借貸越來越難 房地產信托或叫停 樓市要鬧"錢荒"

　　在信貸規模緊縮的大背景下，房地產開發商融資不外乎兩個渠道，除了直接高息借款外，就是借道房地產信托等方式來募集開發資金。不過，在借貸和信托兩個行業里，幾乎有著一個較為普遍的標準，房地產開發商通過信托募集資金的，融資成本每年都在20%以上。這也難怪，趙鑫原本并不為公司高管看重的融資公司工作經歷，會在今年如此吃香。

　　不過，趙鑫卻坦言最近工作壓力越來越大，監管層嚴防死守房地產信托，想要打“擦邊球”通過審批已越來越難，這也難怪趙鑫會感慨“錢越來越難借，利息越來越高”。

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　　缺錢的房地產市場

　　近年來，細心的市民或許已發現，昆明多了好些個塔吊林立的建筑工地，一片片高樓拔地而起。不過，半年多過去了，昆明樓市并未迎來想象中的扎堆開盤現象，反而是土地拍賣時流拍屢屢出現。而有機構統計，在短短月余間，因購房者無法正常辦理銀行按揭貸款而申請辦理退房（車位）手續的達33筆之多。

　　這也成為銀行收緊房貸的一個信號。在銀行過往的零售信貸業務中，個人住房按揭貸款一向都是“一枝獨秀”。2010年年末數據顯示，不少銀行個人住房按揭貸款在零售信貸中的占比在50%以上。現如今，這個占比數據已有了大幅下降。從中信銀行昆明分行提供的數據可以看到，截至5月底，該行共發放個人貸款1576筆，金額6.37億元。其中住房貸款僅693筆，貸款的金額也才2.6億元。不難看出，個人住房貸款不再“一枝獨秀”。據了解，基本上銀行都將個人業務的側重點放在了個人經營性貸款方面。

　　更讓房地產開發商頭疼的是近期屢屢出現的土地流拍現象。

　　先是備受業界關注的原昆明市政府土地交易一波三折，處于昆明CBD絕佳位置的地塊，第二次拍賣因報名人數不足而流拍。而最近熱點的環湖東路半島地塊，第一批13宗土地9宗流拍，4宗僅以起價成交，而第二批土地則因報名人數不足而被迫取消。其余的小宗土地和城中村土地交易，也均以起價成交或是流拍告終。即使成功交易的土地，開發商拿地熱情也并不高，僅有一位競買人應價，其余參與競買人則表現尤為冷靜，多數土地交易會都冷清、快速收場。

　　土地競買人冷靜的背后，究其原因與資金鏈緊張不無關系。

　　一位不愿意透露姓名的業內人士告訴記者，近期土地交易頻頻遭遇流拍，原因都是報名人數不足。而事實上，有的地塊確實有中意的買家，但因在規定期限內開發企業未能按時繳納競價保證金，只能失去買地機會。該人士表示，目前很多中小開發商因為資金因素都追求周期短回報快，可限購令使得樓盤銷售困難，資金也無法很快回籠。

　　云南泰興隆房地產開發有限公司常務副總經理顧剛說，今年以來央行連續三次加息，而事實上從去年開始，開發商從銀行融資已經幾乎不可能，資金短缺是開發商面臨的最致命問題。

　　由此可見，缺錢使得開發商拿地受阻。除了資金因素，市場預期也是一個方面，目前開發商對未來市場預期普遍不看好，在嚴厲的樓市調控政策影響下，開發商拿地也很謹慎。

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　　信托輸血開發商

　　雖然開發商面臨著資金鏈緊張的窘境，但從官方披露的數據來看，我省的房地產開發投資似乎并未受到明顯影響。

　　云南省統計局數據顯示，上半年全省房地產開發投資519.31億元，同比增長37.5%。

　　一邊是開發商在訴苦缺錢，一邊又是房地產投資較快增長，看似矛盾的背后究竟有哪些隱情呢？監管層其實早已揭露了答案——在貨幣緊縮政策的大背景下，信托早已成為開發商不可或缺的“造血干細胞”。

　　銀監會數據顯示，截至5月末我國正常經營的63家信托公司中，有56家公司開展了房地產信托業務，存量規模共計5587.66億元。同期，國內信托公司共成立房地產信托產品148款。其中，納入統計的產品募集資金達到447.71億元，單只產品平均規模約為3.64億元，遠超其他信托產品。而根據用益信托發布的數據，在剛過去的6月份，在各種信托資金投資領域中，房地產的成立規模遙遙領先，占據了半壁江山。

　　“我們并不擔憂沒人來申購，現在民間流動的資金太多了，房地產限購、股市低迷，這些資金都正在自謀新出路。”一家信托公司云南區域負責人說，6月份房地產信托成立規模為243億元，占比為49%，平均預期年化收益率同樣是最高，達到了10.06%。此外，從已成立產品的平均預期年收益率來看，房地產信托依然以9.72%位居收益冠軍。

　　這種說法也得到了不少人的認可，馬先生此前就在為自己手里的500多萬元閑散資金苦惱。“放在銀行肯定不劃算，通過擔保公司借給他人又擔心到期收不回來。”馬先生說，一番權衡后他決定將錢投向房地產信托。

　　當然，房地產開發商要想借道信托計劃募得資金，支付的成本則要遠遠高于銀行貸款。

　　“目前來看，房地產信托的年融資成本多數都在20%左右，部分項目甚至接近了30%。”一家國內知名信托公司云南區域負責人透露，當銀行不再向開發商和購房者輕易敞開與房地產相關的貸款大門，雙向的擠壓效應讓開發商們不得不尋求新的融資途徑，而其他渠道的融資顯然讓開發商們正支付著高昂的利息。

　　“開發商融資的渠道其實不多，除了傳統的私募、融資擔保、民間借貸等方式外，借道信托公司發行房地產信托也是無奈之舉。”昆明一不愿具名的業內人士透露，眼下看來，房地產開發商的日子正越過越緊巴，融資的成本也呈現出了急劇上升的趨勢。這位人士透露，房地產開發商若是通過融資擔保公司搭橋，進行民間借貸，在確保有抵押的前提下，每個月的融資成本在6%左右。“一般擔保公司還要審核抵押物的質地，對擔保公司而言最佳的抵押物就是不動產，例如已有了產權的房產或商鋪等。”

　　而昆明一城中村改造項目開發商財務總監說，雖然監管層原則上不再審批新的項目開發信托融資計劃，但并未禁止股權融資信托計劃。在這位人士眼中，在銀行不再向房地產開發商發放項目開發貸款的背景下，信托行業已經成為很多房地產公司的主要資金來源之一。

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　　繃緊的“最后一根稻草”

　　6月28日，平安信托推出“平安財富·安城1號房地產基金集合資金信托計劃”，項目開發商是總部位于杭州的綠城房地產集團有限公司，融資規模約8.6億元，客戶年化收益率高達25%。

　　“我了解的一些開發商愿意給的借貸利率：短期高于36%，長期高于24%，也聽說過更高的，但沒確證。”樂港投資管理（北京）有限公司CEO陳龍在微博中如此點評，“前幾天我收到了銷售綠城平安信托產品的手機短信，我的判斷正在成為現實，即：綠城可能熬不過這次危機。”

　　監管層也看到了這種風險，進入今年以來，幾乎隔三差五就會傳出房地產信托被叫停的消息。

　　此前有消息稱，從6月17日起，國內主要信托公司已經暫停除保障房以外的房地產信托業務。一名大型信托公司的高管在接受媒體采訪時說，“銀監會目的很明確，讓一部分小房地產商‘死掉’。這次喊停是動真格。”

　　這次監管層并未以紅頭文件的形式下發，而是采用了電話逐個通知，通過非文本通知的暗示，將相關業務暫停，這就是業界俗稱的窗口指導。

　　此外，監管層還要求今后信托公司凡涉及房地產相關業務，都要到銀監部門逐筆審批。而在此前，這類信托計劃采取的方式都是信托計劃發行后再向監管部門報備，“由事后報備到事前審批，這意味著銀監會有意用審批權卡住我們。”一名大型信托公司高管表示。

　　“這可能是我們今年最后一個房地產信托項目。”華潤信托一名理財經理向客戶介紹一款地產信托產品。

　　這其實并非監管層第一次“叫停”房地產信托，早在2010年2月，銀監會也已出手控制。去年末，銀監會又曾發出了一份《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》。

　　這份看似平常的文件，卻成了套在信托公司和房地產開發商頭上的緊箍咒。對于地產信托產品，銀監會要求明確是“真貸款”或“真股權”。但對于信托公司，恰恰兩面都“真”不起來。

　　若真貸款，房地產開發項目必須滿足“四證”（即國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證）齊全、開發商或其控股股東具備二級資質、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。同時信托資金也不得發放土地儲備貸款。前述地產股權投資機構高管坦言，“開發商做信托項目，往往是四證不齊、自有資金不夠30%的情況。”因為如果四證齊全、自有資金滿足條件，“開發商就直接找銀行貸款了”。

　　若真股權，則必須做到同股同權。但上述投資機構高管指出，“開發商不可能舍得讓信托投資人分享股權帶來的收益，因為他只是臨時缺錢借一筆錢罷了。”這位負責人說，雖然行業里主要是股權信托為主，但“實質上就是貸款，所以被停掉”。

　　“我們只是接到監管層的口頭通知，并沒有出臺正式文件叫停房地產信托計劃。”國內一家大型信托公司的高管向記者表示，暫停和叫停是兩碼事，監管層也是基于風險的管控。而據國內一家財經媒體調研顯示，目前國內已有多家信托公司開始暫時停止房地產信托計劃的成立，分別是華澳、興業、中海、華寶、平安和愛建信托。不過，平安信托等多家公司則表示，他們已接到監管部門關于房地產信托業務的“窗口指導”，但并非完全叫停。

　　多數受訪者同時也表示，眼下，房地產信托這個被業界譽為開發商的“最后一根救命稻草”正在悄然緊繃。

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　　高收益背后的風險

　　在部分信托公司的官網上，記者仍看到了房地產信托的身影。

　　7月8日成立的名為中融－天來國際廣場股權投資集合資金信托計劃，信托計劃總規模預計為40000萬元，所投資金除用于支付相關信托費用和稅費外專門用于該公司開發經營的成都溫江區天來國際廣場項目募集的資金。僅從信托的名稱就能看出，這就是一款房地產信托計劃。

　　不過，方正證券昆明營業部總經理陳俊文等多位業界人士卻對投資者的這種盲目沖動不無擔憂。

　　“我們開始勸說自己的客戶，讓他們盡量不要去申購房地產信托。”陳俊文的這種舉動并非無的放矢，而是根據公司“全盤考慮”后才付諸實際。在陳俊文看來，隨著二三線城市限購正逐漸成為可能，樓市從緊的調控措施中短期內并無放松跡象，在眼下“最艱難的時段”將錢投給房地產開發商，風險正越來越大。

　　而國內某知名信托公司相關負責人也對資金蜂擁進入房地產信托計劃表示擔憂。“現在的房地產信托計劃，給人感覺有些類似于2007年市民搶購公募基金。”這位負責人說，今年以來，大量的房地產信托正逐步從北上廣深等一線城市向昆明、成都等二三線城市轉移，這就難免讓人聯想到，2007年全民瘋搶公募基金的場景。

　　“個人認為房地產市場的短期調整可能性比較大，而房地產信托計劃投資周期，短則兩年，長則3到5年。”這位負責人說，一旦房價出現波動甚至下跌，大批的房地產信托的投資人不僅無法獲取高收益，還可能面臨本金大幅虧損的局面。

　　云南信托綜合管理部副總經理徐曦則提醒，購買信托類產品首先要看清交易對手是什么樣的房地產企業。以著名的大型企業、全國排名在前的企業為優，其實力及償還能力更強。其次要看抵押和質押的情況。如項目價值10億，抵押和質押部分30億，保障性更強。另外，項目本身也特別值得關注，如地段好則銷售會快，資金回收則沒有太大影響。

　　聲 音

　　銀監會主席：

　　嚴控融資平臺貸款

　　近日，中國銀監會召開2011年第三次經濟金融形勢通報分析會，部署下一階段的重點工作。銀監會主席劉明康指出，下半年要加強平臺貸款和房地產信貸風險防控。

　　會議要求，各銀行業金融機構要更加注重走款方式的實質性合理，確保信貸資金最終不被挪用。

　　劉明康強調，要深入推進平臺貸款風險防控不動搖。用科學的機制讓風險早暴露、早發現、可度量和早干預，嚴格依據有關要求，控制新增貸款風險。審慎開展與地方政府之間的戰略合作，加強土地抵押貸款管理，切實根據現金流覆蓋情況分類計提風險資本。

來源：云南網.

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