房地產調控未到放松時

　　被視為樓市調控“殺手锏”的限購令將擴大覆蓋面。7月12日舉行的國務院常務會議明確：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。與此同步的是，住房和城鄉建設部已經開始調查分析部分二、三線城市和中小城市房價快速上漲的成因，并據此草擬新一輪的限購城市的名單。

　　繼續“從嚴從緊”的樓市調控，折射出這樣一個現實：雖然2010年以來出臺的房地產調控措施和手段異常密集，通過抑投機、增供應、促保障，“組合拳”成效漸顯，房價較快上漲態勢暫時得到一定程度的遏制，對于穩定一線城市的房價起到了一定效果，而相比之下，今年以來，部分二、三線城市的樓市卻出現“逆勢躁動”的跡象，增加了調控的不確定性。梳理國家統計局的數據可以發現，今年1—5月，70個城市中新建商品住宅價格同比漲幅達到及超過5%的城市分別有44個、45個、42個、38個、33個，均為二、三線城市；雖然數量逐月減少，但與一線城市相比依然“漲勢逼人”。1月份，漲幅最高的岳陽達到22.0%；漲幅列第五的丹東也有12.3%；至4月份，丹東以11.3%的漲幅領漲，而排名第五的吉林漲幅也有8.5%；5月份，丹東、烏魯木齊、秦皇島等地漲幅均在8%以上。表現更突出的城市可能還在70個城市之外。比如，山西榆林、內蒙古鄂爾多斯等非限購城市已位列國內樓市投資者最活躍地區，房價五六年間上漲六七倍甚至十倍，今年以來也是漲勢逼人。

　　鑒于此，采取必要的限購措施就越發顯得勢在必行。從某種程度上說，房地產調控不可半途而廢，否則，前期積累下來的調控效果便會付之東流。

　　要調控首先要找到問題的根源。中國指數研究院副院長陳晟認為，二、三線城市房價之所以出現較快上漲，其主要動力既來自城鎮化快速推進中居民住宅需求的較快釋放，也包括一線城市“限購”后炒房投資需求的轉移助推。應該說，當前我們面臨兩個問題：一方面，對房地產信貸政策的放松將導致房價泡沫重新膨脹的預期較強；另一方面，保障房的開工將主要集中在下半年，屆時房地產開發投資的增速有進一步提高的動力。

　　此外，一些房地產企業不斷聲稱經營困難，不過從全國范圍來看，不少開發商過得“相當滋潤”。國家統計局披露的數據顯示，上半年，房地產開發企業本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。其中，國內貸款7023億元，增長6.8%；自籌資金16463億元，同比增長32.7%，增速進一步提升。毫無疑問，目前房地產投資依然處于一個穩定的水平狀態。

　　事實上，這些問題是表象而已，更為關鍵的是，在政府土地壟斷的背景下，土地財政的利益驅動使得目前的市場呈現出嚴重的畸形，雖然我國的住房市場發展已經十來年，但是到目前為止并沒有建立起真正的市場運行機制，即便是在下游的市場開發領域，也日益成為大量利益群體操縱的市場。因此，市場機制的本身缺陷，使得目前我國的房地產調控陷入到一個行政性調控的懶政思維，造成房地產市場“一放就亂、一打就死”的怪圈。

　　對于當前的房地產調控而言，限購只是短期行為，要想實現市場合理回歸，未來更需要金融措施發揮更大作用，比如收緊信貸也至關重要。實際上銀監會早在今年4月份就對房價下跌50%給銀行金融系統帶來的風險進行過測試。雖然這些測試或多或少會存在一定缺陷，但是可以肯定，中央在這方面已經有所考慮。

　　此外，就長遠而言，更需要從市場的角度來推動我國房地產行業的健康發展，比如進一步完善目前的資本利得稅以限制對房地產領域的投資、投機。

來源：中國經濟時報 周子勛

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