房地產調控效應凸顯 中小房企報隱憂

　　房地產調控的效應開始在房企中報中顯現，雖然截至目前，僅有14家內地地產類上市公司發布中報，但多數分析師傾向認為，這已經能反映出中小房企的整體狀況，而這種頹勢將會在今明兩年年報中更加明顯。

　　中報季如約而至，中小房企壓力初步顯現端倪。

　　截至8月5日上午，港、滬、深三市共有16家地產類公司發布2011年中期報告，除長江實業0001.HK與和記黃埔00013.HK之外，其他14家中小房企中，半數營業收入下滑，部分公司商品房銷售收入甚至下降六成，凈利潤也出現了不同程度的下跌。

　　多位分析師認為，這在一定程度上反映了當前中小房企的狀況。而更為堪憂的是，在今明兩年中小房企的年報中，這種業績增幅放緩甚至下滑的窘態將會更加明顯。

　　不過，中報數據顯示，這些已公布中報的房企的資金現狀還并沒有像人們想象的那樣危險。盡管凈資產負債率處于歷史高位，但上半年的增長幅度卻并不大。然而，中型房企貨幣資金減少與存貨上升的雙向壓力遠比小型房企更為明顯。

　　“若調控態勢不變或更加嚴格，對于中型房企的壓力將更為明顯。”廣發證券分析師沈愛卿表示。

　　營收及銷售收入下滑

　　除長江實業與和記黃埔外，已經發布中報的14家地產上市公司分別為ST興業600603.SH、華麗家族600503.SH、陸家嘴600663.SH、臥龍地產600173.SH、嘉凱城00918.SZ、萊茵置業000558.SZ、綠景地產000502.SZ深物業A000011.SZ、深振業A000006.SZ、銀基發000511.SZ、渝開發000514.SZ、廣宇集團002133.SZ、濱江集團002244.SZ和中海宏洋0081.HK。

　　其中，ST興業已無正常經營活動。其他公司中，陸家嘴、嘉凱城、濱江集團和中海宏洋資產規模在200億～300億元，且均為國資背景。其余公司絕大多數規模在30億～60億元之間。這些公司市場布局大多數較為集中，限于5個左右城市。

　　在這14家公司中，經營收入下滑的占到一半，包括華麗家族、臥龍地產、嘉凱城、銀基發展、渝開發，業績下滑幅度均值為25%左右，渝開發則減收五成。

　　涉及到商品房銷售收入更是災情慘重，濱江集團與深物業A總體營收雖然上漲，但銷售收入卻出現滑坡。上述6家公司中，商品房銷售業績下滑的程度比總體營收更甚。

　　對于部分中型房企營業收入下降的原因，一位不愿具名的長江證券分析師認為，由于當前不能從股市融資，部分地產公司認為沒必要過多釋放業績，因此沒有結算意愿。

　　作為佐證的一個數據是，商品房銷售營收下降的嘉凱城和濱江集團，其銷售商品、勞務的現金流入卻在大幅上漲。

　　不過，對于小型房企而言，造成業績滑坡的更重要的原因是其中報中所提及的“因宏觀調控造成的銷售困難”。按照慣例，今年上半年的結轉收入中有50%或更多來自于去年下半年的銷售。西南證券分析師肖劍認為，去年下半年宏觀調控的效果已經開始有所體現。

　　沈愛卿認為，先期出爐的這些中報并不能代表主流，地產公司營業收入總體上應是以增長為主，但增幅或將放緩。上述長江證券分析師更指出，銷售方面，全國應該還是正增長。

　　雖然中報披露銷售金額的公司很少，但“預收賬款”可在一定程度上反映各公司的銷售狀況。13家正常營業的公司中，除濱江集團和中海宏洋明顯增長外，其余公司的數據，與去年同期相比上下浮動并不明顯。

　　因此，分析師對中小房企未來業績的悲觀情緒，主要集中于今年全年業績增速的大幅回落，以及2012年業績的慘淡。

　　“由于銷售旺季的原因，下半年房企銷售或環比上升，但隨著已有的限購政策逐步擴大，全年銷售增速的大幅回落已成必然。至2012年，由于今年的銷售始終在低位徘徊，大部分地產商結轉的收入將不容樂觀。”肖劍認為。

　　雖然營業收入不佳，但14家公司中絕大多數保持了毛利率的增長，這已經為其利潤數據增色不少。即使如此，仍有6家公司扣除非經常性損益后的凈利潤出現下跌，嘉凱城甚至跌去98.9%。

　　對于這些中小型房企而言，毛利率的持續增長將不會是常態。沈愛卿表示，今年銷售的房源多數于2009年拿地，成本較高。更有分析師指出，部分城市房價最近已經開始松動，而隨著銷售持續處于低位，回籠資金的困難必然將使“以價換量”出現。雙重擠壓下，毛利率下降已成必然，由此導致的凈利潤空間擠壓也可以預見。

　　“這在中小企業今年年底的財報中就會體現出來。”上述長江證券分析師表示。

　　[中小房企受考驗= 房企融資結構或改變=]

　　中型房企受考驗

　　中報出爐前后，業界最為關心的問題當屬資金狀況。

　　據記者估算，13家正常經營的公司中，只有渝開發和深物業A的凈負債比率上升明顯，僅有4家凈負債比率有小幅增長，其余7家甚至有不同程度的減少。

　　另外幾個反映資金狀況的指標則是：貨幣資金總額從年初的169億元下降到144億元，而存貨則從年初的685億元上升到822億元，經營活動現金流凈額則由-47.4億元下降到-51.8億元。由于增減額度符合預期，肖劍認為，這說明中小型房企的資金狀況“沒有想象的那么糟糕”。

　　但這并不表示它們全無資金壓力。硬幣的另一面是，房企的凈資產負債率目前處在歷史高位，且融資難度增加。

　　“融資困難所以負債增長不快，存貨增長因此資產增加。最后導致的結果很可能是凈資產負債率變化不大。”肖劍說。不過，沈愛卿對此表示，如果宏觀調控繼續，而公司未能積極應對，資金狀況可能會惡化。

　　從貨幣資金與存貨的數據水平分析，中型房企和小型房企顯現出了不同的風險狀況。

　　據記者統計，濱江集團和嘉凱城兩家中型房企，貨幣資金下降和存貨上升的幅度都遠遠超出13家公司的平均水平。

　　這頗為符合分析師的判斷：本輪調控中，中型房企將成為“重災區”，特別是去年表現積極，上規模上量的公司，且隨著調控繼續，這種壓力會更為明顯。

　　“中型房企比較尷尬，布局上不如小房企容易收縮，銷售和執行上又不如大房企有力。”上述長江證券分析師認為。

　　對比之下，小型房企則是另一種尷尬：資產構成中，存貨比例下降，貨幣資金上升。然而貨幣資金的規模也只在10億元上下，甚至更少。

　　“這樣的資金規模，導致拿地比較難。存貨在資產中比例下降，也從另一方面說明土地儲備鬧‘饑荒’。”有分析人士指出。事實上，13家公司中，上半年獲取土地的并不多，且多為國企。

　　“融資的結構性偏向，會令小型房企的日子更加難過。”肖劍認為。

　　事實上，“錢緊地少”的小型房企，有很多在去年底至今年年初選擇了多元化的道路。如華麗家族投資醫藥，綠景地產與萊茵置業轉向礦業，渝開發則將發展會展業。

來源：中國房地產報

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