明年起一線城市之外地區房地產發展勢頭會比較熱

2012年將是“十二五”規劃大力投入實施之年，許多大的基礎設施建設和產業投入都會開始，土地供應上肯定還會繼續增長。

供地速度應適量

從近期的情況來看，土地的供應量一直在增長，工業用地的比重也在提高。希望這種增長勢頭不要大起大落，而要適度。首先是18億畝耕地紅線必須要堅持，增長速度過快就會影響到農民耕地保護問題；其次是整個經濟發展要從速度型向質量型過渡，就要提高現有土地的利用效率。從城市的范圍來看，有些城市的用地量還不夠大，還有很大潛力可以挖掘，存在大量的閑置土地，很多土地“批而未供”或“供而未用”。

保障性住房的用地目前來看可以得到保障。但是在諸如北京這樣的一線城市，好的地段土地已經很少了，保障性住房用地在供地質量、特別是區位上會不夠理想，拆遷的成本也比較高。在發展得相對較晚的城市這樣的情況會好一些。現在還有一個問題，保障性住房的土地都是政府劃撥的，與商品房用地的供應方式會有很大不同，而后者可以為政府帶來可觀的財政收入，增加GDP，前者則需要政府付出前期的成本，這也是今后各城市推進保障性住房用地的一個難點。

二三線城市是未來熱點

在目前宏觀調控的大背景下，北京、上海、杭州這些前幾年房地產業高速發展的城市，房地產的發展速度有所放慢，供地的速度也有所放緩。

進入“十二五”之后，一線城市之外的很多城市，城市化速度會加快。而城市的發展，首先會表現為房地產業的發展，房地產的飛速發展則會促進土地供應的增加。因此目前來看，全國二三線城市、甚至四五線城市房地產發展的速度是很迅猛的。現在政府發現了這樣的苗頭，開始醞釀在一些二三線城市也實行限購政策。但總體來看，如果政策沒有太大變化的話，從明年起一線城市之外的一些地區房地產乃至整個城市的發展勢頭會比較熱，這會是一個總的趨勢。因為明年是“十二五”規劃進入實質推進的一年，今年主要是準備階段，很多項目在立項、審批，到明年很多項目都會投入建設。可以說，“十二五”規劃是一個分界線，之前一線城市發展迅速，在這之后，二三線城市則會成為新的熱點。

建設新城不如發展中小城市

至于一些城市熱衷的“新城”建設，我的觀點是，這并不是一個好的發展方向。很多城市的規劃或實際建設中，把市政府等一些重要部門或單位搬到了郊區，大力發展新城，這樣的例子在國外都被證明并不是成功的方向。就我國的情況看，我認為倒不如重點發展一些中小城市和城鎮，使人口在更廣的范圍內進行合理布局。不要讓大量的人口涌入大城市之后再將大城市分成舊城和新城，對整個城市是一種分化和破壞，這對老城區是一種傷害，新城區也未必會因此發展得很完善。比如北京的一些新城的建設效果就不太理想，基礎設施建設、公共事業建設特別是交通方面都暴露出很多問題，同時新城建設也乏特色。而如果在規劃中讓一些中小城鎮發展起來，我國的人口布局就會更合理一些。這是需要我們在具體規劃上多加考慮的。

只要當前房地產調控政策保持連續性和穩定性，房價漲幅回落乃至絕對房價下降是必然的。

后調控時期房價運行的猜想

■項銀濤

隨著房地產調控政策持續升級，特別是穩健貨幣政策實施以來房地產融資門檻不斷提高，部分開發商資金鏈條明顯繃緊，促銷廣告、短信以及打折銷售顯著增多，房價單邊上漲預期的基礎開始出現松動。從世界各國房地產市場運行的情況考察，沒有一個國家的房價能夠持續單邊上揚，各國的房價運行總是起伏波動的，既有房價快速上漲的時期，也必然會有房價下跌的階段，中國也不可能例外。

在分析當前高房價及房價上漲預期的基礎時，剛性需求常常被用來作為反映當前房地產市場需求強勁的重要指標。剛性需求，一個似是而非的邏輯。人活著，必然需要有安居之地。如從全社會的住房供應看，幾乎所有的人都能找到安身之所，而流浪街頭人數之少可以忽略不計。沒有購買力的剛性需求，在經濟學中幾乎沒有任何意義，在房地產定價的決定因素中也幾乎可以忽略不計。過分強調剛性住房需求,可謂是“司馬昭之心,路人皆知”。

通脹和通脹預期是當前房價維持高位運行的重要基礎，不動產稀缺性決定了其具有良好的抗通脹特性。但是，可以預料，隨著穩健貨幣政策及系列房地產調控政策效果不斷顯現，物價上漲的貨幣基礎將受到削弱，特別是年內三次加息后，房貸利率繼續提升，房價泡沫將被擠壓。從各國實踐看，連續加息的扳機一旦被扣響，房價上漲動力則會急劇萎縮。

可以說，只要當前房地產調控政策保持連續性和穩定性，房價漲幅回落乃至絕對房價下降是必然的，因此需要關注后調控時期房價運行情況。

在后調控時期，房價觸底后若能夠保持平穩運行，則是國民經濟平穩運行的福音，這也是房地產調控政策所期待的結果。

若房價觸底后，一旦政策放松，又出現大幅反彈的行情，絕對房價甚至超過房價下降前的歷史高位，這絕不是房地產調控所希望看到的結果。

那么，后調控時期房價大幅反彈的可能性有多大?

一個需要考慮的因素是地方政府債務的化解。如此數額巨大的地方政府債務，即使可以通過發債來暫時緩解到期還款問題，但最終還款資金仍依賴于賣地收入。顯而易見，只要地方政府通過基礎設施投資建設來拉動經濟增長的方式不轉變，后調控時期房價上漲的可能性就不會小。因此，加快經濟發展方式轉變，不僅可以促進國民經濟運行效率提升，而且還能帶來促進房地產市場平穩運行的間接效果。

另一個需要考慮的因素是限購政策。后調控時期，限購政策一旦放松，被壓抑的改善性需求有可能會出現井噴行情，帶動房價快速上漲。從實際執行情況看，限購政策在抑制投資和投機性需求上具有立竿見影的效果，但需要注意的是，好用的東西往往也有其負面的作用，因此對待限購需要辯證地分析，關鍵是不同時期政策取向和目標是什么。

還有一個需要考慮的因素是保障性住房的建設。保障性住房建設是一項滿足中低收入人群住房需求的政策性制度安排。在成熟市場經濟國家，保障性住房建設有立法支持，有一系列制度來支撐其良性運轉。我國保障性住房供應大量入市，直接減少了商品房的需求，這在一定程度上起到抑制房價過快上漲的作用。

最后需要考慮的是利率水平。理論上，成熟的住房定價模型需要引入利率變量。從變動方向考察，住房定價與利率呈反向變化。通常利率越高，住房價格則會下降；反之則住房價格出現上升。

后調控時期，房價也有可能繼續探底，這意味著商品房的需求和供給均出現極度萎縮，沒有多少人買房，也沒有多少房子可賣。是否可能出現這種情形，除了要考慮限購政策和利率水平，還需要關注國民經濟運行態勢。

綜上分析，考慮到后調控時期房地產運行的三種可能性，需要做好政策的動態微調，既要保持政策的穩定性，又要做好政策的針對性和有效性，重在引導預期。只要市場對政策調整有預期，房價就不可能會出現下降；只要市場對未來房價上漲有預期，房價不可能存在下跌空間；只要市場對地方政府提高土地出讓金收入有預期，房價就不可能會出現松動。關于房地產金融政策，可以針對住房價格采取相應信用控制措施。地方政府結合本地居民收入通過租售模型測算出合適的住房價格，商業銀行通過合適住房價格篩選扶持和調控的住房需求，相關利率也進行差別調整。

作為國民經濟的支柱產業，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會出現巨大波動的情況，而且也不能！最大的可能是繼續保持增長，但主要指標會有所回落。

2012，房市劇變概率不大

■宋延慶

2012年的房市取決于國內外經濟形勢的變化情況。這個方面，顯然經濟學家更具發言權。但是在經濟學家也已被裹挾的情況下，特別是沒有準確預見到金融危機的情況下，我們已很難相信經濟學家們的判斷，更不能相信那些被投行、基金所雇用的經濟學家們的言論。因此與其相信他們看似縝密的數理推論，還不如相信自己的直覺判斷。綜合多方面信息，即使考慮到選舉年因素，2012年美國經濟也不會有大的起色，不出現二次探底、能保持現在的狀態就已經不錯了。因為債務危機，歐洲、日本的經濟肯定還比不上美國。在外貿依存度依然過高的情況下，2012年國際經濟形勢之于我國的影響將是偏負的。至少這個概率很大。

就國內而言，“調結構、促銷費”幾乎未見效果，明年也不會有明顯起色。另一方面，CPI雖有回落，但還會高位震蕩。從流動性來看，2009年貸款額是9.7萬億元，M2增加了28%；2010年是8萬億元，M2增加了19.7%。今年新增貸款總額的目標是7.5萬億元，M2增幅目標是16%左右。考慮到諸多不確定性因素和權力更迭等因素，2012年的貨幣政策也不會發生重大變化。經濟不會“硬著陸”，GDP會穩步回落，也是我贊同的共識。

其次要看資本市場的表現。無論是房地產開發投資，還是置業消費，影響最大的因素是“預期”。開發商、消費者對未來市場的“預期”是否樂觀，最終都會直接反映到現實中的投資和消費上。這完全符合資本市場的特性。事實上，我們必須承認，即使是一個“剛需”消費者，其買房行為也具有投資、投機、消費這三種屬性。因此，判斷方式走勢的馭繁就簡的辦法是看資本市場，包括股市、期貨、黃金、白銀，以及大宗商品、藝術品等“泛資本市場”的表現。特別是股市，其與房市的一體化聯動幾乎成為最無異議的共識。綜合大多數機構的預測，2011年股指回歸到3000點以上還是極有可能的。按照房市滯后于股市3~6個月的一般規律，今年房地產開發投資額增長25%（上半年同比增長32.9%）、商品房銷售額增長12%（2010年同比增長18.3%）幾乎是沒有任何問題的。作為國民經濟的支柱產業，以及可以影響股市的主要力量，2012年的房市絕不會出現巨大波動的情況，而且也不能！最大的可能是繼續保持增長，但主要指標會有所回落。至少，全面降低是不可能的。

最后才能看作為以上兩者構成之一的房地產市場。評判房市走勢如何，包括大多數媒體和專家在內都存在一個認識誤區，就是主要看甚至只看住宅市場，這是典型的思維和方法論錯誤。我們知道，房地產市場包括一級市場（土地市場）、二級市場（房產開發與銷售市場）和三級市場（存量房交易市場）。其中，二級市場又包括商品住房市場、商業市場、保障房市場等。如果只看二級市場中的新增住宅市場，是不可能做出綜合判斷的。事實上，土地市場，包括土地開發面積、土地購置面積、土地購置費、閑置地再供應等指標，以及三級市場中的成交面積、價格、租售比等指標，更具有風向標的預期、預警作用。另一方面，是否會出臺新的調控政策，也是一個偽命題，因為這取決于市場走勢和既有政策的執行效果。事實上，房市從來沒有停止過調控，更不乏調控措施和手段。從中觀層面來看，2012年的房市走勢主要看兩點。一是限購令等政策的執行效果，二是看今年的土地供應計劃、保障性住房建設計劃的完成情況。至少從過去和現在的執行情況來看，并不樂觀，甚至比較悲觀。以保障性住房為例，如果還像現在一樣把兩限房和中小套型商品房也歸入保障性安居工程之內，甚至把中央部委和地方政府機關所享受的低價、高品質的商品房視為福利房，那么雖然能“湊出”完成指標來，但實際可能會讓保障對象失望，屆時房價就會真的出現失控，甚至會影響穩定大局。屆時，損失的是全體國民的資產財富，豈止是撤掉幾個官員那么簡單。

現在的調控政策就像用一條條膠帶粘補一條到處漏水的木船，政策很多，措施很多，但就是治標不治本。首要原因是部委利益糾纏不清，爭攬保障房建設資金分配權、對地方政府約談權的部委多，真正對房價負責的部委少。現在看來，要解決這個問題，需要一兩年以后。其次是政策本身。房地產開發投資額居高不下的根本原因是開發商的投資杠桿率太高，可以以小搏大，可以死扛。買房的首付款比例雖然提高了，但杠桿率還是高于1:2，擠出投機資金很難。因此，建議房市調控的方向重點轉向如何降低杠桿率上，即逐步取消預售制。當然，保障房政策——與商品房共同構成住房“雙軌制”——是正確的。總之，“預售制”和“雙軌制”才是根本之策。實施與否，以及執行效果如何，才是影響2012年房市的主因。當然也影響著房企轉型的速度和方向。

簡而言之，房企轉向無非是戰略轉型，其中包括企業增長方式、產品結構、管理模式的轉變等。以產品結構為例。大多數房企都具有“三多”特征：在多個城市，同時運作多個項目，而且項目類型多樣化。這類企業普遍存在的突出問題就是產品結構不合理。換言之，需要調整優化產品結構。方向就是做好三個平衡：一是不同地域或不同等級城市項目的結構平衡，二是快速周轉項目和長期經營項目的結構平衡，三是高中低端項目的結構平衡。歸根到底可以匯總為一個平衡，就是現金流項目和利潤率項目的結構平衡。總之，“調結構”也是房企轉型的要義之一。

最終還是要看企業自身，包括企業家的思維和決心，以及企業戰略、產品、管理、人力資源的匹配度。在股市，大市普跌時也有個股上漲，甚至漲停；反之，也有跌停的。企業上市了，也會ST；未上市的，也會實現業績倍增。所謂預測，其實就是分析預期。所謂轉型，其實就是化為行動。

來源：中國房地產報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀