調整風險有限 房地產行業將進入下半場

　　目前住房市場已經階段性透支了未來需求，需要適度調整。但從發展角度看，國際比較顯示中國住房價值存量仍然合理。低杠桿意味著對房價下跌的承受力強，而巨量存量資金也使行業調整或低于預期，我們認為經過1到2年小幅度調整，住宅行業將進入以改善性需求和中低價保障房同時發展的下一個十年。

　　
　　從存量視角看住房價值量
　　

　　過去十年中國名義國內生產總值（GDP）、儲蓄、廣義貨幣（M2）和住房價值存量的復合增速基本一致，且貨幣供應增速近似于房價增速與消費者物價指數（CPI）之和，其他國家也表現同樣特征，表明房價上漲同樣是貨幣現象。未來幾年，我國M2和居民儲蓄有望保持10%以上增速，住房價值量也將穩中上升。
　　

　　2010年末，我們估算中國房地產資產總存量97萬億元，其中城鄉住房74萬億，寫字樓和商業、工業地產14萬億，在建工程及儲備土地10萬億，與居民儲蓄存款、GDP和M2三項指標之比分別為2.8倍、2.1倍和1.2倍，與美國相當，但顯著低于日本；房地產占國民凈資產的66%，占居民凈資產的60%，低于多數發達國家，如果經濟增長可以持續，中國住房價值并未高估。
　　

　　中國住房金融市場起步較晚，住房按揭貸款占GDP的比重均只有16%，占居民儲蓄存款的25%，遠低于發達國家平均水平，意味著對房價下跌的承受力較高，也意味著未來行業發展空間還很大。房地產行業正在從“有房子住”的上半場向“住好房子”的下半場過渡，未來市場將以改善性需求為主，中高端房價繼續看漲，而中低端市場將受制于保障房的發展保持平穩向上，對商品住宅的投資抑制將帶來商業性地產的加速發展。
　　

　　下半場房地產行業的特點
　　

　　我們認為中國房地產下半場的主要特征是：1）改善型需求增長，高端房價格看漲，并且保障房供給達一定規模后，商品房價格將更加市場化。5年3600萬套保障房建設計劃下，商品住房供地將大幅下降，其中高端商品房土地供應下降將尤為明顯。2011年全國住宅用地供應計劃總量21.8萬公頃，其中保障性住房用地供應量7.7萬公頃，商品房用地供應量14.1萬公頃（其中中小套型商品房用地9.4萬公頃）。如保障房供地足額完成，商品房供地完成率預期降至50%，住宅用地供應完成總量將至14.8萬公頃（完成計劃率68%），較去年實際供應量增加18%，其中保障房用地增213%，商品房用地下降30%，高端房供地降幅將更大。

　　2）保障房供應增長，中低端市場價格平穩向上。過去十年，年8%~9%的政府保障房供應明顯欠缺，未來十年將是補課階段，3600萬套保障房建設計劃使得未來五年保障房供應大增。保障房價格除了低廉以外，還有穩定增長的特點。因此，保障房在緩解中低收入家庭住房問題的同時，還將支撐中低端市場價格平穩向上。
　　

　　3）商業地產增值加速。與其他國家房地產資產以商業地產為主不同，中國房地產資產中80%是住房資產，商業地產占比很低。主要是經濟發展水平仍偏低，我們認為隨著經濟的發展，商業地產將是中國房地產下半場的主旋律之一。
　　

　　逢低吸納地產股
　　

　　現階段處于向下半場的過渡期，市場需要以時間換空間的方式完成調整，目前市場風險來自于開發商手中較高的庫存和地方政府手中大量的土地儲備。我們認為隨著市場的調整，地產板塊有望估值修復，我們看多地產板塊，近期由于房價調整慢于預期，三季度我們仍建議關注銷售好同時負債率也低的公司，兩地龍頭公司是首選，如A股萬科招商金地H股中國海外、華潤置地、龍湖；商業地產類如金融街、浦東金橋。中長期投資者可開始建倉資產價值高估值吸引力大的公司。不過，在風險防范方面，謹關注調控政策與行業調整疊加以及經濟下滑超預期的可能。

來源:證券日報

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