陳松：行業周期變短 房地產被鮮明轉型

　　政策篇

　　行業周期變短 房地產180度轉型

　　自2007年開始，整個經濟周期性行業，特別是房地產行業的周期變得更短了，波動幅度變得巨大，政策周期頻率也大于之前年度。從去年半年內就加了四次息，這是值得關注的。自2008年起房地產已經經歷過兩次調控了，這其實在周期性行業中比較少見，這是個比較鮮明的特點。2008年那時經過一次調控，沒多久后又說房地產是支柱行業，出臺很多鼓勵購房的政策，甚至房貸還可以打9折，其實是沒多久之前的事，然后很快又轉向另一個方向，房地產就是妖魔了。從天使到惡魔其實只有2年時間就完成這個過程了，這是目前的一個特點。所以我相信這種特點不排除有繼續延續的可能性，包括對這些政策、對限購令什么時候取消，這個不好說。

　　中國政策矯枉過正 忽略經濟本身規律

　　但是我相信以過往的研究說明中國這些政策的出臺往往是矯枉過正的情況比較多一點，例如降息，一降就降n次，降到通貨膨脹被感知到了，又開始加息，又加n次，而且加法還挺有意思，可能一兩個月就加一次。這個其實是比較有特點的，在全球應該都看不到這樣的情況。能夠在半年這么短的時間內加4次息，真的很少見，這個特點必須被關注到，但我們不去評論它好壞，作為行業人要意識到著這種鮮明的特點。

　　經濟本身有它內在的規律，每次出政策到見效果，似乎政府都有點急迫，希望馬上就見到效果，這個是絕對不可能的。頻繁的加息效果可能一年之后要大于你的預期，但這個其實是非常可怕的一件事。一個經營企業曾經說過，一個企業尤其是大企業的經營就像開一輛大輪船一樣，要拐大彎就要提前拐才能起作用，不能啪的一下就掉頭。而我們的政策恰好就是這種急速掉頭，是呈V字形而不是U字形。所以，對這些政策的初步判斷是，它一定能起到作用，而且可能能起到超乎預期的作用。

　　開發商感冒 全國吃藥誤傷制造業

　　在調控政策中，尤其是加息，比較極端，另一個提高存款準備金率其實是更為可怕的一個策略。這是全國的一個策略，加息傷害的不僅僅是發展商，其實只要是出來做生意的制造業，都會受到影響。政策本來是想把發展商有效調控，結果制造業更多地被影響趴下了。一旦加息，他們受的傷害是非常巨大的。現在發現一個很奇怪的現象，存款準備金率提高，就是我從銀行借錢出來，居然還能賺錢。在這種情況下，誰受傷最大，肯定是那些小企業。對于大企業，加多少次息都對他沒影響。誤傷得比發展商還重，這可能性非常巨大。其實，房地產在資金方面融資比制造業要更容易些，小企業現在是一種比較凄慘的境遇。在中國，制造業沒有核心競爭力，勞動法又這么嚴酷，簡直就不讓企業主活了。

　　如果把GDP的1/3出口停下來，再把1/3GDP的房地產停下來，只靠剩下的1/3GDP投到建設里，做固定資產投資修馬路、修鐵路等，只靠這個來拉動中國經濟是非常危險的。如果出現這種情況的話，必然導致就業率問題。其實任何一個國家就業率低到一定程度，一定會威脅到社會的穩定。這樣不斷地加息，可能性就很大，房地產可能老實了，但全國人民也都老實了。

　　制造業的麻煩還在于現在賣貨收不到貨款，這個跟房地產不一樣，房地產賣貨收不到貨款即刻就把樓收回來了，制造業收回來就沒法運轉了。所以我相信這種政策持續下去一定會見到明顯的效果，而這種效果受傷害的不僅僅是房地產，那就意味著一旦這種效果出來，很快又掉頭了。這種政策的突變，起到的效果是非常巨大的，不要小看存款準備金率提高和加息。至于限購令就沒什么好談了，政府行為，在這里討論沒有什么具體的意義，反正這事是肯定可以立即見到效果。但是相關的金融政策效果是房地產感冒，全國吃藥，比較可怕。所以，在一系列的調控下，受傷的不一定是房地產。

　　調控政策只針對買家 行業政策較少

　　其實在行業政策與金融政策中，行業政策出的比較少。什么是行業政策呢，買賣土地就是，這方面是沒有一種政策支持房價下降的。限購是限了買家，其實房產行業是三個方面參與了，包括買家、制造家、提供土地的政府，但幾乎之前的政策都是針對買家的，要不就是首付5成、6成，或者停貸。對房地產商沒有什么特別政策，對于國家來講，土地供應可是個大家，土地供應方面沒有什么政策，多年以來大家都是在講房價是面粉貴過面包。

　　不過保障房倒是能起到作用，如果保障房能夠實際推行起到效果的話，那意味著發展商去做這種低端產品，這類發展商可能會被淘汰，因為怎么可以比得過政府。你做低端的房子必然要拿便宜的地，那必然是偏遠的地，而政府打算做保障房的地位置都是不錯的。就算你賣的跟他是同樣的價格，你也賣不過他，因為他位置比你好，競爭不過就只能被淘汰了。但這個的前提是保障房在各地的政府能真夠正地推行起來，不要陽奉陰違。

　　行業篇

　　限購將造成資產區域轉移

　　任何一個行業的運行規律有幾個核心的東西，像房地產行業最根本的增長率就是來自于城市化和人口紅利，如果這兩方面沒有變化，這個行業始終會發展。如果城市化結束了，人口紅利結束了，就類似于像日本、香港、北歐這些地方經歷了一個這樣的風暴，已經回歸到比較理性的價位。如果你要買房，現在就可以去香港買，限購的結果就是一部分資產要轉移到不限購的地方去。

　　政策對住宅不給力 利海爭做城市運營商

　　政策對住宅是如此地不給力，那我們也適當地在選擇的方向上做更多的關注，關注一級土地開發及土地競爭力，利海未來要做城市運營商。這與開發商是有很大區別的，開發商就是到市場上拿到一塊地，然后去銷售。而我們是等于參與到前面這個過程，對于一塊生地我們與政府合作，成立一個公司去開發這個土地，把生地變成熟地，同時與銀行合作一起投資，或者說借貸。因為與政府合作，借貸相對容易很多。我們通過對土地的溢價來獲得發展空間，這將是一個重要的發展方向。

　　目前有鄭州的“利海·雁鳴湖”項目，位于“中原城市群”的核心位置，為32平方公里國家級生態文明示范區，是黃河岸邊中原地區最大的濕地、森林風景地塊。利海以“國家級生態文明示范區”的戰略高度打造一座以產業帶動，集休閑旅游、文化娛樂、生態居住等功能于一體的新型衛星城。在開發模式上，通過與政府合作，共同進行一級土地開發和城市運營，對市政配套、生活配套、產業配套等公共資源進行系統化配置，最終實現“經濟、社會、生態”多贏局面。

　　在土地的儲備上，利海也積極關注三舊改造，這樣的項目往往位置不錯，具有長期可持續發展性，有著剛性需求，不愁賣。

　　策略篇

　　工銀國際成為利海集團第二大股東

　　工銀國際控股有限公司是中國工商銀行在香港設立的獨資全牌照投資銀行。作為利海中國控股有限公司第二大股東，工銀國際對利海的城市運營能力具有強大信心，通過與利海進行多樣化合作，采取包括境外投行投資、境內銀行貸款、發行理財信托產品等多種融資手段，達到共贏，對利海整體實力表示充分認可與支持。

　　利海綠色基金扶助貧困學生

　　重視企業公民責任、積極回報社會，是利海發展歷程中一脈相承的核心價值觀之一。2008年汶川賑災，危難之際利海中國與受災人民同在，捐助100萬元之后立即建立應急機制，專款劃撥200萬作為啟動資金，成立廣東省利海綠色基金會。

　　利海全國項目每售出1平方米，即向該基金會捐贈10元，用以推動我國綠色事業發展、城市可持續性綠色事業研發，長期服務于扶貧救災等社會慈善公益事業。

　　2009年，基金會率先在廣東、河南、廣西地區開展“綠色守護未來，知識改變命運——利海綠色基金春雨助學行動”，幫助數以千計家庭貧困、品學兼優的女生完成高中三年的學業，并持續資助她們考上大學之后的費用。利海認為，資助一個貧困女生完成學業，改變的不僅是她本人的命運，她今后的家庭、子孫三代的命運也將由此得以改變。

　　利海綠色城市運營四大維度

　　綠色是城市的“標準色”，利海強調在城市運營規劃中對自然生態資源的有效保護、優化和合理利用，營造出人與自然和諧相處的綠色環境。利海不斷總結與豐富綠色城市運營經驗，大量使用各類綠色技術與產品，為客戶提供安全、健康和舒適的生活工作空間。此外還建立起一系列性能技術支持系統，提供高品質、低成本、舒適節約的綠色生活工作方式。最終以營造綠色人文環境和構建綠色平臺為核心，營造一個和諧溫暖的綠色環保大家庭。

　　新政下利海尖東半島如期推貨

　　在法國，政府曾經出臺一個保護應屆大學生的政策，結果在市場中企業的態度是“我惹不起，我還躲不起么？”最后反而對應屆大學生帶來傷害。調控也是如此，可能會誤傷了企業家。至于利海尖東半島本身這個項目要做的就是順推，到什么時候就做什么事，不會改變營銷策略。

　　佛山是一個很有潛力的城市，人均財富可能要高于廣州，因為企業主很多。如果一個項目有著獨特的稀缺性，高端買家對價格是不敏感的。利海集團未來將進軍佛山多個房產領域，包括三舊改造、商業項目等，只要地塊具體條件符合，所有類型都可以考慮。

　　利海尖東半島作為利海進駐佛山的首個項目，地理位置優越，交通上占據了重要優勢。共分兩期開發，目前推出的是一期1區的別墅產品，預計5月推出第二批別墅。該項目的目標客戶群是佛山的頂級商圈，比如附近的鋼鐵業等企業主。項目占據了佛山唯一一座半島版圖的最前沿，以超低密度、60%綠化率打造品質花園社區，將成為佛山宜居的高檔豪宅區。

　　投資篇

　　股票——狼與羊的游戲

　　中國的投資渠道比較少，其中包括買房子、買股票、或者買黃金白銀，其中最不靠譜的就是買股票。因為在中國的市場，股票信息不對，憑什么你都知道的信息別人不會知道，天機是不可泄露的，這是一場狼與羊的游戲。

　　別墅——富人的剛性需求

　　當新浪樂居記者問及別墅的投資優勢時，陳松表示房產信息多，交易手續也相對方便。當買家購房時，對項目所處的區域都有一定的了解，包括項目本身與周邊的規劃發展等方面信息。而別墅，就是富人的剛性需求。

　　城鄉結合戶、地鐵沿線項目利好

　　現在的城鄉結合戶、軌道交通利好這些項目價格都呈幾何性增長。例如廣州番禺、廣佛交界金沙洲在售項目都主打市中心的牌，提高了房價。2008年花都的一個萬科項目均價4000多元，現在已經漲至8000多元，如果到時地鐵沿線一通，價格肯定爆炸式增長。限購令就是想讓人憋著，哪個憋不住，就會退步。市場肯定存在一些小開發商需要資金周轉，價格便開始有松動。但總體上量跌價不跌，因為大開發商不愁現金流。因此，在目前的新政調控下，逮著機會就出手，在這個市場中，需求是肯定存在的。

來源：新浪房產

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