房地產的成本到底有多高深

　　前一段時間，關于商品住房領域反暴利的討論很是熱鬧，因為不論是政府還是消費者都希望使商品房價格能夠保持在合理水平。本次加息以后，人們又開始期待著樓市“拐點”的到來。不過，我們似乎應該先知道房地產的成本到底有多高，就算是降價，能降到什么程度。

　　房地產是否暴利行業，暴利到何種程度，長期以來都是各執一詞、莫衷一是。關于開發商的利潤率，任志強曾說房地產平均行業利潤僅為8%左右，而2010年底社科院報告稱房地產平均毛利率為55%左右。數據差距如此巨大，相信誰的？開發商的賬務又不公開，人們只能是一頭霧水。

　　多年來，中國房地產行業亂象叢生，表現之一就是開發商隨心所欲標價，對購房者漫天要價，開發商、投機者長期維持暴利，但相關部門對價格管理卻一直難有作為。因為房地產價格形成機制的不透明、不規范，目前房地產開發成本幾乎是一個謎，老百姓普遍認為，房地產價格虛高，開發商從房地產開發中往往攫取超常的暴利。但房地產商似乎也有苦要訴，房價高主要是因為土地成本高，還有各項行政收費繁多，占到房價20%。

　　毋庸置疑，土地成本是房地產開發的主要成本之一。有的說土地成本最高占售價的50%左右，也有的說占總成本的20%至30%。差異很大的主要原因，是由于開發的延后和土地的升值，導致前期土地成本占后期售價的比例降低。近50%的土地成本，20%的行政稅費支出——這是房產商回避房產暴利質疑自證清白的“利器”。當然，土地成本過高，行政稅費過高，這些問題需要直面和反思。但房產商坐擁暴利，也是回避不了的事實。成本歸成本，暴利歸暴利，二者不能混為一談。從這個意義上說，規范商品房價格機制勢在必行，理所應當。

　　所以，要真正地實施房地產反暴利，對房地產進行有效的調控，首先必須厘清房價成本的構成。屬于土地成本導致房價高的，可以減收甚至取消土地出讓金。屬于各環節稅費導致的，就應該力行減稅。如果確屬開發商牟取暴利的，則需要堅定地反暴利。而在房地產反暴利之前，最起碼需要先公開一個真實客觀的房產開發成本——這是一個前提。

　　總之，房地產反暴利的關鍵是，必須強制開發商公開房價的成本明細，將其財務置于陽光之下。離開了這個前提，房地產反暴利就是一句空話。

來源：中國建設報

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