中地行：樓市調控緊逼 房地產融資呈現多元化

　　自2010年4月以來，國家樓市調控政策不斷加碼，國內房地產企業的市場環境和金融環境都發生重大變化。一方面銷售不振導致資金回籠困難，另一方面銀行緊縮貸款及證監會對上市融資、增發、配股等途徑的嚴控，房企正面臨越來越緊缺的資金問題。為此，通過海外發行債券、票據、股權融資及依靠國內房地產信托基金等方式成為越來越多房企的選擇。

　　銀行貸款增長大幅減少 占資金來源比例歷史最低

　　自2010年起，受銀行信貸政策限制，房地產開發企業尤其是中小房企通過銀行獲取資金途徑越來越困難。2011年上半年，全國房地產企業國內貸款總共7023億元，同比增長僅僅6.8%，較2005-2010年平均26.5%的增長率大幅度降低；而上半年房地產開發投資額卻達到26250億元，同比增長33%。在房地產開發投資額度大幅上升而銀行貸款增長卻大幅降低情況下，企業的資金壓力可想而知。

　　受其影響，上半年銀行貸款在所占資金來源中僅僅占到17.13%，為近年來最低。而受政策的延續性，下半年通過銀行獲取貸款依然困難重重。

　　受調控影響，國內房地產信托業由于較為寬松的政策環境、較高的回報、易于操作流程等優勢得以飛速發展。據統計，2011年上半年，投資于房地產領域的信托產品數量為391個，規模為890億元，占全部集合信托產品比例約為41.22%。房地產信托發行時間一般在1-2年內，而收益普遍在10%以上甚至更高。

　　而房地產信托的快速增長已經在一定程度上影響到樓市整體調控的質量，銀監會近日就下發了《房地產信托業務風險監測表》，要求信托公司從7月起，每月10日前上報每一個房地產信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息，并口頭要求信托公司降低房地產信托募集數量。房地產信托面臨較大的政策不確定性。

　　海外融資迅速增長

　　據統計，上半年中國房地產企業海外融資已經超過1000億元，幾乎為去年全年的2倍，海外融資逐漸成為房企一個重要的資金來源途徑。目前海外融資主要是通過發行合成債券、優先票據等形式進行，其發行利率普遍較高，大多維持在10%以上，最高達到13.5%。而對未來貨幣政策持續緊縮的預計，多數融資期限時間都超過5年。但由于金融的管制及對房地產企業自身實力的要求，目前海外融資僅僅成為少數大型房企籌集的途徑。
　　

　　房地產私募基金發展迅速

　　由于監管的相對寬松及高額的回報，上半年在樓市調控政策的高壓下，私募基金業得以迅速發展。2011年上半年，全國總共募集房地產基金7支，募集總額為11.33億美元；另募集到一支規模32.49億美元主要投向房地產行業的夾層基金（一種提供介于股權與債權之間的資金的基金）。為此，上半年房地產私募基金的資金募集總量已大大超過去年全年18.59億美元的規模。而盡管目前房地產私募基金所占房地產資金來源份額還比較少，但未來高速發展將勢不可擋。

　　未來受樓市調控的持續性影響，房地產傳統的融資渠道，如銀行貸款、上市融資、增發擴股等仍將會受到較大的限制；而海外融資、房地產私募基金、房地產信托等新的融資途徑將繼續得以快速發展，但同時在政策監管下，新型融資渠道的相關操作流程及法律政策將得到進一步規范。

來源：中地行

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