房地產調控加碼：一手壓 一手放

　　今后中國的房地產開發商將會背負雙重身份——商品房逐利開發商和保障房民生建設者。

　　7月20日，由國務院總理溫家寶主持召開的國務院常務會議，研究部署近期加強土地管理的重點工作，要求加快供地進度保證保障房用地。另外，堅持和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度，推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變。

　　以前土地出讓中延用至今的“價高者得”將會變成“政府和市場”雙向定價，對抑制房地產價格形成有利支持；而在出讓商品房用地時要求配建一定面積的保障房，此前已經有一些地方采用了這種做法，比如北京、青島等地。會議對此做了明確表態，并有意將之在各地推廣。

　　限購加碼土地流拍

　　保障房沒人干，商品房也逐漸變冷。

　　國信證券統計，從6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗數高達37宗，一個半月的流拍數量幾乎超過上半年流拍數量總和。

　　土地市場趨冷正在加速，但這無礙調控政策的加碼。7月12日，溫總理在國務院常務會議提出了五項要求（以下簡稱“新國五條”），其中重點就是“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”以及“確保今年1000萬套保障性住房11月底前全部開工建設”等要求。

　　限購政策的普及無疑是在雪上加霜，最終形成房地產市場的供給不足。

　　國信證券數據顯示，2011年上半年受限購、限證等房地產調控政策影響，全國130個城市土地出讓金為7524億元，雖然同比僅減少5.5%，但環比則大幅減少37.6%。

　　7月20日，國土資源部土地利用管理司發布數據稱，今年上半年，全國保障性安居工程用地計劃完成16476.92公頃，與去年同期的13316.80公頃相比，增加24%，但僅完成全年任務的21.6%。

　　商品房限制發展的同時保障房并沒有達到預期效果。這一點，管理層顯然已開始意識到，并在努力做出轉變。

　　轉變只為保障房讓路

　　7月20日，二三線城市限購措施出臺后的第8天，國務院再次出臺房地產調控措施。先后兩次國務院會議的共同議題：保障房。政策上最大的區別：前者是“限”，后者則是“放”。

　　從限制購買商品房，到加大商品房土地供應并配套保障房建設，如此頻繁調控的背后，根本意圖還是確保調控成果：房價合理回歸與保障房順利推出。

　　一方面，讓保障房順利推出。7月20日召開的國務院常務會議強調，“推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變。”這可能意味著中央正在嘗試各種改革確保保障房順利推出。

　　楊紅旭對《投資者報》記者表示，事實上，自去年以來，中央一直在嘗試各種改革方式，尤其在保障房上。例如，此次會議將此前的土地出讓方式由主要的“招標拍賣掛牌出讓制度”變為“推進商品住房用地供應由價格主導向雙向定價、配建保障房等轉變”，這種轉變可達到在抑制地價、房價的同時，解決保障房供地問題，讓保障房順利推出。

　　有分析人士還表示，未來國家一方面加大保障房建設，另一方面可能會放寬對商品房市場的管制，將商品房交給市場。不過，前提條件是保障房能順利推出。

　　另一方面，讓房價合理回歸。今年初，調控政策對一線城市實施限購后，現在又將擴至二三線城市。7月12日國務院會議提出對“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。

　　有媒體稱，未來限購政策可能全國化，新增的限購城市名單可能超過100個。

　　“這顯然并不現實。因為從房價調控的考慮上，政策目標一方面應該進一步對一線城市施加壓力，同時對暗地里開始放松限購政策的地方的一種提醒和糾正，而不是意在真正大面積的擴大限購城市。并且，無論從政策必要性還是從可操作性上看，限購政策向三線城市大范圍推廣的概率依然很低。”楊紅旭稱。

　　他表示，國家繼續加強房地產調控的目的，正是為了提高調控效果全面顯現的保險系數。一是部分地方政府“不老實”，本地樓市連續低迷幾個月后，就忍受不住寂寞了，尤其是土地出讓金和房地產稅收的萎縮，讓他們有點捉襟見肘。明著不敢與中央對著干，卻已在私下里嘗試放松調控，對于限購措施的落實有所懈怠。

　　二是市場需求仍有所表現。其一，在限購城市，住宅的投資投機性需求多已逃之夭夭，但在部分未限購城市，卻出現了他們的身影，北京、上海、深圳、廣州等這些大都市周邊的中小城市，經濟水平和城市環境也不錯，具有較高的投資價值，近幾個月這些地方的房價上漲明顯；其二，開發商的購地需求仍然可觀，表現在地價上漲較快，第二季度全國主要監測城市居住用地價為4443元／平方米，同比去年同期上漲10.7%，而高地價會在一定程度上推高房價。

　　值得注意的是，目前限購城市已達40多個，新限購城市又能增加多少呢？

　　長江證券000783,股吧房地產分析師蘇雪晶表示，限購政策是在今年4月份對抑制房地產過熱的延續，重點調控的對象是二、三線上漲過快的城市。但是估計覆蓋面不會太廣，因為限購的只是個別上漲過快的城市。

　　“最多20個。”楊紅旭說。其判斷理由是對于國家部委來說，限購城市還應增加多少，實屬棘手難題。當前，二線城市多已實行限購，只是部分中西部省會城市措施不嚴而已，讓他們重新調整文件，從嚴執行，似乎不太現實。而三線城市數量龐大，多數城市房價已經企穩，真正房價漲速較快的仍很少。

　　數據顯示，相比5月、6月份70個大中城市中的一、二、三線城市，房價環比漲幅分別為0.13%、0.14%、0.07%，其中三線城市房價漲幅最小。

　　不過，對于入圍名單，根據國家統計局公布的70個大中城市房價指數，未實行限購的城市中，今年以來房價漲幅較高的前十個城市依次為：岳陽、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽、吉林、桂林、韶關、常德。因此，這些房價較高、上漲過快的城市出臺限購措施的可能性非常大。

　　調控政策有糾偏必要

　　大面積和長時間的限購政策只會矯枉過正。

　　國信證券認為，中國房地產問題的結癥首先是地產繁榮的紅利沒有用好（這些紅利包括土地出讓金、部分開發商的超常利潤、炒房人的資本利得等），其次是收入分配結構不合理。從現有調控手段來看，并未觸及這兩方面結癥，而是“妖魔化生產者”和“情緒化打壓需求”，若這種思路不變，終將造成多輸——經濟下滑、財政減收、有房人財富縮水、無房者雪上加霜。而且政策反復，也導致財富擠出效應。

　　另外，從過去幾年數據上看，土地出讓金在地方財政中占重要地位，是地方財政收入的重要補充，個別城市土地出讓金收入規模甚至超過地方財政預算內收入。

　　由于2009年開啟的“四萬億投資”后續工程今年還需繼續建設、水利及保障性住房的硬性任務也得抓緊完成，土地市場若持續低迷，地方財政將會面臨很大壓力。

　　保障房建設本質上是地方政府的“讓利”行為，若財政吃緊，其保障房建設壓力或會強行轉嫁給一些央企或地方國資背景的企業，由這些企業來“讓利”，從而使這些企業的盈利水平下降。同時，“土地市場低迷”也意味著未來商品住房的供應會減少，2009年房價報復性上漲，其中一個原因就是：市場復蘇后，由于2008年土地市場低迷，導致2009年供應跟不上。

　　現在中國的房地產市場似乎正在走三年前的老路。調控一年多，從實施的具體措施來看，有“糾偏”必要。

　　但在房價尚未回歸理性之際，部分地方已現蠢蠢欲動的放松情緒，同時住房保障推進得有點磨蹭。“在這種形勢下，中央再次重申和強調調控方針與政策，希望地方政府勿懈怠，別亂來。”楊紅旭稱。

　　特別是6 月份的銷售量反彈更搶眼。從國家統計局公布的房地產數據上看，季調后的單月商品房銷售面積從5 月的0.91 億平方米上漲至1.04億平方米，環比上漲14%。這些現象引發了決策層對未來房價反彈的擔憂。

　　因為去年曾有過類似的教訓。2010 年4月的地產調控之后，交易量也出現了明顯的下滑，但是一方面由于后期政策預期的穩定導致交易量過快反彈，另一方面供給的增長又沒能跟上需求的恢復，使得房價重新開始過快上漲。

　　對此，莫尼塔房地產分析師施琪對《投資者報》記者分析表示，盡管當前和未來幾個月供給增長的速度仍然會快過銷售增長，開發商依然處在“堆庫存”的過程之中，但6 月銷量超預期反彈，使得供銷增速差明顯收窄，引發后期房價反彈風險。

　　而中央調控房價的決心十分明確，7月12日的國務院會議再次明確提出“促進房價合理回歸”。

　　“要使房價合理回歸，其言外之意一定要使房價實質性降下來。” 銀河證券首席經濟學家、董事總經理潘向東對《投資者報》記者表示。而事實上，已實施限購的一線城市房價已出現下降趨勢。

　　數據顯示，6月份北京二手住房價格環比下降0.1%，這是在調控政策打壓下，北京二手房價格接連兩個月出現回落。

　　楊紅旭坦言，房價“拐點”三季度出現成定局。這也與中央調控的目標相一致。“如房價再上漲，還會引發更嚴厲調控政策出臺。”潘向東對調控政策還是心存余悸。

　　“遏制房價過快上漲”正確性毋庸置疑，現在有條件的將房地產開發商引入保障房隊伍也算是一條正確的道路。只是如何平衡開發商逐利的本質與保障房低利潤的關系，除開放保障房融資外，適當提高商品房價格，或許才是開發商進入保障房領域的最大動力。

來源：搜狐焦點網

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