保障房動起來 房地產調控將進入一個新時期

　　□保障房建設融資瓶頸打開后，房地產調控將進入一個新時期

　　□未來一段時期內，住房雙軌制將成為房地產市場的主旋律

　　□今后房產商只要想拿地開發，勢必面臨參與保障房建設的選擇

　　本月12日，國務院常務會議明確釋放出樓市調控將繼續從嚴的信號，并明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”……

　　在限購、限貸、限價格局下，本已疲軟的樓市面對宏觀調控和保障房的雙重夾擊，狹路相逢之下，將面臨怎樣的變數？保障房市場能否成為最后的救市良藥呢？

　　至少，分析認為，參與保障房建設的企業將直接從履行社會責任、企業知名度、與地方政府的溝通、穩定收入來源、盡早打通融資渠道、土地稅費政策優惠等方面隱形受益。

　　A格局之變

　　住房雙軌制將成地產市場主旋律

　　今年6月，國家發改委辦公廳一紙通知，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。自此，長期困擾保障房建設的資金難題迎刃而解。與此同時，長期關注樓市行情的專業與非專業人士都已經敏銳地洞察到了，融資破冰背后正在孕育的樓市變局。

　　“此次發改委發文允許保障房發債融資，實際上是有關部門為‘繼續穩健貨幣政策’之舉，降低了經濟硬著陸的風險。從房產角度來看，在中央政府力求推進的“商品房+保障房”的雙軌制住房體系迫于中央、地方、開發商之間的利益博弈而不盡人意的情況下，長期困擾保障房建設的資金難題的迎刃而解，預期中的大量保障房源的入市將會在很大程度上改變購房者對于房地產市場的整體預期，從而達到抑制高房價的調控目標。預期的干預，對于中國房地產市場的健康成長至關重要。保障房建設融資瓶頸打開后，接下來，管理層很可能會出臺其他配套措施。這也意味著房地產調控進入到了一個新的時期，未來一段時期內，住房雙軌制將成為房地產市場的主旋律。”天來房產副總經理張帆說。

　　B風向之變

　　穩定回報保障房成樓市避風港

　　本月12日，國務院常務會議明確釋放出樓市調控將繼續從嚴的信號，并明確要求“已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施”。在限購、限貸、限價格局下，本已日漸凋敝的樓市在宏觀調控和保障房的雙重夾擊之下，又將迎來怎樣的洗禮？

　　根據國土資源部的要求，各地的保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品房的用地供應不得低于住房用地總量的70%。而此后公布的全國供地計劃中，這一比例達到了77%。在以前隨心所欲地跑馬圈地的情景一去不返的背景下，房產商只要想拿地開發，就勢必面臨參與保障房建設的選擇。甚至可以說，保障房建設已經成了大部分房企的必經之路。

　　與許多關注保障房建設進度的熱心人士相比，更多的房企顯然對保障房利潤高低的問題更加關心。不過，在銷售滯緩且在短期內難見起色的現狀下，參與保障房建設或許是一條利潤不高，風險極小，回報穩定的捷徑。樂地投資營銷總監曾琦分析說，保障房建設成本較低，宣傳和銷售費用不高；需求穩定，資金周轉速度快；另外保障房更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。“如果成本控制得好，以自有資金來算回報率，保障房利潤可以放大到30%~50%。從這個意義上講，保障房市場將成為樓市避風港。”

　　C先行之師

　　房產大鱷率先參與保障房建設

　　轉戰保障房市場也成了許多品牌企業的選擇，這其中還不乏諸如萬科、保利、遠洋、招商等這樣的地產大鱷。近年來，萬科已先后參與了公共租賃住房、限價房、經濟適用房、廉租房等多種保障房項目建設。如廣州的萬匯樓、天津的新里程、武漢的青山區等。萬科總裁郁亮更直言，只要有1元利潤可賺，就會參與保障房。此外，早在2007年，保利地產就建設了廣州第一個限價房項目保利西子灣。去年，保利宣布在既有3個項目的基礎上，力爭在2011年新增5個以上保障房項目。2010年9月28日，招商地產對外稱公司將以代建總承包方式參與深圳市光明新區整體拆遷、統建上樓安置房項目的開發。此外，綠地、富力、中國建筑等大型房企也紛紛宣布進軍保障房市場。就連一向主張“替富人蓋房”的任志強也和盛世新業聯合體低調在北京拿地，宣布進軍保障房市場。截至目前，全國已有超過20多家房地產上市公司參與保障房項目建設，一場以“保障房”為名義所發起的新時期“房產運動”似乎正在刮向大江南北。

　　天來房產副總經理張帆認為，保障房市場的方便之門之所以能吸引保利、萬科等龍頭企業加入，不僅僅是“企業公民”的責任的體現，也是市場規律的結果，且會成為一種常態。

　　D醉翁之意

　　名利雙收保障房建設的隱形砝碼

　　作為企業，放棄利益最大化的商品房市場轉而選擇進軍“微利”的保障房市場，是企業公民的從善如流還是迫于無奈后的見風使舵？任誰也不禁會“以小人之心度君子之腹”。

　　作為最早參與保障房建設的央企之一，保利地產曾表示，國家對于投資性購房的抑制、大力支持保障性住房建設等，將對市場產生較大的影響。為此將加大二三線城市投資，提高市場占有率和產品覆蓋率；積極參與各地保障性住房建設，并且穩步加大商業地產投資；開拓旅游地產、養老地產和城市綜合運營等業務，增加新的盈利增長點。

　　另一大舉介入保障房建設的地產大鱷——萬科的高層表示，萬科做保障房并非完全為了公益，而是著眼于業務發展，對投資者有所交代。這就注定了萬科參與保障房建設將追求一定回報的開發思路。

來源：華西都市報

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