強化房地產信貸防控 商業地產進調控視野

　　7月20日，中國銀監會召開2011年第三次經濟金融形勢通報分析會，銀監會黨委書記、主席劉明康發表重要講話，傳達貫徹黨中央、國務院最新要求，研判國內外宏觀形勢，分析銀行業面臨的突出問題，部署下一階段的重點工作。

　　劉明康強調要進一步加強房地產信貸風險防控，積極支持保障性安居工程建設。繼續嚴把開發企業“名單制”管理和開發貸款以在建工程抵押這兩個基本要求，增加風險排查頻度，加強對抵押物的及時估值和持續管理。加強對商業用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款的管理，加大對假合同、假按揭等違規行為和轉按揭、加按揭等做法的打擊力度。密切關注二三線城市的房地產市場風險。

　　有業內人士對記者分析，此次銀行進一步強化地產信貸風險防控，主要是集中資金為下半年保障房建設助力，對于住宅項目，也明確了強化管理意識，而對于商業地產方面，會議已釋放了通過信貸手段加以調控的信號。

　　二三線城市商業地產升溫

　　日前，國際房地產咨詢服務公司高緯環球在成都發布的“2011年第二季度寫字樓和零售市場報告”顯示，商業地產得到迅猛發展，這一趨勢已從北京、上海和廣州等一線城市蔓延到成都等傳統二線城市。而在限購和限外政策下，大量資本流向二三線城市商業地產。

　　報告顯示，寫字樓方面，二季度一線城市中上海租金最高，北京租金增長率最高。

　　不過，高緯環球中國區研究部董事張平表示，北京正在引領中國一線城市寫字樓市場進入新一輪強勁增長期，估計在可以預見的幾個季度這一趨勢不會改變。張平預計，在未來3-5年，北京甲級寫字樓租金將超過上海。

　　截至2011年第二季度，北京甲級寫字樓平均有效凈租金達到每月每平方米人民幣366元，較上一季度上漲13.6%。若僅考慮市場上剩余的可租面積，北京甲級寫字樓的有效凈租金已經達到401元/平方米/月。

　　高緯環球投資部董事葉成宇表示，國內開發商已經開始加快布局商業地產的步伐；隨著中央政府對住宅調控政策的進一步監管和落實，隨著經濟的進一步發展，對商業地產的需求也將逐步釋放，這也在一定程度上支持了投資者向商業地產進軍的決策。

　　調控要多管齊下

　　據一位接近監管部門的人士表示，此次會議不僅強調了商業地產抵押貸款的風險，還第一次對商業地產抵押貸款提出具體要求，銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭。

　　在此前的房地產信貸調控中，商業地產抵押貸款并未被納入嚴控的對象。一位股份制銀行零售業務負責人表示，廣州目前商業地產抵押貸款條件與二套房貸要求近似，首付五成，利率較基準上浮20%-30%。在房貸條件不斷提高后，的確有不少投資客轉向商業地產貸款，廣州有不少客戶瘋狂掃下整棟寫字樓、整條街商鋪。商業地產房貸門檻變化不大。

　　有銀行業人士表示，商業地產抵押貸款業務做得不多，主要是四大行在做。目前大部分股份制銀行將額度向中小企業貸款傾斜。

　　商業地產行業是一個高度依賴資金的行業，從這一角度來說，信貸政策在商業地產行業的調控中發揮著積極而重要的作用。在抑制短期非理性需求方面，有區別的信貸政策作用最為直接和明顯。

　　相關人士對記者表示，去年，國務院辦公廳轉發了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，指出要利用利息和市場準入兩個政策工具，從開發信貸和消費信貸兩個方面有區別地對商業地產行業加以調控。在開發信貸方面，要嚴格商業地產開發信貸條件。

　　為抑制商業地產開發企業利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的商業地產企業，商業銀行不得發放貸款。但要取得好的調控效果，還需要多管齊下，信貸政策不僅要針對商業地產開發企業，也要規范商業銀行。

來源： 地產中國網

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