三四線城市房地產投資過快蘊藏泡沫風險

中國房地產測評中心、中國房產信息集團２７日發布的《中國三四線城市房地產發展潛力測評研究報告》稱，通過對２５１個地級城市的調查顯示，三四線城市商品房市場需求較為旺盛，加上購房者對住房保值增值的預期，三四線城市房地產市場發展潛力逐步凸現，但投資過快導致的房地產泡沫、土地過度開發將是其面臨的主要風險。

中國房地產測評中心副主任孫斌藝稱，當前，在一二線城市房地產市場形勢不明朗的情況下，三四線城市在房地產市場發展上所呈現的巨大潛力和空間，將為我國房地產市場的持續發展提供新的動力。７月１２日召開的國務院常務會議明確提出，堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，除進一步鞏固和加強原有調控政策外，在房價上漲過快的二三線城市也采取必要的限購措施。這是對三四線城市房地產市場的一種警示。

報告稱，房地產市場快速發展最大的風險主要源于房地產發展脫離整體市場和所在城市的發展，從而引發房地產泡沫，使房地產商品價格大幅偏離其價值。目前，三四線城市房地產投資額占固定資產投資額的比例為１１．５８％，不到３５個大中城市值的一半（２４．５９％）。但房地產投資增長率與ＧＤＰ增速的比率達到了２．４０，房地產投資增長率與固定資產投資增長率的比率為１．２８，３５個大中城市對應比率分別為１．２５和０．９０。從三四線城市房地產投資額占固定資產投資額的比重以及房地產投資增長率與ＧＤＰ增速的比較來看，房地產投資仍未占據三四線城市投資的重心，但由于三四線城市房地產增長速度極快，房地產正逐漸成為投資的重點，而與ＧＤＰ增速的比率大幅領先于大中城市，如果房地產投資增長速度與三四線城市的市場需求脫離，則這種快速增長暗藏著極大的房地產泡沫風險。

除此之外，土地過度開發也是房地產發展最主要的風險之一，目前三三四線城市整體而言并未出現出于土地財政依賴為動力的土地過度開發出讓，但土地過度開發的風險必須重視。

近年來，隨著三四線城市經濟發展水平、居民收入的提高及城市基礎設施的不斷完善，人們紛紛看好房地產市場的投資價值，吸引眾多房地產投資者的涌入，使三四線城市房地產市場迅速膨脹。隨著限外、限購、限貸等樓市調控政策持續進行，一二線城市的房地產投資需求大部分被擠出市場。而三四線城市受樓市調控影響較小，從一二線城市流出的投資需求紛紛流入了三四線城市。在內外力的雙重作用下，三四線城市中的一些城市房地產市場出現了以投資為導向的發展模式。由于該類城市以房地產投資為主要市場推動力，而投資性購房是目前房地產市場調控的重點，相對而言面臨較大的政策風險，且過度的投資性需求可能催生市場泡沫從而蘊釀市場風險，因此此類城市在房地產發展中應提高對市場風險的防范意識。

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