房地產高端市場 "偽豪宅"營造一個個豪宅的假象

房地產的核心價值首要是地段，開發商深諳此道，不論在拿地還是在推貨期，地段因素總是被放置在第一位。但是好地段是稀缺的，沒拿到好地段的發展商怎么將樓盤賣個好價錢？“傍大款”是一個不錯的營銷策略。當年中海、保利等大開發商在千燈湖成功拿地，加上不斷利好的市政消息，千燈湖板塊樓價節節飆升。當時附近的一個小開發商做的樓盤順勢漲價，由第一期開盤的單價3900元一下躥升到7000多元。縱然這個樓盤的整體素質差強人意，但是搭便車的策略卻能將售價提升2-3個級別。

若是區內沒有“大款”可以依傍，又如何實現售價的升級跳呢？最近城西一樓盤作出了一個很好的范例。從地理位置上看，該盤位于城西區域，不屬于傳統意義上的中心區，區內以傳統制造業為主，缺乏聚集人氣的大型購物商場，人口以原居村民和外來務工者為主。如果依據“地段、地段還是地段”的觀點來看，該盤先天性就失去建造豪宅的資格，只能賣個中規中矩的價錢。

不過聰明的操盤手卻能天馬行空地提出“偽豪宅”的營銷策略。何為“偽豪宅”？項目的策劃書上，“偽豪宅”絕不是一個貶義詞，發展商清楚脫離了好地段，再好的產品也不可能是真正的豪宅，但是為了實現價格的2級躍升，“偽豪宅”恰恰是非常重要的關鍵詞。我們看到該項目除了依托市政改造規劃的利好消息外，更多的是著力于自身的概念話題制造上。因近年佛山城市中心逐漸去單一化，居住中心也呈扇狀分散輻射，這個本來欠缺商住氛圍的區域恰恰成為樓盤營銷的一大突破口：打造區內第一豪宅項目。光是口號叫得響亮不行，發展商在項目規劃上著重經營其中的商業用地，因為此前已經在其他板塊成功打造過具知名度和口碑的商業項目，因此市場對這次公寓+購物中心的組合非常受樂，連帶提升旁邊住宅用地的價值。

可以說“偽豪宅”的營銷概念重點在于項目價值的外溢，發展商希望通過自身品牌影響力的號召，讓市場上的消費者相信連如此具實力的發展商都選擇這里，這個區域的未來必然大有前景。只要市場相信這一點，價格跳升的目標就可以實現。

不過吊詭的是，“偽豪宅”一方面需要人們相信這是一個豪宅項目，事實上它又不可能成為一個真正的豪宅樓盤，因為在策劃書上寫得很清楚，按照項目的實際不可能吸引到真正的富人來購買。“偽豪宅”策略其實就是營造一個豪宅的假象，以略低于同城其他豪宅的價格，吸引努力向富人階層靠攏的買家購買，僅此而已。說到底，“偽豪宅”就是一片浮云。

來源：365地產家居網

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