房地產調控常態化 中國樓市走向平民時代

　　在2008年的低迷和2009年的高潮之后，2010年的中國樓市站到了一個新的十字路口，調控成為年度最熱的詞匯之一。

　　從1月份的“國十一條”開始，房地產調控疾風驟雨般地展開，“新國十條”、“國五條”、提高首付門檻、三套房停貸、“限購令”和“限外令”等讓人眼花繚亂、力度空前的“組合拳”使房地產市場調控成為2010年中國經濟最吸引眼球的部分。

　　衣、食、住、行各領域都存在奢侈乃至超奢侈消費，為什么只有房子引人矚目？為什么拍出天價地和賣出高價房會引起輿論的強烈反彈？這是因為，在其他領域，政府已經提供了相對充分的公共服務設施。有了公交、地鐵和出租車之后，私家車成為改善品而不是必需品。布加迪和法拉利跑車賣多少錢和大多數人無關，頂多是百姓茶余飯后的一個談資。

　　與以往的樓市調控相比，2010年中國樓市的里程碑意義在于，保障性住房的重要性已經被調控部門充分理解，居有其屋的概念也被重新認識，廉租房和公租房將成為保障性住房最主要的組成部分，住房保障方式也將從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉變。

　　權威數據顯示，2010年全國保障性住房已經開工建設580萬套，北京市新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務。相當數量保障性住房的供應一方面可以讓無力承擔高房價的中低收入者居有其屋，一方面將改變中國樓市供應結構，緩解供需矛盾，改變“只漲不跌”的預期，起到穩定市場的作用。

　　住房和城鄉建設部拿出了2011年新增1000萬套保障性住房的“天量”計劃，國土資源部再曝光土地違法，2010年年末有關部門的這些表態和舉措傳達了中央政府對房地產調控的堅強決心。中國樓市已經開始從“價高者得”的野蠻生長走向注重普通人福祉的平民時代。

　　■回顧2010

　　國十一條

　　1月10日新華社發布《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，共有十一條，故簡稱“國十一條”。“國十一條”明確了綜合運用土地、信貸、稅收等手段的調控方式。從“調結構、抑投機、控風險、明確責任”四個方面，正式確定了2010年樓市政策基調，表明政府遏制房價過快增長的決心，揭開了2010年樓市調控的序幕。從過去的經驗看，房地產調控政策的出臺一般都在3月份“兩會”之后，在年初出臺房地產調控政策還是第一次。

　　新國十條

　　4月17日國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”，首次提出“商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款”。

　　“新國十條”被認為是近10年來最嚴厲的房地產調控政策，成了樓市的分水嶺。2010年的一系列政策都圍繞第三套住房出臺控制投機型購買的細則，也將改善型和投資型置業買家徹底以物業數量作為標準進行區分。“新國十條”的出臺在樓市“小陽春”期間大幅拉低了市場成交量，使市場形成濃厚的觀望情緒，也給開發商的價格和產品調整以及其他跟進政策的制定留出了充分的空間。

　　北京調控新政

　　繼4月17日國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》后，北京市于4月30日制定《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，再推十二條調控措施。

　　作為第一個積極響應“新國十條”的地區，北京出臺的實施細則明確提出：從5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房。這是全國范圍內“限購令”的開山之舉，旨在對投資投機性購房需求實施嚴厲打壓，成為北京樓市年內的一枚重磅炸彈。幾個月后，深圳、上海、廣州等十余個大中城市陸續頒布“限購令”舉措。

　　國五條

　　9月29日，國家有關部門下發通知，推出五條措施進一步推進房地產調控，這被業界稱之為“二次調控”，又稱作“國五條”。“國五條”的調控力度進一步加強，在首套房首付比例、第三套及以上住房貸款、外地人購房、限購以及地方政府問責等方面，“國五條”政策是“新國十條”的細化和深化的補充。從此，個別城市出臺的“限購”和“限貸”等政策迅速推廣到全國。

　　580萬套保障性住房

　　2010年初，全國和北京均下達了保障性住房建設任務。到去年底，全國580萬套保障性住房的建設任務已經達標，而北京市新開工各類保障性住房22.5萬套，超額完成全年新開工13.6萬套的任務。

　　住建部去年底發出通知，2011年計劃安排保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套，大大超過此前的市場預期。保障性住房計劃如果順利執行，必然給房地產市場格局帶來重大變化。中金公司的研究報告表示，按照這個建設速度，保障性住房的比重將從目前不足10%的水平逐步提高至“十二五”末的20%，2019年可實現保障30%人群的目標。

　　■專家聲音

　　今年調控力度

　　肯定還要從緊從嚴

　　北京大學房地產業研究所所長陳國強認為，今年的樓市調控還將打出“組合拳”，肯定比2010年還要從緊從嚴。政府抑制投資和投機性需求、讓房地產回歸其居住屬性的政策指向已經成為一種長期化的趨勢。

　　陳國強認為，盡管2010年北京住宅新房部分成交均價變化不明顯，但很多區域的樓盤表現差異非常大。“在樓市調控出臺之后，大興、房山和通州等被稱為北京市場上最活躍的熱點板塊，其房價應該有15%以上的回調。”

　　2010年底，住建部對2011年的重點工作進行了部署，“繼續堅定不移地加強房地產市場調控”位居第一。“市場各方不要對調控可能放松存有幻想。”陳國強表示，各地未來將進一步明確二套房和三套房的認定標準，2011年樓市可能出臺的“組合拳”包括擴大保障性住房建設規模、房產稅試點和進一步加息。

　　以保障性住房為例，陳國強表示，從2008年的100萬套，到2009年的330萬套，再到2010年的580萬套，再到2011年計劃的1000萬套，保障性住房在未來住房市場中將占有非常重要的比例。以商品房為主導的“單軌制”模式肯定會被“雙體制”模式取代。

　　陳國強認為，一旦加息周期開啟，購房者必然會更加謹慎地入市，形成新一輪的觀望態勢。在房地產調控政策和貨幣緊縮政策的疊加效應下，預計未來全國樓市降溫的速度會有所加快，房地產企業融資的難度進一步加大，在理論上有助于促使房價回落。

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