.SZ）和中海宏洋（0081.HK）。

　　其中，ST興業已無正常經營活動。其他公司中，陸家嘴、嘉凱城、濱江集團和中海宏洋資產規模在200億～300億元，且均為國資背景。其余公司絕大多數規模在30億～60億元之間。這些公司市場布局大多數較為集中，限于5個左右城市。

　　在這14家公司中，經營收入下滑的占到一半，包括華麗家族、臥龍地產、嘉凱城、銀基發展、渝開發，業績下滑幅度均值為25%左右，渝開發則減收五成。

　　涉及到商品房銷售收入更是災情慘重，濱江集團與深物業A總體營收雖然上漲，但銷售收入卻出現滑坡。上述6家公司中，商品房銷售業績下滑的程度比總體營收更甚。

　　對于部分中型房企營業收入下降的原因，一位不愿具名的長江證券分析師認為，由于當前不能從股市融資，部分地產公司認為沒必要過多釋放業績，因此沒有結算意愿。

　　作為佐證的一個數據是，商品房銷售營收下降的嘉凱城和濱江集團，其銷售商品、勞務的現金流入卻在大幅上漲。

　　不過，對于小型房企而言，造成業績滑坡的更重要的原因是其中報中所提及的“因宏觀調控造成的銷售困難”。按照慣例，今年上半年的結轉收入中有50%或更多來自于去年下半年的銷售。西南證券分析師肖劍認為，去年下半年宏觀調控的效果已經開始有所體現。

　　沈愛卿認為，先期出爐的這些中報并不能代表主流，地產公司營業收入總體上應是以增長為主，但增幅或將放緩。上述長江證券分析師更指出，銷售方面，全國應該還是正增長。

　　雖然中報披露銷售金額的公司很少，但“預收賬款”可在一定程度上反映各公司的銷售狀況。13家正常營業的公司中，除濱江集團和中海宏洋明顯增長外，其余公司的數據，與去年同期相比上下浮動并不明顯。

　　因此，分析師對中小房企未來業績的悲觀情緒，主要集中于今年全年業績增速的大幅回落，以及2012年業績的慘淡。

　　“由于銷售旺季的原因，下半年房企銷售或環比上升，但隨著已有的限購政策逐步擴大，全年銷售增速的大幅回落已成必然。至2012年，由于今年的銷售始終在低位徘徊，大部分地產商結轉的收入將不容樂觀。”肖劍認為。

　　雖然營業收入不佳，但14家公司中絕大多數保持了毛利率的增長，這已經為其利潤數據增色不少。即使如此，仍有6家公司扣除非經常性損益后的凈利潤出現下跌，嘉凱城甚至跌去98.9%。

　　對于這些中小型房企而言，毛利率的持續增長將不會是常態。沈愛卿表示，今年銷售的房源多數于2009年拿地，成本較高。更有分析師指出，部分城市房價最近已經開始松動，而隨著銷售持續處于低位，回籠資金的困難必然將使“以價換量”出現。雙重擠壓下，毛利率下降已成必然，由此導致的凈利潤空間擠壓也可以預見。

　　“這在中小企業今年年底的財報中就會體現出來。”上述長江證券分析師表示。

來源：中國房地產報

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