限購令擴容將給樓市再降溫 房地產行業遇冷

　　時過年中，房地產調控成效初顯，但部分城市房價上漲壓力仍然較大，下半年調控方向、力度將會怎樣？近日舉行的國務院常務會議給出明確答案：當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，被視為樓市調控“殺手锏”的限購令將擴大覆蓋面。可以預計，在繼續“從嚴從緊”的調控之下，樓市將在更大范圍內遭遇“降溫”，部分地區房價過快上漲勢頭將得到進一步遏制。被視為樓市調控“殺手锏”的限購令將擴大覆蓋面。近日舉行的國務院常務會議明確：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。與此同步的是，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二、三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪限購城市的名單。

　　針對此前開發商瘋傳一線城市將要取消限購的消息，SOHO中國董事長潘石屹在微博上調侃說開發商的想法“太傻太天真”，而華遠地產董事長任志強的反應更為激烈，他認為限購令“踐踏憲法”、“扭曲市場”、“剝奪公民居住的選擇權”。

　　一些自由主義派經濟學家紛紛站出來指責說，政府不應該干預市場。典型觀點如許小年所言，“當前房地產調控政策傷害了多方利益，這似乎是一場多輸的博弈，到目前為止，尚未看到贏家”。

　　筆者以為，當前房市泡沫的根本不是創造財富，而是重新分配財富。這點許小年也許沒有搞明白。更重要的是，中國樓市的怪現象本來就是行政干預過多導致資源扭曲定價的結果，限購令只是政府用行政手段糾錯而已。

　　勢在必行

　　在“最嚴調控”持續發力之下，今年以來各地樓市風景各不相同：部分地區房價出現松動跡象，而一些二、三線城市的房價卻表現“生猛”，增加了調控的不確定性。

　　梳理國家統計局的數據可以發現，今年1～5月，70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅在5%以上的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個，均為二、三線城市，且與一線城市相比依然“漲勢逼人”。1月份，漲幅最高的岳陽達到22%，漲幅列第五的丹東也有12.3%；至4月份，丹東以11.3%的漲幅領漲，而排名第五的長春漲幅也有8.5%；5月份，丹東、烏魯木齊、秦皇島等地漲幅均在8%以上。

　　7月18日公布的數據顯示，6月份全國70個大中城市新建住宅銷售價格雖然環比漲幅趨緩，但同比漲幅下降的只有三個，多數城市房價仍在上漲，其中二、三線城市漲幅明顯超過北京、上海等一線城市，成為領漲全國房價的“主力軍”。

　　要調控首先要找到問題的根源。中國指數研究院副院長陳晟認為，二、三線城市房價之所以出現較快上漲，其主要動力既來自城鎮化快速推進中居民住宅需求的較快釋放，也包括一線城市限購后炒房投資需求的轉移助推。

　　此外，從全國范圍來看，不少開發商仍然過得“相當滋潤”。有關統計數據顯示，今年上半年，房地產開發企業本年新增資金來源為40991億元，同比增長21.6%。其中，國內貸款7023億元，同比增長6.8%；自籌資金16463億元，同比增長32.7%，增速進一步提升。毫無疑問，目前房地產投資依然處于一個穩定的狀態。

　　決策層對形勢有著清醒認識。此次國務院常務會議釋放了樓市調控繼續“從嚴從緊”的信號，并對投資投機性需求再一次全面布控。如果任由二、三線城市房價飆漲，從而對其他地區產生傳導效應，將對整個房地產調控帶來不利影響。房地產調控不可半途而廢，否則，前期積累下來的調控效果便會付諸東流。因此，限購令擴容勢在必行。

　　樓市炒作遭精準打擊

　　先前執行限購令的城市超過40個，而自從限購政策實施以來，這些城市的成交量明顯萎縮，投資性需求被擋在門外。北京、上海、廣州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急劇下降，其月度成交量甚至出現環比60%～70%的跌幅。各大城市的樓市，僅剩剛性需求在繼續入市，成交樓盤多集中于價格較低的郊區。以北京為例，在限購后的成交量中89.6%為自住的首次置業，本地戶籍購房也占到了91%，相比之前超過了40個百分點以上。

　　毫無疑問，限購依然是目前最有效的樓市調控手段。

　　因為限購令是一個行業區隔性政策，是需求控制管理的有效手段，可以精準打擊樓市炒作行為，從而避免地產綁架全局經濟。與加息等貨幣政策相比，可以避免“房地產發瘋，全行業吃藥”的被動局面。說到底，決策層是希望房地產一個行業降溫，而不想讓銀行、地方融資平臺等高杠桿機構出現過快的債務鏈條崩潰。這一政策出現的背景，是過多資金流向房地產業，這一行業的大佬擁有過大的資金實力和政策博弈能力，大到足以扛住類似加息的全行業調控手段。

　　盡管許多人對限購令的市場合理性有諸多非議，但現在決策層關注的是以最小的代價取得最有效的成果。更何況，在市場失靈的時候政府出手干預，這才是凱恩斯主義的本義。現在中國的地產市場就是市場失靈，地產泡沫之大只需要常識就可以判斷。

　　當下的中國，已經從先前的做大“蛋糕”轉向公平和正義地分配“蛋糕”，也就是所謂的包容性增長。限購令是政治上的重大決策，而且占據了道義上的制高點。雖然這一手段和西方經典經濟學不太相配，但中國市場本來就是行政占主導的市場，限購令不過是以行政手段來治理“官辦經濟”弊端的一個有效方式。

　　如果中央確認要在幾年內讓房價回到合理水平，未來房價一定是L形走勢，即在回落到合理水平后保持低位徘徊。所謂合理水平，從經濟學角度講，是指不脫離人們的收入水平。從政治上講，則是不招來民間反對，更能長久維持的水平。

　　更重要的是，房價軟著陸后可以避免資源錯配導致的巨大危機。許小年認為當前房地產調控政策傷害了多方利益，是個違背房市規律的觀點。因為房市泡沫如果發展到依靠“龐氏融資”維持債務鏈條階段，意味著社會信用過度擴張，投機炒作占據主導，最終泡沫將不可避免地破滅，最終將由全民買單，只有套現的極少數人獲利。如果按照自由主義的做法，任由房市泡沫自生自滅，將讓一代人付出難以承受的代價，這才是真正的損害多方利益。

來源：浙江在線新聞網站

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