今年房地產形勢已趨明朗

　　今年的大勢已定，任何有關行政干預與市場調整的是非探討都是多余。下降的結果已經預設，一切需要的只是時間。

　　7月12日國務院常務會議提出房地產市場調控方向不動搖、調控力度不放松、房價上漲過快的二三線城市要采取必要的限購措施等要求表明，國家對房地產調控將繼續保持高壓態勢，自此，有關下半年政策是否會松動的議論和部分地區伺機放松調控的企圖基本完結。

　　上半年G D P同比增長9.6%的宏觀經濟數據解除了一直以來很多經濟學人擔心的硬著陸擔憂。這給繼續強化房地產調控提供了基本面的支撐。至少說明，房地產調控不會對中國經濟總體發展帶來重大后果。經濟增長模式的轉變既是戰略性的目標，也是緊迫性的任務。因此，逐步減少宏觀經濟對房地產的依賴，提高資本進入實體經濟的積極性，應該在宏觀經濟部門形成了共識，并已經成為房地產調控沒有繼續徘徊搖擺的一個深層次動機。盡管中央政府完全明白地方政府的巨額債務在預期上都希望通過土地市場獲取資金還貸，但調控力度不減的事實已經表現出了決策部門在重大利益問題上的取舍態度，至少階段性的目標非常清晰。

　　在眾多參與調控的角色中，金融部門的表現在今年很有看點。除了央行連續將存款準備金率調至歷史最高導致銀行資金緊張外，各銀行對“三個指引一個辦法”總體精神即將資金導向實體經濟執行得可圈可點。與往年面對調控“陽奉陰違”和采取觀望等待態度不同的是，今年各銀行已經在積極調整信貸結構。最為明顯的的是，加大了對中小企業的信貸支持力度。這一方面體現了銀監會的要求，另外一方面也表明，大中型商業銀行正在著手應對房地產信貸總規模最終總體下降后的業務替代。有信息表明，銀監會也將規范銀行理財產品，涉及委托貸款、信托的資金渠道或將面臨壓力。劉明康最近關于要繼續嚴把開發企業“名單制”管理和開發貸款以在建工程抵押這兩個基本要求的表態不得不讓人覺得資金緊張將不再僅僅是“山雨欲來風滿樓”而是眼見即到的事實。

　　地方政府在“政治必須正確”的壓力下，逐步更深層次以更強力的行政行為參與房地產市場，顯然控制房價和完成保障性住房建設指標已經成為不得不完成的目標。深圳近期再次細化限價細則，將限價單位已由分區域、分項目下移到分戶型確定，這使得開發企業在總體限價目標的高壓下分戶型操作的空間進一步壓縮。同時，二手房按評估價征稅的執行已將二手房的交易降至冰點。盡管評估價的定價策略在目前表現得比較溫和，但它的另外一面實際上也可以理解成一種價值下降的指引。隨之而來的是，分散的二手房業主將階段性地選擇觀望。但顯而易見的是，他們將最終選擇進入下降通道，并在下半年的某個節點，與一手房市場聯市互動，因此，所謂的一手房二手房價倒掛即同區位二手房價高于一手房價的現象將最終成為假象。

　　綜上所述，比較明顯的是，在限購、限售、限價、限資的高壓態勢下，所有的地產公司都將面臨壓力而沒有例外，但市場上依然還會有博弈。在定價策略上，開發企業依然會首先選擇在接近限價的價格天花板的地方作戰，但同時將加大推盤和營銷的速度早開盤早逃生將成為共識。上半年的開盤項目熱銷的事實證明需求仍然兇猛，無論是自主性置業者的熱情，還是與高CPI作戰的投資客，加之因為二三線城市限購所導致的投資外溢力量回歸一線城市主場等因素都導致了截至目前為止的市場供需關系失衡在總體上沒能得到改善，但在價格上限的約束下只會帶來開發企業的銷售進度從而增加他們推盤的積極性，而對價格上升的作用力不大。

　　總而言之，今年的大勢已定，任何有關行政干預與市場調整的是非探討都是多余。盡管角力還會繼續，博弈還會進行，但下降的結果已經預設，一切需要的只是時間。

來源：南方網 作者：高海燕

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