房地產行業轉型： 緊跟城市化快車

　　7月26日，在天津“城市化與區域經濟發展”為主題的論壇上，全國工商聯房地產商會會長聶梅生、中國房地產住宅研究會副會長顧云昌、與天津地產界名人，共同探討了當前調控背景下房地產行業轉型之路。其中觀點對株洲開發企業或有啟示。

　　城市化：讓“城”與“市”共生共榮

　　在城市日新月異的同時，人們對城市化本身的認識也在不斷更新和加深。顧云昌闡述了城市的理念，應是“城”與“市”的有機結合。他說，古時沒有城市的概念，筑城墻是為了安全。而人住在城墻里面，除了生產的空間，還必須有生活的空間，有買東西的地方，于是在十字街頭形成市場，這就是城市的原始雛形。“奇怪的是我們現在很多地方出現了城和市的分離：一個地方叫新城，用來居住，一個地方叫開發區，用來生產。結果造成許多人一大早跑到開發區上班，晚上又跑回城里睡覺，形成交通擁堵。”顧云昌說，城市化應該是解決如何讓人們生產和生活更便利的問題，而目前許多地方建設了空曠的經濟技術開發區，卻缺乏居住的氛圍，就業和生活沒能很好地融合，這種模式值得反思。

　　“國家在對拉動經濟的三駕馬車進行調整，由投資拉動到內需型發展。行業應該思考，如何把城市化建設和城市的發展更緊密地聯系起來，更注重城市化的內涵，而不是僅僅停留在營造商品。”聶梅生說，房地產的角色是重新定位的時候了，從對經濟的拉動到更好地承載，也就是與城市服務業和新興產業的發展融合共生。

　　在飛速發展的城市化進程當中，如何讓“城”與“市”共生共榮，讓城市的布局更科學和人性化，應該引起規劃者和建造者的重視。

　　地產業：

　　“黃金十年”已遠，“白銀十年”可期

　　房改和城市化催生了房地產行業過去的“黃金十年”，而行業的暴利導致市場過熱，沉淀了各種畸形發展的弊端。聶梅生認為，隨著調控進入深水區，市場逐漸進入糾結，房地產行業面臨著重新定位，地產企業也將迎來重新整合。

　　顧云昌將目前中國房地產市場的背景總結為“三個兩”：一是“兩化”，城市化和工業化；二是“兩調”，經濟結構調整和樓市調控；三是“兩型”，資源節約型和環境友好型。把這“三個兩”弄明白，今天的房地產行業也就明白未來該怎么做了。

　　“如果過去十年是房地產的‘黃金時代’，那么今后的十年就是‘白銀時代’”，顧云昌說，利潤降低要求行業提高管理和服務水平，創新開發模式，用更好的產品來滿足市場需求，同時創新拓寬融資渠道。“未來仍然具有很大的發展空間，誰能夠經得住考驗，誰才能夠立于不敗之地。”

　　劉曉光對此表示認同，“調控背景之下，保障房增多，資金控制趨于嚴格，將來可能導致行業的利潤率越來越低，最后趨于平緩，企業不能再指望著靠暴利之下的粗放式管理存活，賣完就跑是不行的，必須及時轉型，致力于能力的提升和薄利多銷。”

　　津南新城四家巨頭強強聯合的開發模式得到了與會房地產界人士的肯定。劉曉光表示，在調控背景放大了房地產企業的風險壓力的情況下，津南新城項目的操作方式尤其啟發中小型企業走資源聯合的道路。

　　開發模式：

　　商品住宅的單一模式到底能走多遠

　　在新型城市化背景下，房地產行業需要重新定位，產品的創新也勢在必行，商品住宅的單一模式到底能走多遠？聶梅生認為，城鎮化的發展方向將隨著基礎設施的發展而變化，城市化需要行業和業態的支撐，面向未來的10年、20年，內需型產業對房地產的依賴仍然不容置疑，“以津南新城為例，它不僅包括商品住宅，而且包含城市的多種復合業態，體現了大型企業的產業整合能力”。

　　在目前調控導致中小企業困難加大的情況下，提高企業的集中度，豐富產品的業態模式，有利于促使企業發展從單純的規模擴張轉向綜合效益的提升。在劉曉光看來，未來的房地產行業，旅游地產、商業地產、物流地產等可能會成為新的“生路”。

　　顧云昌認為，面對行業和市場的轉型，企業、產品都應該及時轉型。根據開發所涉及的整條產業鏈條，他將其梳理為幾個方面：首先是發展空間，目前看來，從一些重點城市轉向全國大中小城市全面發展的態勢已成定勢；二是物業狀態，從賣單一的商品住宅、而且主要以銷售為主，轉向銷售、保有和服務并重；第三是開發模式，從以往的投資和開發一體化轉向專業化，目前已經出現不少企業專門從事投資、融資，有的則專門從事開發；第四是盈利模式，以往更多地依賴土地升值的回報，而隨著今后供求關系趨于平衡，必須要靠提高產品的性價比來獲得盈利空間；第五是產品本身，從毛坯房的灰色產品，轉向強化節能減排的綠色成品房產品。

　　“適應城市化進程中的各種新變化，開發更好的產品，讓更多的人住上好房子，讓城市更美好，是今天的房地產行業共同面臨的問題。”顧云昌說。

來源：樓盤網

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