2011年上半年全國房地產市場回顧與下半年展望

　　上半年房地產市場回顧
　　

　　今年上半年全國房地產市場呈現六大特點：

　　
　　第一，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制。今年6月70個大中城市住宅價格環比漲幅均未超過0.5%，環比下跌的城市有12個，與上月持平的城市有14個，漲幅較年初1月份回落的城市有53個。這些表明政府抑制房價過快上漲成效顯著，但同時也應該看到，多數城市房價依然是在環比上漲的，因而調控之路任重而道遠。
　　

　　第二，房地產市場依然活躍，需求依然非常旺盛。2011年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，全國住宅銷售面積同比增長12.1%，表明房地產市場依然活躍。從開發商銷售業績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導致其全年目標完成率有較大差異。在調高今年業績和政策趨緊的背景下，相當部分房企，如萬科、恒大、綠城、碧桂園、雅居樂、世貿、金地、保利香港等上半年的目標完成率均優于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。
　　

　　第三，房地產市場重心明顯轉移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續下降，僅占4.6%，比去年下降0.1個百分點。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計劃單列市即二線城市銷售面積占全國的比例為30.2%，比去年下降0.26個百分點。地級城市即三線城市銷售面積占全國的比例為65.2%，比去年提升0.36個百分點。從2005年開始，一線城市銷售面積在全國占比平均每年遞減2.2個百分點，二線城市平均每年遞減0.6個百分點，而三線城市平均每年遞增2.8個百分點，可見房地產市場重心發生明顯轉移。
　　

　　第四，房地產行業調控政策穩步消化。目前對市場有較大影響的行業調控政策主要包括四個，分別是限貸政策、限購政策、限價政策和保障房政策。世聯地產調查數據顯示，今年2季度表示限貸和限購政策對其有較大影響的購房者比例分別為71.6%和36%，比1季度分別略微下降0.5和0.8個百分點。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續。鑒于目前房價尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實為主。“新國五條”也明確提出房價上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價控制目標的信心度比較低。世聯地產調查數據顯示，僅有18.4%的購房者認為保障房能夠起到平抑房價的作用，比1季度下降6.5個百分點。我們認為保障房開工不足是導致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價控制目標均參考GDP或人均可支配收入增速，實為變相漲價令，導致僅有13.4%的購房者認為該政策能夠起到平抑房價的作用。因而，“新國五條”將房價控制目標和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項政策上加大執行力度。

　　
　　第五，房地產開發企業市場集中度明顯提升。數據顯示，今年上半年全國前十大房企銷售金額在全國占比已達13.5%，比2010年提升3.3個百分點；全國前二十大房企銷售金額占比已達18%，比2010年提升3.6個百分點。在已公布上半年銷售業績的開發商中，萬科、中海、恒大、保利、碧桂園、雅居樂、華潤、金地、保利、恒盛、瑞安等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，明顯高于全國上半年銷售金額22.3%的同比增速，這直接導致大型房地產開發企業市場集中度明顯提升。

　　第六，貨幣政策穩步執行，開發商資金鏈趨緊，拿地謹慎。貨幣政策是決定中國經濟周期的核心力量，對房地產市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經濟數據公布之后，社會各界所擔心的今年CPI維持高位且GDP明顯回落即滯脹現象的疑慮已基本消除。目前政府采取穩健的貨幣政策，直接作用是配合行業政策收緊開發商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數據顯示，今年上半年房地產開發資金來源分類指數已經連續4個月低于100，表明開發商資金鏈不容樂觀。同時，房地產集合資金信托成立規模1129億元人民幣、海外發債融資561億元人民幣均比去年同期翻番，這些都反映出開發商加速資金儲備以應對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導致開發商拿地熱情驟減，拿地更加謹慎。今年上半年35個大中城市拿地平均溢價率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近2008年時的水平。
　　

　　下半年房地產走勢研判
　　

　　世聯地產研究認為，下半年決定房地產市場的核心要素有兩個：一是政策不會放松，“新國五條”已經給市場傳遞了強烈的信號。下半年政策的著力點將是加大房價控制目標、保障房和部分房價過快城市的限購政策的落實力度，尤其是房價控制目標，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內潛在供應量放大是大概率事件，供大于求或成常態，未來市場走勢正朝著政府預想的方向發展，房地產市場將由政策主導轉向市場力量主導的局面。
　　

　　1、未來政策走勢的研判

　　
　　目前房地產調控政策已經取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發展：1政策是長期的：目前房價尚未實質性下跌，政府已經明確指出，一旦政策放松，價格有可能會出現報復性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。2政策以鞏固和加強執行為主：今年中國經濟出現硬著陸可能性不大，因而未來仍以現有政策的鞏固和加強執行為主。3房價是決定政策是否加碼的關鍵因素：如果未來房價繼續堅挺或走高，不排除政策范圍繼續擴大和新的行政政策出臺。
　　

　　2、未來量價走勢的研判
　　

　　今年上半年土地市場遇冷，融資規模擴大凸顯出開發商對行業調整的擔憂。從歷史規律來看：1供應量達到頂峰三個月內，價格將迎來底部；2供銷差反映供過于求的指標達到頂峰，價格迎來底部。無論是全國還是我們所監測的40個重點城市，下半年商品住宅供應將迅速放量，且今年上半年的多余供應將相應后延至三四季度，這些因素使供銷差到2012年1季度達到頂峰，全面超過08年，價格面臨較大的下行壓力。因而我們認為今年四季度至明年一季度由市場供求主導房價調整的概率增加，此期間是資金充裕企業拿地和并購的好時機。開發商應根據各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應量評估城市整體銷售壓力，還要根據自身項目的戶型特征，找準應對策略，提前做好長期攻堅戰的準備。
　　

　　3、未來購房者心理預期

　　
　　2011年2季度世聯購房者信心指數為54.7，較1季度下降0.6，表明購房者對未來半年房地產走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認為未來半年房價下跌的可能性增加，且在這種前提下發生實際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業者和改善型購房者。盡管多次置業者和投資客的置業信心很高，且對未來房價看漲，但多數受制于嚴厲的限購政策而不具備購買資格。
　　

　　從購房者對未來的信心來看，他們仍處于心理焦灼期，一方面調控已一年有余，房價并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價下跌，這兩種心態之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴峻。未來一年面對供應量放大的態勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。

來源:世聯地產

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